時(shí)寒冰

我常會(huì)收到詢(xún)問(wèn)買(mǎi)房的郵件。我認(rèn)為，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是最劃算的，尤其是規(guī)模大、房屋質(zhì)量好、已經(jīng)形成成熟居住區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，有關(guān)部門(mén)出于穩(wěn)定的考慮，除了默認(rèn)其合法性，并無(wú)更好選擇。真正上規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，多少也是有點(diǎn)背景的，不然，房子沒(méi)蓋起來(lái)有關(guān)部門(mén)就給它平了，還容它長(zhǎng)成參天大樹(shù)不成?

最近，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。國(guó)土資源部提出的關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的處理報(bào)告目前已上交國(guó)務(wù)院。報(bào)告明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理原則：新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房一定要嚴(yán)肅查處；歷史形成的，要根據(jù)情況妥善處理；決不能讓開(kāi)發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占到便宜。

盡管小產(chǎn)權(quán)房一直戴著“不合法”的腳鐐，但它依然快速發(fā)展起來(lái)。據(jù)報(bào)道，小產(chǎn)權(quán)房的住宅目前總體上已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的40％以上，并且發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

從居住的角度來(lái)看，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是比較劃算的。不少小產(chǎn)權(quán)房比商品房便宜三分之二，甚至更多，這是小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方。據(jù)報(bào)道，就連著名房地產(chǎn)律師秦兵也明確表示：“單純從居住的功能考慮，小產(chǎn)權(quán)房對(duì)我很合適，價(jià)格便宜，環(huán)境也好。雖然我是律師，也知道它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但我仍會(huì)選擇小產(chǎn)權(quán)房?！?/p>

當(dāng)然，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房也是需要講究一些基本技巧的，比如，買(mǎi)小區(qū)規(guī)模大、房屋質(zhì)量好、環(huán)境優(yōu)美的小產(chǎn)權(quán)房。小區(qū)規(guī)模大，有關(guān)部門(mén)出于穩(wěn)定的考慮，最終很可能默認(rèn)其合法性，而不是采取較為強(qiáng)硬甚至極端的措施推倒了之。不然，通曉房地產(chǎn)法律的律師為何也選擇小產(chǎn)權(quán)房?秘訣正在此處。千萬(wàn)別買(mǎi)不成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，說(shuō)推倒就推倒了，千萬(wàn)別考驗(yàn)有關(guān)部門(mén)推土機(jī)的質(zhì)量。

事實(shí)上，現(xiàn)在確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房非法的法律依據(jù)一直存在著非常大的爭(zhēng)議。目前，有關(guān)部門(mén)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售不合法依據(jù)的是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和第四十四條的規(guī)定，而這部法律并未涵蓋農(nóng)村。誠(chéng)如中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼所說(shuō)：“小產(chǎn)權(quán)房建在農(nóng)村土地上，并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》?！币源诉壿嬐评?，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局沒(méi)收小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房款的做法，可能存在著濫用權(quán)力甚或借執(zhí)法之名侵占公眾財(cái)富的嫌疑。

小產(chǎn)權(quán)房熱銷(xiāo)，從根源來(lái)看，是政府住房保障責(zé)任沒(méi)有盡到導(dǎo)致的最直接結(jié)果。1998年7月3日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(即23號(hào)文)下發(fā)，這份指導(dǎo)我國(guó)住房改革的綱領(lǐng)性文件明確提出：“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系?！奔矗撼鞘?0％以上的家庭是由政府向他們供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，并明確規(guī)定，一個(gè)城鎮(zhèn)居民4年的收入可以購(gòu)買(mǎi)一套60平方米的經(jīng)濟(jì)適用房；10％的低收入群體，政府提供廉租房；開(kāi)發(fā)商建造的商品房占大約10％，專(zhuān)門(mén)為高收入者提供。

但是，我國(guó)至今未能建立起系統(tǒng)的住房保障體系。根據(jù)原建設(shè)部的通報(bào)，截至2006年4月，全國(guó)尚有70個(gè)地級(jí)以上城市尚未實(shí)施廉租住房制度。由于保障性住房缺位，住房供應(yīng)單一，形成了商品房一手遮天的局面。小產(chǎn)權(quán)房正是在這一背景下涌現(xiàn)的。

小產(chǎn)權(quán)房之所以便宜，根本原因在于：一、它不包含拿地過(guò)程中所支付的灰色成本，而只是土地本身的成本。二、它不包含土地被人為抬高的虛價(jià)部分，比如，“地王”帶動(dòng)起來(lái)的土地溢價(jià)。三、小產(chǎn)權(quán)房不包含開(kāi)發(fā)商攫取的巨額暴利部分，而只是相對(duì)合理的利潤(rùn)——之所以用“合理”作為前提，是因?yàn)?，小產(chǎn)權(quán)房的建造者所獲取的絕對(duì)收益也是非常之大的。四、小產(chǎn)權(quán)房中不包含部分不合理的稅費(fèi)成本。

顯然，從利益角度來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房的存在，既映襯出了高房?jī)r(jià)的真相，同時(shí)，也損害了現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)中的三大利益主體的蛋糕：地方政府、開(kāi)發(fā)商、土地管理部門(mén)。在叫停、阻止小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展方面，出力最多、喊得最響的也是這三大利益主體。

小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，乃是政府在住房保障問(wèn)題上的職責(zé)缺位或不作為催生出來(lái)的，倘若政府加大社會(huì)保障性住房的供應(yīng)，小產(chǎn)權(quán)房的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就不復(fù)存在，小產(chǎn)權(quán)房自然就會(huì)逐漸退出歷史的舞臺(tái)。否則，在目前房?jī)r(jià)高高在上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾購(gòu)買(mǎi)力的大背景下，一味采取壓制的辦法，不但難以取得效果，還可能適得其反，引發(fā)危害社會(huì)穩(wěn)定的事情發(fā)生。

解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，需要多從民生角度考慮。

(編輯張本科)