劉俊清

(常州工學(xué)院人文社科學(xué)院，江蘇 常州 213002)

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長和人們消費水平的提高，我國城市居民的私人轎車擁有量飛速增長。以常州市為例，截至2008年末，常州市汽車擁有量達(dá)29.1萬輛，其中私家車19.4萬輛(見圖1)。機(jī)動車總數(shù)已突破80萬輛大關(guān)，比上年末增長約10%[1]。

圖1 常州市私家車數(shù)量年增長圖

隨著私家車數(shù)量的增加，居民對停車位的需求不斷增長，由此引發(fā)的城市居民小區(qū)停車難問題成了社會關(guān)注的熱點和物業(yè)管理的難題。筆者利用3周時間對常州市市區(qū)的10個居民小區(qū)進(jìn)行了走訪和調(diào)查。為了深入了解居民小區(qū)的停車現(xiàn)狀，筆者對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主隨機(jī)發(fā)放問卷調(diào)查表，并對愿意接受訪談的業(yè)主進(jìn)行深度訪談；走訪小區(qū)物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人，并與社區(qū)居委會的工作人員座談；通過網(wǎng)上調(diào)查和走訪政府有關(guān)部門了解與停車收費有關(guān)的政策。

一、現(xiàn)狀調(diào)查

(一)調(diào)查結(jié)果

1.被調(diào)查小區(qū)停車位和車輛數(shù)量對比

在被調(diào)查的居民小區(qū)中，普遍存在汽車停車位不能滿足停車需要的問題。被調(diào)查居民小區(qū)停車位和車輛數(shù)量對比見表1。

2.小區(qū)停車難問題的表現(xiàn)

在被調(diào)查的65名社區(qū)業(yè)主中，被問及居民小區(qū)停車存在哪些問題時，44.6%的業(yè)主認(rèn)為車位不足，超過45%的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)停車存在的主要問題是隨意停車導(dǎo)致道路狀況變差、損壞人行道板和綠化帶等。調(diào)查結(jié)果見表2。

表1 居民小區(qū)汽車擁有量與停車位數(shù)量的比較

表2 居民小區(qū)停車存在的主要問題

3.業(yè)主對小區(qū)停車現(xiàn)狀的總體印象

在被調(diào)查的65名社區(qū)業(yè)主中，被問及對居民小區(qū)停車的總體印象如何，超過40%的業(yè)主認(rèn)為不滿意和不太滿意，有33%的業(yè)主感覺一般，感到滿意和很滿意的業(yè)主只占被調(diào)查者的24%。調(diào)查結(jié)果見圖2。

圖2 小區(qū)業(yè)主對小區(qū)停車的總體感覺

4.業(yè)主對小區(qū)停車矛盾解決結(jié)果的滿意度

在被調(diào)查的65名對象中，被問到對小區(qū)停車難問題的解決結(jié)果是否滿意時，有20%的業(yè)主感到滿意，40%的業(yè)主感到不滿意，40%的業(yè)主感到一般。調(diào)查結(jié)果見圖3。

圖3 小區(qū)業(yè)主對停車矛盾解決的滿意度

(二)小區(qū)因停車矛盾引發(fā)沖突的表現(xiàn)

由于小區(qū)現(xiàn)有車位不能很好地滿足業(yè)主停車的需求，容易引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理公司以及業(yè)主之間的矛盾。

1.業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾是小區(qū)停車矛盾的主要方面，主要表現(xiàn)為：

(1)物業(yè)公司不征求業(yè)主的同意，擅自將小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)球場等公共娛樂設(shè)施拆除，改造成停車場后出租給車主。

