薄連明　姜　佳

摘要：近年來(lái)隨著我國(guó)住宅價(jià)格的不斷高漲，房?jī)r(jià)越來(lái)越成為整個(gè)社會(huì)密切關(guān)注的焦點(diǎn)，也是政府宏觀調(diào)控的工作重點(diǎn)之一，價(jià)格是由供給決定的，供給管理要以滿足市場(chǎng)需求為目標(biāo)，而需求管理也要把握真實(shí)的需求現(xiàn)狀。因此，對(duì)住宅需求的分析就顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：需求 住宅 價(jià)格

自從2003年房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)象出現(xiàn)一來(lái),房?jī)r(jià)已經(jīng)成為老百姓茶余飯后討論的話題,由于價(jià)格由市場(chǎng)中的供求關(guān)系決定，我們不訪先對(duì)住房需求做一下分析。

一般來(lái)講,住房的需求與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、人民生活水平、人口等因素相關(guān)，目前我國(guó)高速增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)面和構(gòu)筑和諧社會(huì)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村引發(fā)城市化進(jìn)程的加速，以及居民收入水平的快速提高，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了前提條件，也就是說(shuō)，中國(guó)房市存在著各類巨大的消費(fèi)需求,我們著重對(duì)這幾方面需求進(jìn)行分析。

一、 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)需求空間

經(jīng)過(guò)建國(guó)40余年的不懈努力，我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了歷史性的成就，已經(jīng)形成門(mén)類比較齊全的工業(yè)體系和國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系，正朝著工業(yè)化、現(xiàn)代化的前程邁進(jìn)。我國(guó)自2003年以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持在10%以上的增長(zhǎng)速度, 2007年全年中國(guó)GDP為246619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。不僅大大高于世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，也高于亞洲國(guó)家的增長(zhǎng)速度。中國(guó)已經(jīng)成為全球范圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力的國(guó)家之一。并且據(jù)中外專家預(yù)測(cè)，在未來(lái)的二十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還將保持快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，每年將以7-8%的速度增長(zhǎng)。做為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，必然會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而保持長(zhǎng)期的景氣。并且在實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)是很重要的一塊，全面建設(shè)小康社會(huì)本身就需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樗切】瞪畹囊粋€(gè)重要方面,而且是促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的驅(qū)動(dòng)因素?？傊? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長(zhǎng)期的消費(fèi)熱點(diǎn)。

二、城市化水平的不斷提高是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)

我國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)，特別是上世紀(jì)90年代普遍實(shí)施市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，同時(shí)伴隨著戶籍制度的改革，也經(jīng)歷了人口遷移的快速增長(zhǎng)過(guò)程，城市化進(jìn)程明顯加快，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站最新報(bào)告顯示,2007年全國(guó)城鎮(zhèn)人口59379萬(wàn)，占全國(guó)總?cè)丝诒戎貫?4.9%，城市化水平比2003年提高4.37個(gè)百分點(diǎn)，年均提高1.1個(gè)百分點(diǎn),每年大約有1751萬(wàn)人口進(jìn)入城市(與溫家寶總理在新加坡所說(shuō)的“國(guó)情”，即每年進(jìn)入城市需要解決住房的進(jìn)城人員達(dá)到1800萬(wàn)相符),具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表1。但根據(jù)美國(guó)人口咨詢局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,在2005年時(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化水平已經(jīng)達(dá)到77%,而我國(guó)目前僅有城市化水平最高和次高的的上海和北京超過(guò)了77%,分別為88.7%和84.3%,貴州和西藏這些城市化水平較低的城市僅分別為27.5%和28.2%,其他省份城市化水平均處于30%—70%,根據(jù)城市地理學(xué)納瑟姆曲線的結(jié)論，城市化率處于30-70%之間時(shí)，城市化將加速發(fā)展。這說(shuō)明我國(guó)大部分省市正處于加速發(fā)展的起步階段，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求空間將迅速釋放。

另一方面,賽爾奎因與錢(qián)納里等人研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)律性的結(jié)果表明,當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)的比重低到20％以下、第二產(chǎn)業(yè)的比重上升到高于第三產(chǎn)業(yè)而在GDP結(jié)構(gòu)中占最大比重時(shí)，工業(yè)化進(jìn)入了中期階段；當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)的比重再降低到10％左右、第二產(chǎn)業(yè)的比重上升到最高水平時(shí)，工業(yè)化則進(jìn)入了后期階段.從表2顯示的數(shù)據(jù)表明當(dāng)前中國(guó)工業(yè)化正處于工業(yè)化的中、后期階段。發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化與城市化的發(fā)展規(guī)律表明，在工業(yè)化的中后期，主要是城市化推動(dòng)工業(yè)化。而我國(guó)在2007年第三季度第二產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重高達(dá)51.2%情況下,農(nóng)村人口比重卻仍高達(dá)55%,，而這一指標(biāo)在工業(yè)化水平低于中國(guó)的菲律賓和墨西哥分別為37%和24%?？梢钥闯鲋袊?guó)的城市化滯后于工業(yè)化,未來(lái)幾年將還會(huì)有大量的農(nóng)民進(jìn)入城市,為城市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造需求。

