摘要：隨著世界金融風(fēng)暴對我國影響的深入，社會公眾對房價下調(diào)給予了很大的期望，廣大需求者繼續(xù)持幣觀望，購買行為也繼續(xù)向后推遲，這使得房地產(chǎn)市場低迷、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的困境。房地產(chǎn)的銷售價格依賴于房地產(chǎn)開發(fā)成本，加強管理實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)具有重大的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：可控成本；不可控成本；價值工程

1 房地產(chǎn)開發(fā)概述

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。我國土地所有制存在兩種形式，一是國有土地，二是農(nóng)村集體所有土地。我國《憲法》規(guī)定，城市土地屬國家所有。房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是國有土地，因此取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提；農(nóng)村集體土地需由國家通過征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。

房地產(chǎn)開發(fā)分為土地開發(fā)或再開發(fā)、房屋開發(fā)兩種形式。土地開發(fā)也稱為“三通一平”或“七通一平”，是把自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旆课莺透黝愒O(shè)施的建筑用地，即把生地變?yōu)槭斓?。土地再開發(fā)就是不增加城區(qū)現(xiàn)有土地使用面積的情況下，對城區(qū)原有土地進(jìn)行再開發(fā)即改造，通過一定量資金、勞動投入，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，以提高現(xiàn)有土地的使用功能，提高土地利用效益。

房屋開發(fā)，就是在經(jīng)過開發(fā)或再開發(fā)、具備建設(shè)條件的城市土地上，建筑各類房屋，包括住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、辦公用房和其他專門用房。

房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)其行為目的的不同，分為以經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)開發(fā)和以自用為目的的房地產(chǎn)開發(fā)兩種。我們一般所說的房地產(chǎn)開發(fā)，主要是指以經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)有以下特點：①涉及面廣。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到建設(shè)、規(guī)劃、土地、勘測、設(shè)計、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房管、園林、環(huán)境、銀行等部門，協(xié)作單位眾多。②工程項目多。以住宅區(qū)為例，住宅區(qū)內(nèi)的工程項目，小的十幾項，大的幾百項，包括住宅及各種配套項目、附屬工程等。③投資量大，綜合成本高。④建設(shè)周期長。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容

由上所述，房地產(chǎn)開發(fā)涉及點多面廣，其開發(fā)成本必然與上述諸多方面都發(fā)生著關(guān)系。核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須依據(jù)上述各個方面明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下五類：

土地成本：房地產(chǎn)開發(fā)的土地其使用權(quán)都是通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等市場行為獲得的，這形成了房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本。

土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出，即“三通一平”或“七通一平”所發(fā)生的費用。

房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出，即開發(fā)的各種房屋按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。

配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出，即在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、建設(shè)資金貸款利息等。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對以上五類成本的控制能力及控制效果，可分為可控成本和不可控成本。

可控成本包括土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本和配套設(shè)施開發(fā)成本；不可控成本包括土地成本、開發(fā)間接費。土地成本通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等市場行為產(chǎn)生、開發(fā)間接費中的貸款利息由國家財經(jīng)政策規(guī)定，這些都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有能力控制的。下面著重介紹土地開發(fā)成本、房屋及配套的開發(fā)成本等可控成本的控制，即各種房屋按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費的投資控制，以顯示成本控制的作用。

3房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制

3.1實行設(shè)計招標(biāo)或設(shè)計方案競選擇優(yōu)確定設(shè)計單位和方案。

工程設(shè)計的優(yōu)劣對工程項目建設(shè)的成敗有著重要的影響，所以，在確定設(shè)計方案時，必須堅持設(shè)計方案的評價，擇優(yōu)確定設(shè)計單位和方案。設(shè)計方案的評價包括民用建筑設(shè)計評價和居住小區(qū)設(shè)計評價。民用建筑設(shè)計要堅持“適用、經(jīng)濟、美觀”的原則，并做到下列幾點：平面布置合理，長度和寬度比例適當(dāng);合理確定戶型和住戶面積;合理確定層數(shù)和層高;合理選擇結(jié)構(gòu)方案。居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，直接影響到居民的生活環(huán)境，同時也關(guān)系到建設(shè)用地、工程造價及總體建筑藝術(shù)效果。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的核心問題是提高土地利用率。

設(shè)計方案的優(yōu)選一般采取設(shè)計方案招標(biāo)或設(shè)計方案競選兩種方式。以設(shè)計招標(biāo)或設(shè)計方案競選的方式委托設(shè)計任務(wù)，是為了讓設(shè)計的技術(shù)和成果作為有價值的商品進(jìn)入市場，便于打破地區(qū)、部門的界限開展設(shè)計競爭，擇優(yōu)確定設(shè)計單位和設(shè)計方案，達(dá)到擬建工程項目能夠采用先進(jìn)的技術(shù)和工藝、降低工程造價、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。

設(shè)計招標(biāo)或設(shè)計方案競選評標(biāo)時，不應(yīng)過分追求投標(biāo)價的高低，應(yīng)更多的關(guān)注于所提方案的技術(shù)先進(jìn)性、所達(dá)到的技術(shù)指標(biāo)、方案的合理性，以及對工程項目投資效益的影響。