(2)物業(yè)公司對小區(qū)車輛的停放不能有效管理，沒有做到有序停放，業(yè)主把不能解決停車糾紛的原因歸結(jié)到物業(yè)公司的管理上。

(3)物業(yè)公司工作人員的服務(wù)態(tài)度差，不能有效地與業(yè)主進(jìn)行溝通，業(yè)主對其工作缺乏足夠的理解。

(4)物業(yè)公司工作人員缺乏疏導(dǎo)、解釋、調(diào)解停車矛盾的能力，引起業(yè)主的不滿。

2.業(yè)主之間的矛盾

由于小區(qū)內(nèi)停車位不足，有車的業(yè)主汽車亂停放，損壞人行道板和綠化帶，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)道路狀況變差，引起無車業(yè)主的不滿。有的小區(qū)為了緩解車位不足的矛盾，要求召開業(yè)主大會討論將小區(qū)內(nèi)的部分空地和綠地改建為露天停車場，招來無車業(yè)主們的強(qiáng)烈反對。有的業(yè)主按150元/月的價格租用地面車位，然后以50元的差價轉(zhuǎn)租出去，利用小區(qū)的公共資源謀取私利，出現(xiàn)了“有車無位”、“無車卻有位”的現(xiàn)象，引起了其他業(yè)主的不滿。

二、原因分析

居民小區(qū)停車矛盾的產(chǎn)生，筆者認(rèn)為主要有以下幾個方面的原因。

第一，私家車的增長過快導(dǎo)致小區(qū)規(guī)劃停車位嚴(yán)重不足。2004年前，江蘇省住宅小區(qū)二類居住區(qū)停車位規(guī)劃指標(biāo)為0.3輛/戶，按照這種住宅規(guī)劃設(shè)計的地下車庫停車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足停車的需求。2006年8月印發(fā)的《常州市新建住宅小區(qū)汽車庫(位)建設(shè)使用管理補(bǔ)充規(guī)定》[2]和2007年4月1日常州市公安局、物價局、房管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范汽車停放管理維護(hù)城市交通秩序的意見》[3]，要求設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)是每10戶5個停車位，遠(yuǎn)沒有達(dá)到1∶1的比例配置停車位。

第二，開發(fā)商對停車庫的建設(shè)和銷售行為不規(guī)范。有的開發(fā)商希望地下車庫的停車位只賣不租，業(yè)主覺得車位賣得太貴不愿買。開發(fā)商在小區(qū)建設(shè)中，一方面是沒有按規(guī)劃指標(biāo)將車庫建設(shè)到位，另一方面，對已建成的車庫，也沒有完全出售。這些尚屬于開發(fā)商的車庫，一部分出租給業(yè)主使用，還有一部分待出售、出租。目前在常州市中心位置，一個地下停車庫的售價約8～12萬元，相當(dāng)于一輛小車的價格，出租的價格也較高，許多業(yè)主不愿買、租，形成地上車位緊張、地下車位空閑的狀況，甚至有的車庫被承租人改為店面或倉庫使用。

第三，地下車庫停車位的權(quán)屬不明晰。有些業(yè)主盡管買了車位，但只是買了個“四道杠”的平面，經(jīng)常被他人擠占也無可奈何。由于停車位的產(chǎn)權(quán)不明，開發(fā)商和政府管理部門不能出具停車位的所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與等權(quán)屬如何確定更不明確，導(dǎo)致一些業(yè)主心懷疑慮，不敢購買。

第四，物業(yè)公司停車收費不規(guī)范。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)停車收費引發(fā)的糾紛基本遵循這樣的過程：物業(yè)公司強(qiáng)行高價租售停車位—業(yè)主主張權(quán)益—雙方爆發(fā)沖突(業(yè)主成為受害者)。其原因多是停車場等小區(qū)公共設(shè)施的經(jīng)營收益被物業(yè)公司侵占，影響業(yè)主租用停車位的積極性，沒有繳費的業(yè)主則見縫插針、亂停亂放。