我們用上面的數(shù)據(jù)結(jié)合人均居住面積來(lái)計(jì)算一下未來(lái)由于城市化水平的提高而對(duì)房屋的需求.據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2006年我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積為27平方米,按上述每年1751萬(wàn)的人口遷移城市,需要建4.7億平方米的住宅,在全國(guó)每年新增的1500萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口中，約有不到500萬(wàn)在城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村人口，是由于城市規(guī)劃的擴(kuò)充而“由農(nóng)民變市民”的，他們每年“帶到”城市的新增住房面積最多也就1.5億平方米,從4.05億平方米去掉這1.5億還有2.55億平方米的住宅需求.再加上由于人口自然增長(zhǎng)率每年增多的城鎮(zhèn)人口創(chuàng)造的住宅需求0.88億, 每年新增城市化人口住宅需求量將達(dá)到3.43億平方米,而最近3年的年住宅竣工面積為4億平方米。因此，目前的住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模能得到中國(guó)城市化發(fā)展步伐的有力支持。

三、城市舊房改造、拆遷引起對(duì)住宅的被動(dòng)需求

關(guān)于城鎮(zhèn)因拆遷而增加的居民住房需求沒(méi)有見(jiàn)到任何公開(kāi)的“官方統(tǒng)計(jì)”，只能進(jìn)行推算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到1997年底，我國(guó)城市實(shí)有住房建筑面積為362247萬(wàn)平方米，其中有5000萬(wàn)平方米為急待拆除的危房，另有解放前遺留及五六十年代建造的簡(jiǎn)易房屋約6億平方米。如果按年2.5%的自然更新率計(jì)算，則每年需自然更新住房約0.9億平方米。由于1997年以前，我國(guó)城市人均居住面積平均14平方米,而2006年人均居住面積已經(jīng)提升為27平方米.我們采用拆遷后所需居住面積為拆遷前的2倍計(jì)算,則每年拆遷的0.9億平方米房屋需要建設(shè)1.8億平方米才能滿足需求。對(duì)于1998-2007年每年的竣工面積如圖2所示, 共新增房屋面積為574909.37萬(wàn)平方米。我們按照房屋壽命為50年來(lái)計(jì)算，住宅的拆遷率應(yīng)為2%,以70年住宅產(chǎn)權(quán)計(jì)算，則每年拆遷率為1.4%。由于國(guó)家不斷地減少被動(dòng)需求和拆遷成本越來(lái)越高的情況下,我們選擇每年1%的拆遷率，則每年需要拆遷房屋約0.6億平方米.假設(shè)拆遷后所需住宅面積為拆遷前的1.5倍,則城鎮(zhèn)每年因拆遷增加約0.9億平方米的住房需求。 加上97年之前的房屋因拆遷新增的住宅需求1.8億平方米,每年大約因房屋拆遷需要新增的住房需求為2.7億平方米,占目前年竣工面積的46%,成為支撐住宅產(chǎn)業(yè)的中堅(jiān)力量。