3.2運用價值工程原理對設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化。

隨著設(shè)計工作的開展，建設(shè)工程項目的構(gòu)成進(jìn)一步明確，可以優(yōu)化的空間越來越小，優(yōu)化的限制條件越來越多，各階段工作對投資的影響程度逐步下降。因此，建設(shè)項目的成本節(jié)約最大可能階段就是在建設(shè)工程項目設(shè)計階段。做好設(shè)計的優(yōu)化工作，對建設(shè)成本的節(jié)約起到事半功倍的作用。

設(shè)計方案經(jīng)競選后，運用價值工程再對工程設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的有效途徑。價值工程是通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對所研究對象的功能與費用進(jìn)行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高研究對象的價值的思想方法和管理技術(shù)。其目的是以研究對象的最低壽命周期成本可靠地實現(xiàn)使用者所需的功能，以獲取更佳的綜合效益。

價值工程的目標(biāo)是提高研究對象的價值，價值的表示式：價值=功能/成本?？梢娞岣邇r值的途徑有：提高功能水平的同時，降低成本;保持成本不變，提高功能水平;功能水平不變，降低成本;成本稍增加，功能水平大幅度提高;功能水平稍下降，成本大幅度下降。

住宅設(shè)計的價值工程分析過程：

組建價值工程團隊，設(shè)計團隊?wèi)?yīng)邀請一位價值工程管理專家擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)者，指導(dǎo)價值工程管理工作。團隊的組成：1名團隊領(lǐng)導(dǎo)（價值工程管理專家），1名業(yè)主代表，1名建筑師，1名承包商代表，1名造價工程師代表。

價值工程研究

價值研究團隊成立后，應(yīng)著手進(jìn)行信息資料收集工作。收集各種房屋設(shè)計方案的圖紙、說明及相關(guān)資料。隨后價值管理研究開始小組討論，以決定與此有關(guān)的功能。在分析不同的功能之間的關(guān)系的時候，應(yīng)建立項目功能層次分析模型，并依據(jù)此層次分析模型，形成一套評價設(shè)計方案的標(biāo)準(zhǔn)。在建立層次模型形成評價標(biāo)準(zhǔn)體系后，接著就是確定每個標(biāo)準(zhǔn)的重要性，過程如下：

業(yè)主代表、設(shè)計人員和承包商分別根據(jù)重要程度對標(biāo)準(zhǔn)分類；對每個標(biāo)準(zhǔn)按0-100分的權(quán)重進(jìn)行衡量；價值工程管理團隊對每個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分，每個標(biāo)準(zhǔn)合計的總分作為其最初的分?jǐn)?shù)。業(yè)主代表、設(shè)計人員、承包商的權(quán)重分別為0.7，0.2，0.1；最初的分?jǐn)?shù)除以100得到一個0~1之間的數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)表明標(biāo)準(zhǔn)的重要性，即標(biāo)準(zhǔn)的重要性系數(shù)；管理團隊對每個方案進(jìn)行打分，乘以標(biāo)準(zhǔn)的重要性系數(shù)就得到各功能的功能系數(shù)；

研究成果分析:在得到功能系數(shù)后，根據(jù)設(shè)計方案的成本計算每平方米的成本，既而得到價值系數(shù)。價值系數(shù)最高的為最優(yōu)方案。

價值工程在設(shè)計階段采用的主要方法有：經(jīng)驗分析法，是一種定性的分析方法。使用時與下面的定量分析方法結(jié)合在一起，往往能取得不錯的效果;百分比法;ABC分析法即重點分析法，是一種運用數(shù)理統(tǒng)計分析原理，按照局部成本在總成本中的比重的大小來選擇價值工程對象的方法;強制確定法，是通過對建筑工程中每一個部位（分部工程、分項工程或工序）或要素的重要程度進(jìn)行打分，用功能評價系數(shù)來計算價值，進(jìn)而確定價值工程研究的對象。

可以看出，在設(shè)計階段實施價值工程的作用：使建筑產(chǎn)品的功能更合理;有效地控制工程造價;避免一味地降低工程造價而導(dǎo)致功能水平的降低，也可以避免一味地降低使用成本而導(dǎo)致功能成本偏高，使工程造價、使用成本及建筑產(chǎn)品功能合理匹配，節(jié)約社會資源的消耗。

3.3做好施工過程中的成本控制

施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上總投資費用的95%都是發(fā)生在這個階段，因此，發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，做好施工階段的工程投資控制對于實現(xiàn)建設(shè)工程全過程成本控制有極其重要的作用。

3.3.1工程變更

由于工程建設(shè)的周期長、涉及的經(jīng)濟關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項目的實際情況與項目招投標(biāo)時的情況相比會發(fā)生一些變化。因此，出現(xiàn)工程變更成為不可回避的問題。工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設(shè)計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當(dāng)前市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計要求等，這些問題的產(chǎn)生給工程造價留下活口因素。所以在施工過程中，必須嚴(yán)把變更關(guān)，嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容等，實行“技術(shù)管理、分級控制、限額簽證”的制度。對必須發(fā)生的設(shè)計變更，尤其是涉及到費用增減的設(shè)計變更，應(yīng)盡早盡快解決，減少損失，否則，勢必造成重大變更損失。