根據(jù)《常州市市區(qū)汽車停放收費明碼標(biāo)價實施細(xì)則(2007)》[4]的規(guī)定，物業(yè)管理公司對小區(qū)停車進(jìn)行收費，其中地面車位120元/月，地下車庫220元/月。2007年由常州市物價局、常州市公安局統(tǒng)一制作發(fā)放了住宅小區(qū)汽車停放明碼標(biāo)價牌，實行明碼收費。例如，懷德苑停車場位于懷德南路79號，由政府指導(dǎo)定價，包月120元，臨時停車5元/次，產(chǎn)權(quán)車位50元，監(jiān)制編號為[2007]66號。勤德家園停車場由政府指導(dǎo)定價，包月120元，臨時停車5元/次，產(chǎn)權(quán)車位50元，監(jiān)制編號為[2007]66號。

在收費過程中，有的物業(yè)公司為了彌補(bǔ)偏低的物業(yè)服務(wù)費不按照規(guī)定執(zhí)行，利用小區(qū)道路、場地劃線停車收費。業(yè)主認(rèn)為停車收費過高，甚至不愿繳費也是導(dǎo)致停車矛盾的一個主要原因。小區(qū)停車難的原因調(diào)查見表3。

表3 造成小區(qū)停車難的原因

三、對策與思路

針對目前存在的停車難現(xiàn)狀，筆者從擴(kuò)大停車場地、規(guī)范停車收費、明確小區(qū)車庫權(quán)屬等方面提出以下幾點解決思路。

第一，政府作為城市公共品的主要提供者，應(yīng)當(dāng)提供足夠的停車場地以滿足市民停車需求。為興建公共停車場，有必要引入市場競爭機(jī)制，開辟多元化投資渠道，改善公共停車場的經(jīng)營機(jī)制。為此，政府部門應(yīng)立足于長遠(yuǎn)規(guī)劃，合理布局，在市區(qū)建設(shè)公共停車場，或者在居民小區(qū)附近的公共道路上劃定臨時停車場所。政府劃定場地以后，可由民營企業(yè)投資經(jīng)營，實行“誰投資，誰受益”。同時按照依法治市的要求，盡快出臺常州市停車場管理的有關(guān)規(guī)定，明確哪個管理部門是停車管理的主管部門，并對停車場的審批建設(shè)、竣工驗收、經(jīng)營管理、收費價格等作出明確的規(guī)定。對現(xiàn)有的公共停車場進(jìn)行清理，以便充分利用場地。若要改變停車場(庫)、公共建筑配建停車場(庫)使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市主管及有關(guān)部門批準(zhǔn)。

目前，常州市政府頒布了《常州市市區(qū)汽車停放收費明碼標(biāo)價實施細(xì)則》，規(guī)定了常州市汽車停放收費標(biāo)準(zhǔn)(計次收費)：小型車5元/次、中型車7元/次、大型車10元/次。同時也規(guī)定了住宅小區(qū)停車場收費標(biāo)準(zhǔn)，實行政府指導(dǎo)價：室外停車包月停放120元/月，臨時停放5元/次；室內(nèi)停車已出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)車位50元/月，非營業(yè)性公共車位100元/月。政府指導(dǎo)價停放收費標(biāo)準(zhǔn)上浮最高不超過50%，下調(diào)不限。而在調(diào)查中，市民大多反映收費較貴，且得不到滿意的服務(wù)。為此，政府可以把停車收費讓給企業(yè)經(jīng)營，由企業(yè)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量實行市場價收費，收費的標(biāo)準(zhǔn)可以高于政府指導(dǎo)價的上浮標(biāo)準(zhǔn)。如果要求企業(yè)實現(xiàn)低價收費，則應(yīng)把它當(dāng)作一項“惠民工程”，作為對市民停車的一項福利措施，由政府對經(jīng)營企業(yè)實施補(bǔ)貼，政府只要加強(qiáng)對停車收費的管理和監(jiān)督，以規(guī)范汽車停放收費行為。這樣，因為以前小區(qū)規(guī)劃設(shè)計原因造成不能擴(kuò)大停車場地的老住宅小區(qū)的居民，就可以把汽車停到政府或企業(yè)經(jīng)營的公共停車場里。

