程 香
9月,福州總簽約套數(shù)為2513套,環(huán)比減少98套,降幅為3.75%,同比2008年9月增加1056套。簽約套數(shù)雖有所減少,但簽約面積還是有較大的增長(zhǎng),重新突破了30萬(wàn)平米,達(dá)到32.6395萬(wàn)平方米,環(huán)比增加10.97%。簽約面積同比增加92.0%,是2009年至今同比增幅最小的月份。
均價(jià)方面出現(xiàn)了不小的跌幅,9月報(bào)出7110元/平方米,環(huán)比8月下跌12.25%,出現(xiàn)這種情況主要是因?yàn)楸U戏康拇罅亢灱s,從整體上拉低了均價(jià)。實(shí)際均價(jià)并沒(méi)有真正下跌。
同樣是“金九銀十”的首月,顯然今年情況會(huì)比去年好,但不可否認(rèn)的是2008年的“金九銀十”是在所有人都不看好的情況下發(fā)生的,而2009年情況大有不同,它是在備受期待的背景下,這樣的簽約數(shù)據(jù)顯然完成得并不理想。
10月1—8日,福州一手房8天成交了165套。由于保障房數(shù)量減少,導(dǎo)致均價(jià)再度突破八千元,達(dá)到8261元/平方米。剛剛過(guò)去的國(guó)慶、中秋超長(zhǎng)“黃金周”,又是“金九銀十”一年當(dāng)中傳統(tǒng)的銷售旺季,因此很多人對(duì)這個(gè)“黃金周”有了更高的期待。但從簽約數(shù)據(jù)上看,顯然“涼意十足”,樓市并沒(méi)有如愿迎來(lái)銷售高峰。對(duì)此,業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為主要有兩個(gè)原因:一、房?jī)r(jià)太高嚇退購(gòu)房者;二、長(zhǎng)假期間數(shù)據(jù)備案滯后。
市場(chǎng)并未冷卻
“十一”期間,京、滬、廣、深四大一線城市樓市成交無(wú)一例外地陷入“量跌價(jià)滯”的局面,迎來(lái)“最慘淡的黃金周”。
北京1—7日二手房網(wǎng)簽量?jī)H為140套,一、二手房成交量無(wú)論是同比去年“十一”同期,還是環(huán)比9月成交量均出現(xiàn)了較大幅度的下滑。除了泡沫較溫和的廣州樓市在9月有略微的成交環(huán)比增長(zhǎng),北京、上海及深圳都已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月成交劇烈下滑,其中深圳成交下滑更是長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月。
一線城市不盡人意,福州的情況如何呢?
本刊記者在黃金周后的第一個(gè)周末,走訪了多家售樓部,五四北的“三木·家天下”營(yíng)銷中心里,看房的客人寥寥無(wú)幾,只有三桌客人。問(wèn)起“十一”期間的銷售情況,售樓部工作人員回答得十分保守:“還可以。”略微顯得信心不足。同區(qū)的“三盛·中央公園”因?yàn)樵谑鄣臉潜P接近尾盤,利余戶型皆是150平方米左右的大戶,雖然在國(guó)慶推出了“買樓王,送商鋪”優(yōu)惠活動(dòng),但銷售仍較為平淡。記者看到售樓部也有些冷清。
“萬(wàn)科·金域榕郡”在十一期間推出了每套房?jī)?yōu)惠一萬(wàn)元的促銷活動(dòng),售樓小姐對(duì)記者稱:“賣得非常好?!苯鹕皆谑鄣摹爸懈恰笔袌?chǎng)部人士告訴記者,福州十一還是挺熱鬧的,特別是有開盤的樓盤。中庚的銷售情況也不錯(cuò),甚至“有點(diǎn)超出預(yù)期”。
業(yè)內(nèi)人士林先生認(rèn)為,北京之所以會(huì)出現(xiàn)“最慘淡的黃金周”,一方面是長(zhǎng)假拖緩購(gòu)房進(jìn)度,但更重要的原因是,房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生了較為明顯的抑制作用,購(gòu)房人觀望情緒日趨加重。
而就福州來(lái)說(shuō),地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)比2008年差,會(huì)持續(xù)一定的消費(fèi)量。但是剛性消費(fèi)目前已經(jīng)很疲軟,投資消費(fèi)有所動(dòng)搖,目前市場(chǎng)上最大的消費(fèi)力量來(lái)自一批對(duì)通脹預(yù)期看大的購(gòu)買保值的人群。這個(gè)人群且不在少數(shù)。“股市漲到3000點(diǎn)以后,有部分的資金退出來(lái)了,去尋找新的保值點(diǎn)?!绷窒壬f(shuō),“買房以求保值,成了一些人的理財(cái)方式?!?/p>
地產(chǎn)商仍信心十足
當(dāng)記者提起海兩房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“10月1~8日,福州一手房8天成交了165套”時(shí),中庚房產(chǎn)市場(chǎng)部一位不愿透露姓名的先生稱,那是簽約數(shù)據(jù),有嚴(yán)重滯后性?!澳阌锌吹降禺a(chǎn)商不買地嗎?或是大面積裁員嗎?”這位先生反問(wèn)?!耙钦娴馁u不出,地產(chǎn)商一定有所反應(yīng)的?!?/p>
至于北京以及一線城市的清淡銷售,上述市場(chǎng)部人士認(rèn)為,北京和福州不能比:國(guó)慶期間,北京人民都很光集中在政府活動(dòng)上,要不就是外出旅游,留下看房的人很少。另外,北京的房?jī)r(jià)高不可攀,—般消費(fèi)者想買卻買不起,投資客出手世陵重了。但是如果拿投資北京房產(chǎn)的錢投資現(xiàn)在的福州,還是有很大的獲利空間。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,未來(lái)二、三線城市還是會(huì)漲的?!遍_發(fā)商信心十足。
那么,信心來(lái)自哪里?
