畢 麗

摘要:伴隨著我國房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展,相應的市場操作規(guī)程和制度陸續(xù)出臺,房地產市場越來越規(guī)范。但是,我國的房地產稅收制度的建設卻明顯滯后于房地產市場的發(fā)展,房地產稅制存在著日益明顯的問題,亟待完善。文章從開征物業(yè)稅著手,從制度設計和配套改革兩方面對相關操作性問題進行分析,進而推進我國房地產稅制改革。

關鍵詞:物業(yè)稅;房地產稅制;征稅范圍;計稅依據

中圖分類號:F810文獻標識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)35-0182-02

一、我國現行房地產稅制存在的問題

(一)稅種多且重復征稅

目前我國涉及房地產的稅種很多,直接稅種包括房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅等,間接相關的稅種也有印花稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等。這些稅種在形式上雖相互獨立,但實質上卻有內在聯系,甚至造成對同一稅基的重復征稅。

(二)征稅范圍狹窄

我國房地產稅征稅范圍主要針對的是經營活動涉及的房地產行為,把國家機關、人民團體、軍隊等的自用房地產以及個人所有非經營用房地產等排除在征管范圍之外,相應地縮小了房地產稅基范圍。同時,現行房產稅和土地使用稅只在城鎮(zhèn)及工礦區(qū)實行,沒有覆蓋農村等其他區(qū)域。

(三)重交易輕保有

現行房地產流通環(huán)節(jié)稅種較多且稅負重,而在房地產保有環(huán)節(jié)稅種較少且稅負輕,從而使絕大部分由企業(yè)無償取得的土地仍近似無償地被持有,阻礙了大量劃撥存量土地步入市場的進程,助長了土地的隱形流動,減少了土地的有效供應,同時造成大量土地被閑置或浪費。

(四)計稅依據設計不科學

現行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據,實行從量課征方式。這種課征方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升,具有稅源不足且缺乏彈性的缺點,不能發(fā)揮調節(jié)土地級差收入的作用,也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節(jié)?，F行房產稅的計稅依據分為按房產計稅價值征稅的從價計征和按房產租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計算繳納。這種折余價值依據的是歷史成本,也不反映房產的市場價值。

二、開征物業(yè)稅推進房地產稅制改革

自黨的十六屆三種全會在《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中提出“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應取消有關收費”以來,稅務部門從2003年至今已分兩批在全國10個省市開展了物業(yè)稅模擬評稅試點,但結果并不十分理想。本分試圖從制度設計和配套改革兩方面深入研究,進一步研究如何改革等操作性問題。

(一)制度設計

1.納稅人為我國境內擁有房屋所有權及土地使用權的單位和個人。不論自然人與法人,不論內資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人,不論經濟性質,不論部門,只要擁有房地產都是物業(yè)稅的納稅人。

2.課稅對象為不動產及其附屬物,包括房產和地產。其中,房產是指可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所,地產即土地使用權。

3.征稅范圍應該突出物業(yè)稅制度的完整和規(guī)范。第一,對我國境內所有不動產征稅,包括農村。結合目前我國城鄉(xiāng)居民貧富差距大的現實,可根據各地情況制定相應的免稅政策,如對農村自用住宅免稅以此減輕農民負擔。第二,取消城鎮(zhèn)居民個人自用居住房免稅的規(guī)定,即不論住宅或非住宅,不論出租或自用,全面征收物業(yè)稅。

4.計稅依據。從我國物業(yè)稅開征初衷與實際可操作性來看,物業(yè)稅的計稅依據應為不動產的評估價值。以不動產的評估價值作為計稅依據是房地產稅制的發(fā)展趨勢。一方面能夠使稅收與物價水平保持一致,使稅收更富有彈性;另一方面,納稅人的納稅負擔完全由其所擁有的土地和房產的市場價值決定,更能體現“量能負擔”的征稅原則,比較客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力,較好地調節(jié)土地的級差收益,有利于解決現行房地產稅收制度存在的計稅依據不合理問題。

5.稅率?；凇翱茖W測算現行的房地產稅和房地產開發(fā)、建設環(huán)節(jié)稅費總體規(guī)模,令物業(yè)稅與之基本相當”這樣一個稅負水平確定的基本原則,綜合考慮居民的承受能力和國際上的一些經驗,筆者認為稅率可以設定在0.3%～0.8%之間。中央只規(guī)定稅率幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內,根據本地市政建設狀況、經濟發(fā)展水平等實際情況,確定本地區(qū)具體稅率。這是出于在保持全國稅制統(tǒng)一的前提下,給予地方政府一定程度的自由裁量權方面的考慮,也是世界上許多大國所采用的做法。

6.減免稅規(guī)定。按稅收效率原則、稅收公平原則、政策調控原則、普遍納稅原則,從政策的穩(wěn)定角度出發(fā),可在現行減免稅規(guī)定基礎上進行梳理和調整,主要包括:

保留對國家機關、各級政府、人民團隊、軍事、外交機構等享受不動產免稅。這主要從效率原則出發(fā)來考慮的。如果對政府機關,各級政府不動產征稅,征稅的對象和支出對象是同一主體,開征不動產稅不能增加不動產稅凈收入,只是增加了額外的評估和管理成本。

保留對宗教寺廟、慈善機構、公園、博物館、名勝古跡、社會公益性組織等擁有的用于增加社會公共福利的不動產免稅。

建議對農業(yè)用地和農民自用房暫免征收不動產稅。目前階段對農業(yè)用地和農民自住用房暫免征收不動產稅,符合我國的國情。但是,從長遠來看,我國不動產稅改革的最終方向也應該是實現城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動產稅制。

建議將城鎮(zhèn)居民住宅全部納入征稅范圍,但允許扣除一定的免征額。大部分人持有房產是出于生活需要,而非投資,因此將城鎮(zhèn)居民住房納入不動產稅,會加重普通人生活負擔。對此可以允許居民住房在價值評估后從評估價值中按家庭人口數乘以人均免稅額的方式,扣除一定的總體免稅額,以保障公民的基本生存權利。對于免稅值,這個數值可根據城市社會經濟發(fā)展的水平、納稅人的支付能力和地方政府年度預算等情況設計,各城市會有差異。

建議將城市基礎設施所用的不動產和政府出資建設的廉租房應納入征稅范圍,這樣可以使城市基礎設施運行效率更好。

(二)配套改革

一是建立健全我國個人財產登記制度。目前我國個人財產登記制度還很不完善,對納稅人的房地產沒有進行完全、規(guī)范的登記管理。應該借鑒國際經驗,并結合我國稅收征管實際,加快制定明確的房產產權法規(guī)。包括房地產產權的確認、變更的登記、買賣、分割及租賃管理,并建立與房地產有關的收入支出申報制度,明確界定產權,完善產權登記制度,逐步建立計算機數據庫,并在為業(yè)主保密的前提下,實現政府部門特別是稅務、土地、房管部門之間的信息共享。

二是強化物業(yè)稅征收管理效率。建議對于物業(yè)稅的征收可結合個人所得稅來進行,由公司代扣代征,這有利于降低征收成本。如果無法以這種形式進行,也可委托代扣代繳。一旦出現抗稅逃稅現象,依法處罰。

三是政府各部門間配合的法律規(guī)范。首先,稅務部門應與市政部門合作,規(guī)范道路名稱、建筑物名稱、門牌號碼等信息,建立規(guī)范的房地產地理信息體系。其次,土地、房管等部門應該與稅務部門密切配合,形成一個聯系緊密、配合默契、高效運轉的綜合行政運作體系,確保房屋價值評估的公正、科學和高效。

參考文獻

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