第二，作為城市公共品提供者的建設(shè)單位(房地產(chǎn)開發(fā)商)，在建筑設(shè)計住宅樓時不能只考慮自身利益，而應(yīng)同時考慮居民公共利益的需要。因此，在小區(qū)停車場的規(guī)劃設(shè)計上，應(yīng)明確和規(guī)范小區(qū)擁有停車場地的數(shù)量及規(guī)模。行政主管部門審批新建住宅樓規(guī)劃報建時，對停車位的數(shù)量應(yīng)作出硬性指標(biāo)規(guī)定，把能否滿足居民停車需求作為一個考核指標(biāo)，以此衡量和制約新建物業(yè)小區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、驗收和頒證。即住宅樓按每套配一個停車泊位的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，政府也以此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。另外，在用地日益緊張的情況下，建設(shè)單位可以考慮興建立體停車庫，以滿足住戶和停車位1∶1的要求。

第三，從法律上明確居民小區(qū)停車庫(位)的權(quán)屬，定紛止?fàn)?。根?jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條、七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《物權(quán)法》只是作了原則性的規(guī)定，對于如何具體界定建筑區(qū)劃內(nèi)的屬于業(yè)主共有的其他公共場所、公用設(shè)施仍缺乏可操作性。筆者認(rèn)為，如果不能被確認(rèn)為業(yè)主共有的部分，而是由業(yè)主購買或租賃使用的停車位，可以對其權(quán)屬在房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行權(quán)屬登記，頒發(fā)使用權(quán)證書。對于占用地面道路出租的停車位，《物權(quán)法》已明確屬于業(yè)主共有。因此，物業(yè)公司收取的出租費，應(yīng)當(dāng)沖抵全體業(yè)主的部分物業(yè)管理費，或者扣除必要的管理費用后返還業(yè)主，以此加強(qiáng)有車業(yè)主租用地面停車位的積極性，而不是在公共道路上亂停放，防止“公地悲劇”的發(fā)生。

第四，在居民小區(qū)建立一個由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司三方組成的聯(lián)席會議制度，由社區(qū)居委會召集業(yè)主和物業(yè)公司定期開會，商討社區(qū)內(nèi)的重大事務(wù)，在停車糾紛還沒有出現(xiàn)時就能防范于未然，即使出現(xiàn)問題也能及時解決。這樣，既能充分發(fā)揮社區(qū)居委會在構(gòu)建和諧社區(qū)方面的積極性和主動性，加強(qiáng)居民委員會的民事調(diào)解功能，又有利于發(fā)揮業(yè)主委員會的自治作用。通過建立一個聯(lián)席會議制度以實現(xiàn)社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司三方的良性互動。

另外，可以由交警部門在居民小區(qū)之間的非主干公共道路上劃定停車區(qū)域，晚上停放車輛，由社區(qū)居委會安排下崗工人或小區(qū)困難戶對停放的車輛進(jìn)行夜間看管，由社區(qū)居委會收取適當(dāng)費用以補(bǔ)貼看護(hù)人員的勞務(wù)費(停車收費應(yīng)先征得物價部門許可)。

第五，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)居民小區(qū)內(nèi)公共道路和停車場的管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量。在確保小區(qū)消防、安全的前提下，合理規(guī)劃設(shè)計小區(qū)道路停車位，在取得業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意的情況下，盡量擴(kuò)大小區(qū)停車場(庫)的數(shù)量及規(guī)模，滿足居民們的停車需求，盡一切可能防止汽車破壞公共道路和小區(qū)綠地。

總之，要解決居民小區(qū)“停車難”問題，需通過政府、停車場經(jīng)營企業(yè)、社區(qū)居委會以及業(yè)主和物業(yè)管理公司的共同努力，實行依法治理，規(guī)范經(jīng)營，并從法律上明確小區(qū)車庫(位)的權(quán)屬。

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