符　敏

摘要：本文討論了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，在分析影響房地產(chǎn)業(yè)的外部宏觀因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展提出了個(gè)人思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)被稱為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。改革開放以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已從崛起邁入新的歷史發(fā)展時(shí)期。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化改革,伴隨而來(lái)的城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了旺盛的需求。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式正在由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變;房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)正在由單純的投資拉動(dòng)向投資和消費(fèi)的雙向拉動(dòng)轉(zhuǎn)變;房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)制正在由主要靠行政措施和政策調(diào)控向市場(chǎng)機(jī)制和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。為確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展,必然將產(chǎn)

業(yè)關(guān)聯(lián)度極高的房地產(chǎn)業(yè)擺在重要位置,使之成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)所提供的房地產(chǎn)品既是生活資料，又是生產(chǎn)資料。人們的生活和休息，離不開房地產(chǎn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各部門開展生產(chǎn)和業(yè)務(wù)活動(dòng)，需要有廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公室等，也離不開房地產(chǎn)。各經(jīng)濟(jì)部門可以說(shuō)是大小不等的“房地產(chǎn)主”。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，這體現(xiàn)在要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，必須超前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)商品的形成需要耗用較長(zhǎng)的時(shí)間，一般一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期平均需要4年多時(shí)間，所以相對(duì)于對(duì)房地產(chǎn)商品提出需求的其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)一般需要超前進(jìn)行。具體地說(shuō)，某一行業(yè)要發(fā)展，必須要超前發(fā)展該行業(yè)的房地產(chǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)的投資開發(fā)又會(huì)引發(fā)對(duì)其它許多行業(yè)的需求，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生程度不同的帶動(dòng)作用。

1.房地產(chǎn)投資有效地促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)

近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來(lái)越顯現(xiàn)。世界各國(guó)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，當(dāng)人均國(guó)民生產(chǎn)總值進(jìn)入300-1000美元的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，也是住宅業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)整升級(jí)的時(shí)期。2001年我國(guó)的人均國(guó)民生產(chǎn)總值為7543元人民幣，約折合900美元，正好處在這一發(fā)展階段。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)系數(shù)達(dá)1. 76, 據(jù)日本住宅金融工庫(kù)計(jì)算，在日本，非木造住宅的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)高達(dá)1. 993,固定資產(chǎn)投資的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)為1. 990，居民消費(fèi)的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)為1. 595，在我國(guó)，每增加1億元的住宅投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)地就增加投入1. 479億元，可見住宅投資的誘發(fā)力量最大。

2.房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)世界銀行資料，20世紀(jì)80年代中期至90年代初，發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為2倍，并對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、裝修業(yè)、家具業(yè)、家電業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)業(yè)等60多個(gè)前后相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)、增加財(cái)政收入等方面有著巨大的作用，是其他產(chǎn)業(yè)所無(wú)法替代的。

3.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)財(cái)富的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民財(cái)富的主要構(gòu)成部分，是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，并帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)促進(jìn)或拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

4.房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)槌鞘蟹e累資金，改善城市的投資環(huán)境。城市是經(jīng)濟(jì)社會(huì)在卞間上聚集的地區(qū)，在城市有限的土地上聚集了大量的財(cái)富。城市土地的開發(fā)和再開發(fā)，城市的各種公共建筑物和構(gòu)筑物，城市大的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都是城市對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投人。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這此投人都應(yīng)當(dāng)通過利潤(rùn)、稅金、地租等經(jīng)濟(jì)杠桿收回投資，有些還可以取得一定的利潤(rùn)，然后再投人城市的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步改善城市投資環(huán)境，把城市建設(shè)管理納人良性循環(huán)的軌道。

二、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部宏觀因素的分析

1.政府政策

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受政府政策影響,對(duì)政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中最重要的資源———土地,使得它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著絕對(duì)的控制權(quán)。它決定了市場(chǎng)供求關(guān)系平衡位置,決定了價(jià)格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度緊密相關(guān),政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。從上述國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度可以看出,只有促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,才能加速國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、物質(zhì)資源狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、國(guó)民消費(fèi)水平等方面。尤其是利率、通貨膨脹率、居民可支配收入、經(jīng)濟(jì)周期等。經(jīng)濟(jì)周期是一種不可避免的客觀現(xiàn)象，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的供求有很大影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，收入和消費(fèi)水平提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，造成房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展;當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于衰退時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求急劇減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)空置率上升、房地產(chǎn)價(jià)格下跌和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條。收入水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也有較大影響。一般規(guī)律是，收入水平提高，恩格爾系數(shù)減小，耐用消費(fèi)品支出占總支出的比重增大。房地產(chǎn)的需求量與收入水平存在正相關(guān)關(guān)系。

3. 社會(huì)及科技環(huán)境

社會(huì)環(huán)境主要指國(guó)家或地區(qū)的人口、文化教育水平、傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣以及人們的道德和價(jià)值觀念等。我國(guó)人口眾多，而家庭規(guī)模向小型化發(fā)展，城市化水平不斷提高，這就使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大的當(dāng)期需求和未來(lái)潛在需求。有資料預(yù)計(jì)，要實(shí)現(xiàn)我國(guó)2010年人均居住面積13平米的發(fā)展目標(biāo)，我國(guó)今后需年平均新增3. 41億平米的居住面積。