工程變更分為設(shè)計變更和其他變更兩大類。為嚴(yán)格控制工程投資，無論是哪一種變更，必須嚴(yán)格按變更程序、限額審批實現(xiàn)變更，否則，很難實現(xiàn)投資的控制，加強技術(shù)審核，嚴(yán)把變更關(guān)，是將工程預(yù)算控制在概算內(nèi)的有效途徑。

3.3.2施工圖的繪審

施工圖紙會審，在由施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位和設(shè)計單位參加的基礎(chǔ)上，還可以邀請專業(yè)的中介審查機構(gòu)共同參加。通過這種圖紙會審形式，不但解決了一系列設(shè)計上的問題，而且更重要的是可通過技術(shù)和經(jīng)濟比較，實現(xiàn)設(shè)計方案的優(yōu)化。某小區(qū)供熱鍋爐房工程，業(yè)主針對本地的實際情況運用全壽命周期理論對地下儲水池和地上水罐的方案進(jìn)行了技術(shù)、經(jīng)濟比較，最終選定了地上水罐的方案。在1216套住宅的某小區(qū)的設(shè)計圖紙會審中，優(yōu)化了采暖集 、分水器的布置位置，不但增大了房間的可使用空間 、提高了衛(wèi)生間的采暖溫度，而且節(jié)約建設(shè)資金90余萬元。

3.3.3施工組織及技術(shù)措施的控制

施工技術(shù)措施對工程造價有很大的影響，因此，施工技術(shù)措施的審查，除監(jiān)理單位和建設(shè)單位審查外，還可邀請設(shè)計人員參與審查，這樣施工技術(shù)方法就和設(shè)計意圖做到了有機的結(jié)合，從而使施工技術(shù)措施更有針對性和時效性。某集中供熱工程中一級管網(wǎng)施工在降水方案的選擇上，結(jié)合了當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，重點區(qū)域有針對性地選擇了深井降水，而不是一概而論地選擇輕型井點降水，加快了工程施工進(jìn)度，意味著開發(fā)成本的節(jié)約。

3.3.4工程資金籌措支付及施工進(jìn)度控制

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會面臨資金籌措問題，資金籌措的方式多為銀行貸款。工程資金的籌措、支付情況對工程的開發(fā)成本將產(chǎn)生很大的影響。資金充足、支付及時，就能保證承包單位的施工進(jìn)度，進(jìn)而保證整個工程的交、竣工時間和房屋的銷售，使建設(shè)資金按計劃回籠，減少建設(shè)資金的貸款利息。

3.3.5設(shè)計優(yōu)化工程案例

某集中供熱工程包括鍋爐房工程和16.3公里的一級管網(wǎng)，其中所有的一級管網(wǎng)均為聚異脲酸酯泡沫塑料保溫，埋地敷設(shè)。當(dāng)DN800主管道施工到某小區(qū)北鄰時，小區(qū)間隔分布的6根DN600排水管道和320米的一級管網(wǎng)形成正交叉，且管底標(biāo)高均相差在0.1~0.2米范圍內(nèi)。施工單位及時將此情況反映到開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位和設(shè)計人員進(jìn)行了溝通，設(shè)計人員提出方案1。

方案1：將整個一級管網(wǎng)增加埋深1.1米，使一級管網(wǎng)從6根DN600排水管道的下面穿過。

通過分析這個方案，開發(fā)建設(shè)單位提出了反對意見，提出方案2。

方案2：DN800一級管網(wǎng)按原設(shè)計施工，改成處理6根DN600排水管道。

經(jīng)濟分析：

方案1：DN800一級管網(wǎng)是沿城區(qū)主路敷設(shè)，且DN800一級管網(wǎng)和主路的3000*3000*

3000的城區(qū)排水暗溝相距2.5米，如果加大DN800一級管網(wǎng)的埋深，應(yīng)采取下列施工措施：1、保護排水暗溝防止溝壁塌方位移。2、增加地下降水時間。3、增加排水溝壁的滲水的排水。3項施工措施要增加投資132萬元。

方案2：6根DN600排水管道和DN800一級管網(wǎng)交叉處，改成2000*3000的跌水式排水暗溝，每根長度為6米。6條跌水式排水溝投資費用為26萬元。

技術(shù)經(jīng)濟對比：方案2比方案1節(jié)約投資106萬元。

結(jié)束語

如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制涉及到很多方面，只有很好地做好成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有較好的利潤空間，在當(dāng)前房地產(chǎn)不景氣的情況下才能在“保本薄利”的原則下，以合理的價格促進(jìn)現(xiàn)有商品房銷售。

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作者簡介：馬劍光，東營綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事長，研究生，高級工程師， 幾年來，先后在各類建筑、經(jīng)濟、技術(shù)雜志上發(fā)表論文20余篇。