宋奕青

不斷出現(xiàn)“地王”是地方政府的資金壓力與企業(yè)豪賭未來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)的博弈。

2007年那個(gè)瘋狂的地王時(shí)代至今也就僅僅兩年，但中國(guó)的房地產(chǎn)卻經(jīng)歷了一場(chǎng)生與死的輪回。而今，這種輪回似乎又回到了原點(diǎn)——北京、廣州等地再次拍出了多塊高價(jià)地王。

很難想象，幾個(gè)月前還憂心忡忡的開發(fā)商們?nèi)缃駛€(gè)個(gè)都底氣十足。粗略統(tǒng)計(jì)下來(lái)，進(jìn)入5月之后，全國(guó)各大開發(fā)商公開披露的購(gòu)地款合計(jì)超過(guò)250億元。

是瘋狂的房?jī)r(jià)造就了瘋狂的土地市場(chǎng)?答案顯然不會(huì)如此簡(jiǎn)單。

誰(shuí)在支配中國(guó)土地

如果把近期的土地市場(chǎng)看作一個(gè)舞臺(tái)，那么在上面表演的開發(fā)商只能稱得上是“配角”。如果深入剖析此次土地市場(chǎng)重新升溫的成因，即可發(fā)現(xiàn)，依靠土地財(cái)政的地方政府才是真正的“主角”。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師張曉玲表示，不斷出現(xiàn)“地王”是地方政府的資金壓力與企業(yè)豪賭未來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)的博弈。

僅在6月25日一天，北京市就賣地收入23.63億元。在其背后，是北京市已經(jīng)連續(xù)下降的財(cái)政收入成績(jī)單。北京市人大為此調(diào)研的結(jié)果是，今年1-5月份北京市財(cái)政收入828.3億元，同比下降11.6％。

財(cái)政收入下降和擴(kuò)大內(nèi)需配套投資壓力加大幾乎是每個(gè)地方政府當(dāng)前面臨的最難的事情。在2008年土地市場(chǎng)陷入低迷時(shí)，盡管大量土地流拍，政府并未立即降低土地的出讓價(jià)格。一些政府官員還公開表示，土地屬國(guó)有資產(chǎn)，調(diào)整價(jià)格較為復(fù)雜。但是，隨著樓市和土地市場(chǎng)形勢(shì)惡化，地方政府壓力越來(lái)越大，不得不下調(diào)土地出讓價(jià)格，開始拋售手中的土地儲(chǔ)備。

今年4月土地成交價(jià)格在2004年之后，首次出現(xiàn)單季度的同比下降。正是土地價(jià)格的下降，誘使了很多的開發(fā)商參與競(jìng)標(biāo)。同時(shí)，大部分土地實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，北京房山區(qū)羊莊村住宅更是以64％的高溢價(jià)成交。

除了降價(jià)，地方政府還放松了土地出讓的各項(xiàng)條件。早前為控制房地產(chǎn)價(jià)格而出臺(tái)的多項(xiàng)嚴(yán)格打擊囤地的規(guī)則，已在大部分城市廢棄。如今，一些地方政府甚至許諾，開發(fā)商可先進(jìn)行開發(fā)，再分期繳納土地出讓金；或暫不開發(fā)，即可暫不繳納土地出讓金。地方政府還委托大型國(guó)有企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)投入。

從某種角度而言，土地市場(chǎng)不是自然“井噴”，而是某些人為因素制造的。

為什么必須“井噴”

土地市場(chǎng)能在此時(shí)解凍蘇醒，也是諸多客觀因素聯(lián)合角力之下最終顯現(xiàn)。如果缺少了資金的推動(dòng)，地價(jià)飆升的非理性也可能不會(huì)走得這么遠(yuǎn)。

“現(xiàn)在開發(fā)貸款的審批手續(xù)都有所簡(jiǎn)化，2008年上億的要總行簽字，現(xiàn)在支行都能決定。”一家銀行的房產(chǎn)信貸負(fù)責(zé)人透露，從2009年3月開始，各大銀行已經(jīng)開始了對(duì)貸款的爭(zhēng)奪，天量的銀行貸款流向了土地市場(chǎng)。