科技環(huán)境主要指國(guó)家或地區(qū)的科學(xué)技術(shù)水平、科學(xué)技術(shù)政策、科學(xué)潛力和技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。目前我國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)基本上還處于手工或半手工式的粗放階段。從業(yè)人員素質(zhì)低、技術(shù)落后及房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)施、施工、管理的非標(biāo)準(zhǔn)化和非現(xiàn)代化，使我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)施工周期長(zhǎng)，是發(fā)達(dá)國(guó)家的3-5倍;勞動(dòng)生產(chǎn)率低，是發(fā)達(dá)國(guó)家的1/2到1/3;人均年竣工面積少，是發(fā)達(dá)國(guó)家的1/5;能源、材料和土地資源消耗高，是發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍，而房屋質(zhì)量卻難以讓消費(fèi)者滿意。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的增長(zhǎng)方式屬于典型的“高速度、高投入、低質(zhì)量、低效益”的粗放型增長(zhǎng)方式。

三、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)。通常的說(shuō)法是房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。許多國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)景氣，率先發(fā)展的是房地產(chǎn)業(yè)，相伴而行的是建筑業(yè);反之，一個(gè)國(guó)家出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，首當(dāng)其沖的也是房地產(chǎn)業(yè)和相伴的建筑業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的關(guān)系如表所示。

改革開放以來(lái)，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直以大于或相當(dāng)于8%的速度增長(zhǎng)(1979-1998年20年中，我國(guó)GDP的年均增長(zhǎng)速度為9. 7%，現(xiàn)在保持年均增長(zhǎng)8%左右)，因此我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展時(shí)期。

由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的先導(dǎo)地位，各行各業(yè)的發(fā)展必須由房地產(chǎn)業(yè)提供基本的物質(zhì)條件，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度超前于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也不是越快越好，而是既要符合房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律，又要與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承受能力并促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要適度。國(guó)外一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度之比應(yīng)為1: 0.7(或1.4:1) 。對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，有資料分析認(rèn)為適度的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率不應(yīng)是一個(gè)點(diǎn)，而應(yīng)是一個(gè)有上下限的區(qū)間。其中，下限取決于居民的消費(fèi)水平，上限取決于瓶頸產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度，考慮到知識(shí)產(chǎn)業(yè)(包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、科研及技術(shù)服務(wù)業(yè))受傳統(tǒng)資源瓶頸的制約作用較少，上限可進(jìn)一步適當(dāng)放大到知識(shí)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度。則與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的適度增長(zhǎng)速度也應(yīng)是一個(gè)合理的區(qū)間。

要作到房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，除了要考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)外，還要考慮房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)和供需協(xié)調(diào)。內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各類物業(yè)及其相互間的關(guān)系保持合理比例。供需協(xié)調(diào)指通過加大或縮小新增房地產(chǎn)的投放量，通過刺激或抑制對(duì)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)需求來(lái)達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)供給總量和需求總量的大體平衡。具體講，需重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn):

1.房地產(chǎn)開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系

城市基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、交通、通訊等等?；A(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)業(yè)是互為前提、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系?；A(chǔ)設(shè)施的不足會(huì)制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;而過剩又會(huì)由于設(shè)施閑置而浪費(fèi)社會(huì)資源。實(shí)際上常見的是基礎(chǔ)設(shè)施的“瓶頸”效應(yīng)，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不得不放慢腳步。

2.房地產(chǎn)投資的規(guī)模和增長(zhǎng)速度

房地產(chǎn)的投資規(guī)模、投資增長(zhǎng)速度要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相適應(yīng)，以保證房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

3.房地產(chǎn)質(zhì)量

房地產(chǎn)的質(zhì)量是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、房地產(chǎn)部品的質(zhì)量、工程施工的質(zhì)量、房地產(chǎn)建成后的整體質(zhì)量及物業(yè)管理質(zhì)量等多方面。建立多層次、多方位的質(zhì)量體系正是國(guó)際上對(duì)建筑質(zhì)量控制的發(fā)展趨勢(shì)。建設(shè)部發(fā)布了《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》，將住宅分為1A, 2A, 3A二個(gè)等級(jí)，按照住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟(jì)性能進(jìn)行定級(jí)。這一辦法體現(xiàn)了對(duì)住宅的功能質(zhì)量的系統(tǒng)控制。

4.房地產(chǎn)開發(fā)投資的結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)投資的結(jié)構(gòu)主要是指二個(gè)方面:房地產(chǎn)開發(fā)品種結(jié)構(gòu)、區(qū)域布點(diǎn)結(jié)構(gòu)、上市時(shí)序結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn)開發(fā)品種結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)各類物業(yè)及其相互間的關(guān)系。不同類別的房地產(chǎn)物業(yè)，尤其是不同類別的住宅品種，應(yīng)合理配置，才能適應(yīng)市場(chǎng)需要，形成有效供給。同時(shí)，對(duì)于寫字樓、商業(yè)用房、住房，以及住房中的不同檔次房屋在數(shù)量上也應(yīng)保持合理的“度”。

在區(qū)域布點(diǎn)上，住宅建設(shè)應(yīng)充分考慮其區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施的配套情況，以及人們居住消費(fèi)的去區(qū)位選擇偏好等因素，以形成合理的住宅區(qū)域結(jié)構(gòu)。 經(jīng)驗(yàn)表明，有支付能力的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求軌跡是呈波浪形或周期性的，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該關(guān)注波浪形的走勢(shì)或周期的波峰波谷，以形成合理的住房上市時(shí)序結(jié)構(gòu)，從而防止住房的集中上市和暫時(shí)性的供給過量，而導(dǎo)致住房在流通領(lǐng)域的空置和積壓。

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