福州地鐵的開建、國(guó)家對(duì)海西的支持、政府舊城改造、外來(lái)投資的增加,以及國(guó)內(nèi)各大地產(chǎn)商的進(jìn)入等,這是業(yè)內(nèi)業(yè)外較為普遍的共識(shí)。而對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō),消費(fèi)者的信心,就是他們最大的信心。
另外,加上今年前三季度樓市的旺銷、寬松的貸款環(huán)境,現(xiàn)在的開發(fā)商基本都“不差錢”,從這個(gè)角度看,接下來(lái)福州樓市價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)保持上漲的空間,但價(jià)格上漲過(guò)后必然會(huì)帶來(lái)銷量的下降,就是“價(jià)漲量跌”。
專家解讀回調(diào)盤整是好事
10月14日,本刊記者采訪了我省著名房地產(chǎn)專家劉福泉教授。劉教授認(rèn)為,黃金周銷售情況跟往年比,不可同日而語(yǔ),這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。經(jīng)過(guò)2008年的調(diào)整,房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新的階段,再用前些年的“金九銀十”來(lái)判斷,也不一定恰當(dāng)。今年“金九銀十”樓市的表現(xiàn)乎平,劉教授從6個(gè)方面分析解讀了“金九銀十”交易平淡的原因:
第一,是時(shí)候回調(diào)了。年后房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)高升,一直瘋漲是很不正律的,依劉教授研究判斷,到6—7月應(yīng)該回調(diào)了。但地產(chǎn)商堅(jiān)持到9月才開妊回調(diào)。因此,出現(xiàn)這次平靜的“金九銀十”是非常正常的,甚至“還有點(diǎn)晚”。
第二,價(jià)格因素。今年第三季度,福州的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了2008年年杉時(shí)的歷史最高點(diǎn)8.15%,創(chuàng)造了歷史新高。依照歷史規(guī)律,在新高下,成交量受阻也很正常。
第三,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。2008年的樓市大調(diào)整,從很大程度上,也調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2008年底,房?jī)r(jià)大跌,本來(lái)的一些中高端產(chǎn)品為保持現(xiàn)金流,被迫低價(jià)銷售,中高端產(chǎn)品就變成了中低端產(chǎn)品。2009年,樓市大翻身,價(jià)格又回到歷史高位,導(dǎo)致中低端產(chǎn)品又回到了中高端,價(jià)格跟著上揚(yáng)。
第四,供需關(guān)系的變化。開發(fā)商2008年樓市低迷期滯售的房源,經(jīng)過(guò)今年上半年的剛性消化,中小戶型房源已經(jīng)賣得差不多了,剩下的多是大戶型,買主有限。另外,2008年樓市的調(diào)整以及貸款環(huán)境的調(diào)整,也放緩了開發(fā)商開發(fā)新盤的步伐,導(dǎo)致今年供應(yīng)不足,也是房?jī)r(jià)居高不下的原因。
第五,金融支持力度明顯減弱。今年上半年,為振興經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇,國(guó)家實(shí)行了寬松的貨幣政策,無(wú)論是開發(fā)商,還是購(gòu)房者,貨款部比去年最低迷時(shí)期容易很多。寬松的貨幣環(huán)境,導(dǎo)致上半年銀行信貨井噴,隨之而來(lái)的是下半年信貸收窄的現(xiàn)實(shí)。信貸的收緊,對(duì)房地產(chǎn)將產(chǎn)生直接的影響。
第六,消費(fèi)觀念的改變。以往,黃金周全家人一起看房買房的時(shí)代,“很有可能一去不復(fù)返了”?,F(xiàn)在,多數(shù)人的黃金周大假是用來(lái)休息放松的。消費(fèi)觀念發(fā)生的改變,對(duì)黃金周的平淡,也有或多或少的影響。