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        買小產(chǎn)權(quán)房最合算

        2009-03-30 06:22:56時(shí)寒冰
        名人傳記·財(cái)富人物 2009年11期
        關(guān)鍵詞:產(chǎn)權(quán)住房部門

        時(shí)寒冰

        我常會(huì)收到詢問買房的郵件。我認(rèn)為,買小產(chǎn)權(quán)房是最劃算的,尤其是規(guī)模大、房屋質(zhì)量好、已經(jīng)形成成熟居住區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房,有關(guān)部門出于穩(wěn)定的考慮,除了默認(rèn)其合法性,并無更好選擇。真正上規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房,多少也是有點(diǎn)背景的,不然,房子沒蓋起來有關(guān)部門就給它平了,還容它長成參天大樹不成?

        最近,小產(chǎn)權(quán)房問題成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。國土資源部提出的關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的處理報(bào)告目前已上交國務(wù)院。報(bào)告明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理原則:新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房一定要嚴(yán)肅查處;歷史形成的,要根據(jù)情況妥善處理;決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占到便宜。

        盡管小產(chǎn)權(quán)房一直戴著“不合法”的腳鐐,但它依然快速發(fā)展起來。據(jù)報(bào)道,小產(chǎn)權(quán)房的住宅目前總體上已相當(dāng)于我國城鎮(zhèn)住宅的40%以上,并且發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

        從居住的角度來看,買小產(chǎn)權(quán)房是比較劃算的。不少小產(chǎn)權(quán)房比商品房便宜三分之二,甚至更多,這是小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方。據(jù)報(bào)道,就連著名房地產(chǎn)律師秦兵也明確表示:“單純從居住的功能考慮,小產(chǎn)權(quán)房對(duì)我很合適,價(jià)格便宜,環(huán)境也好。雖然我是律師,也知道它沒有產(chǎn)權(quán)證,但我仍會(huì)選擇小產(chǎn)權(quán)房?!?/p>

        當(dāng)然,買小產(chǎn)權(quán)房也是需要講究一些基本技巧的,比如,買小區(qū)規(guī)模大、房屋質(zhì)量好、環(huán)境優(yōu)美的小產(chǎn)權(quán)房。小區(qū)規(guī)模大,有關(guān)部門出于穩(wěn)定的考慮,最終很可能默認(rèn)其合法性,而不是采取較為強(qiáng)硬甚至極端的措施推倒了之。不然,通曉房地產(chǎn)法律的律師為何也選擇小產(chǎn)權(quán)房?秘訣正在此處。千萬別買不成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房,說推倒就推倒了,千萬別考驗(yàn)有關(guān)部門推土機(jī)的質(zhì)量。

        事實(shí)上,現(xiàn)在確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房非法的法律依據(jù)一直存在著非常大的爭議。目前,有關(guān)部門認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房銷售不合法依據(jù)的是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和第四十四條的規(guī)定,而這部法律并未涵蓋農(nóng)村。誠如中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼所說:“小產(chǎn)權(quán)房建在農(nóng)村土地上,并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》?!币源诉壿嬐评?,廣州市國土資源和房屋管理局沒收小產(chǎn)權(quán)房購房款的做法,可能存在著濫用權(quán)力甚或借執(zhí)法之名侵占公眾財(cái)富的嫌疑。

        小產(chǎn)權(quán)房熱銷,從根源來看,是政府住房保障責(zé)任沒有盡到導(dǎo)致的最直接結(jié)果。1998年7月3日,《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(即23號(hào)文)下發(fā),這份指導(dǎo)我國住房改革的綱領(lǐng)性文件明確提出:“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系?!奔矗撼鞘?0%以上的家庭是由政府向他們供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房,并明確規(guī)定,一個(gè)城鎮(zhèn)居民4年的收入可以購買一套60平方米的經(jīng)濟(jì)適用房;10%的低收入群體,政府提供廉租房;開發(fā)商建造的商品房占大約10%,專門為高收入者提供。

        但是,我國至今未能建立起系統(tǒng)的住房保障體系。根據(jù)原建設(shè)部的通報(bào),截至2006年4月,全國尚有70個(gè)地級(jí)以上城市尚未實(shí)施廉租住房制度。由于保障性住房缺位,住房供應(yīng)單一,形成了商品房一手遮天的局面。小產(chǎn)權(quán)房正是在這一背景下涌現(xiàn)的。

        小產(chǎn)權(quán)房之所以便宜,根本原因在于:一、它不包含拿地過程中所支付的灰色成本,而只是土地本身的成本。二、它不包含土地被人為抬高的虛價(jià)部分,比如,“地王”帶動(dòng)起來的土地溢價(jià)。三、小產(chǎn)權(quán)房不包含開發(fā)商攫取的巨額暴利部分,而只是相對(duì)合理的利潤——之所以用“合理”作為前提,是因?yàn)椋‘a(chǎn)權(quán)房的建造者所獲取的絕對(duì)收益也是非常之大的。四、小產(chǎn)權(quán)房中不包含部分不合理的稅費(fèi)成本。

        顯然,從利益角度來看,小產(chǎn)權(quán)房的存在,既映襯出了高房價(jià)的真相,同時(shí),也損害了現(xiàn)今房地產(chǎn)市場中的三大利益主體的蛋糕:地方政府、開發(fā)商、土地管理部門。在叫停、阻止小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展方面,出力最多、喊得最響的也是這三大利益主體。

        小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展,乃是政府在住房保障問題上的職責(zé)缺位或不作為催生出來的,倘若政府加大社會(huì)保障性住房的供應(yīng),小產(chǎn)權(quán)房的競爭優(yōu)勢(shì)就不復(fù)存在,小產(chǎn)權(quán)房自然就會(huì)逐漸退出歷史的舞臺(tái)。否則,在目前房價(jià)高高在上,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾購買力的大背景下,一味采取壓制的辦法,不但難以取得效果,還可能適得其反,引發(fā)危害社會(huì)穩(wěn)定的事情發(fā)生。

        解決小產(chǎn)權(quán)房問題,需要多從民生角度考慮。

        (編輯張本科)

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