此前中原地產(chǎn)的一份研究報(bào)告稱，僅在2009年3月份這短短的一個(gè)月里，瑞安房地產(chǎn)、綠城中國(guó)、SOHO中國(guó)、世貿(mào)股份、綠地集團(tuán)、泛海建設(shè)、廣州城建等七家大型的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)分別獲得了各大銀行130億元、200億元、100億元、150億元、174億元、78，6億元和19億元的授信額度，授信的總額已經(jīng)超過(guò)了850億元。

“地價(jià)跳躍式的上升肯定有不健康的因素，應(yīng)該探尋真正的根源和背景。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬更愿意辯證地看待。

一塊土地經(jīng)歷80輪競(jìng)價(jià)，這種火爆場(chǎng)面只有在2007年才能看到，可見土地在開發(fā)商眼里是多么稀缺。但請(qǐng)注意，樓市還有大量的土地存貨，一部分在政府手里等待出讓，另一部分在樓市的“大地主”手里，如，萬(wàn)科僅在上海的土地儲(chǔ)備已達(dá)到299萬(wàn)平方米，足夠開發(fā)6年。即便政府現(xiàn)在停止供地，消化存貨也需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí)，房屋銷售市場(chǎng)也有大量存貨，僅北京市場(chǎng)上的空置房，大概可滿足2到3年的需求。

根據(jù)戴德梁行的一份研究報(bào)告，在1998年-2008年10年間，中國(guó)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米。而截至2008年年底，開發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，占購(gòu)置總量的62％，還有約12億平方米土地滯壓在開發(fā)商手中。

面對(duì)如此巨大的存貨壓力，諸多企業(yè)高價(jià)拿地的動(dòng)機(jī)不禁令人生疑。

一位資深人士表示，在信貸激增、通脹預(yù)期加強(qiáng)的背景下，很多企業(yè)拿地已不再是為了滿足短期內(nèi)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)性-需要，而是成為了應(yīng)對(duì)通脹進(jìn)行資產(chǎn)保值、甚至融資套利的手段。

在世聯(lián)地產(chǎn)的袁鴻昌看來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商目前可分為四類：資源型開發(fā)商、專業(yè)型開發(fā)商、資金規(guī)模型開發(fā)商和機(jī)會(huì)型開發(fā)商。機(jī)會(huì)型開發(fā)商占據(jù)了總數(shù)量的90％以上，但因?yàn)榭沙掷m(xù)性差，“地王”頻出的當(dāng)下，尤其容易死亡；而最終能存活的將是依靠資本市場(chǎng)壯大的專業(yè)型公司。

少數(shù)人的地王，多數(shù)人的未來(lái)

土能生萬(wàn)物，地可出黃金。放眼開來(lái)，土地越來(lái)越“稀罕”了。潘石屹在其官方博客中也談到，“資源的短缺是限制北京發(fā)展最重要的因素，但談到資源匱乏時(shí)，唯獨(dú)不提土地、不提房?jī)r(jià)……土地和房子是最基本的資源?！?/p>

近日，北京土地利用規(guī)劃公示，北京郊區(qū)的城鎮(zhèn)用地增長(zhǎng)迅速，對(duì)綠色空間侵蝕嚴(yán)重；而昌平、通州等則存在居住用地面積比重過(guò)大，土地利用效率不高等問(wèn)題。

而頗為有趣的是，網(wǎng)友的兩條評(píng)論倒是代表了兩種看法。一條評(píng)論很壓韻：“規(guī)劃規(guī)劃，墻上一掛?！绷硪粭l：“北京城區(qū)建設(shè)不能無(wú)限，環(huán)境日益惡化，水源不足，應(yīng)該有限建設(shè)首都。”

曾經(jīng)有專家感慨：“一個(gè)城市最怕?lián)頂D。它像個(gè)容器，不能無(wú)限制的裝下去，不然就撐了?！狈康禺a(chǎn)過(guò)去十年對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的財(cái)政貢獻(xiàn)功不可沒(méi)，但這并不意味著這一“貢獻(xiàn)”就全然合理。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)文林峰認(rèn)為，政府部門應(yīng)該對(duì)土地的功能進(jìn)行反思：到底土地應(yīng)該用來(lái)干什么?能不能像新加坡那樣，將大部分土地用于民生事業(yè)?我們這個(gè)時(shí)代的發(fā)展，最主要的主題是可持續(xù)的發(fā)展。

就在文林峰說(shuō)這番話的同時(shí)，7月17日，廣州新地王又刷新了土地市場(chǎng)紀(jì)錄。