四、消費(fèi)升級(jí)引起的改善性需求

60年代初到70年代中期是我國(guó)的大嬰兒潮時(shí)代,共累計(jì)增加總?cè)丝?.66億人,占現(xiàn)有人口的28%,年齡為33到46歲,并且從2004年中國(guó)勞動(dòng)年鑒中可以看出這時(shí)期出生的人大約占現(xiàn)有就業(yè)人口的42%,使得他們具有穩(wěn)定的收入來(lái)源,具有較高的支付能力, 并且隨著人均可支配收入的不斷升高，他們已經(jīng)不局限于對(duì)房屋的居住需求,開(kāi)始向消費(fèi)和投資演進(jìn),為房地產(chǎn)發(fā)展提供原動(dòng)力。根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，居民在滿足“吃、穿、用”需求之后，對(duì)“住與行”的需求就會(huì)明顯上升。國(guó)外資料顯示，恩格爾系數(shù)與住宅指數(shù)存在著一定的關(guān)系：即恩格爾系數(shù)為50%—55%，其生活水平為溫飽型，而此時(shí)住宅支出比重一般為11.2%；恩格爾系數(shù)為40%—50%，其生活水平為小康型，住宅支出占消費(fèi)支出比重在12%以上,據(jù)統(tǒng)計(jì),2007年我國(guó)居民恩格爾系數(shù)為36.3%,顯然已超過(guò)了小康型的生活水平,住宅需求將會(huì)迅速釋放,從我國(guó)近幾年的城鎮(zhèn)人均建筑面積就可以看出,人們的消費(fèi)水平在逐步升級(jí),住宅需求空間極大.并且,建設(shè)部政策研究中心發(fā)布了《2020年我們住什么樣的房子——中國(guó)全面小康社會(huì)居住目標(biāo)研究》，為2020年的居住住宅描繪了一幅未來(lái)藍(lán)圖。這個(gè)課題研究公布了21項(xiàng)指標(biāo)，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房面積大于20平方米。未來(lái)人均居住面積的提高，需要大量住宅面積來(lái)填補(bǔ)，中國(guó)的住宅需求旺盛。

我們采用2007年城鎮(zhèn)居民人均居住面積28平方米計(jì)算,大嬰兒潮時(shí)期需要102.48億平方米的房屋,據(jù)表3數(shù)據(jù)顯示,1998到2007年共建造房屋56.4億平方米,假設(shè)有15%的人住的是非商品化住宅,估計(jì)大嬰兒潮時(shí)期未來(lái)的住宅量需求量為30.7億平方米,接近于1998到2007年十年總共銷售的商品住宅面積的三分之二。如果從由于人們生活水平的提高導(dǎo)致的住房升級(jí)需求來(lái)考慮,需求量也是巨大的,我們按目前城市人口5.7億計(jì)算,按歷史經(jīng)驗(yàn),以年均增加0.5平方米的住宅需求計(jì)算,增加的住房需求量為每年2.85億平方米?？梢哉f(shuō), 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期的景氣指數(shù)。

五、 婚齡人數(shù)的增加導(dǎo)致的剛性需求

我國(guó)上世紀(jì)80年代初開(kāi)始實(shí)施計(jì)劃生育政策,這一時(shí)期出生的人大多數(shù)是獨(dú)生子女,也即小嬰兒潮時(shí)期(1981—1991)出生的人,共累計(jì)出生人口約2.53億人,這部分人已經(jīng)到了婚齡年齡或正處于大學(xué)教育階段,隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升,“恐慌性”需求逐漸出現(xiàn),有一定積蓄的父母會(huì)花出全部積蓄為自己孩子置業(yè),以防止房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力,況且房子有增值的潛力。據(jù)零點(diǎn)公司最新對(duì)京滬穗的訪問(wèn)可以發(fā)現(xiàn),五成以上受訪者選擇先買(mǎi)房,再結(jié)婚;有接近三成人認(rèn)為可以先租房再結(jié)婚,待收入改善后再買(mǎi)房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年北京結(jié)婚置業(yè)購(gòu)房需求已經(jīng)占到總購(gòu)房人群的28.6％，同比上漲12％左右,隨著延遲需求的釋放,將會(huì)為住宅市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提供保障。根據(jù)國(guó)研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)近幾年的結(jié)婚人數(shù)如圖5所示:從圖中可以看出除2005年結(jié)婚人數(shù)有所下降以外,其它逐年都穩(wěn)步上升,我們采用這五年的平均值1536.5萬(wàn)人計(jì)算,假設(shè)其中有一半的人買(mǎi)房,以人均居住面積27平方米計(jì)算,每年初婚人口的購(gòu)房需求為4.15億平方米。除此之外,我國(guó)近幾年的離婚對(duì)數(shù)也在迅速增加,比如，1985 年的“離婚對(duì)數(shù)”只有45.8 萬(wàn)對(duì)，到1990 年就增加到了80 萬(wàn)對(duì)，差不多5 年增加了一倍。在1990 年超過(guò)100 萬(wàn)對(duì)，達(dá)到了105.5 萬(wàn)對(duì)；在2000 年達(dá)到了121.3 萬(wàn)對(duì); 在2006年已經(jīng)達(dá)到189.3萬(wàn)對(duì)。離婚率已接近3%。這部分人導(dǎo)致了家庭規(guī)模的小型化,進(jìn)而創(chuàng)造一部分需求,我們?nèi)舨捎?89.3萬(wàn)對(duì)的30%的離婚人數(shù)會(huì)選擇購(gòu)房,則每年需要約0.3億平方米房屋。

還有一項(xiàng)對(duì)“雙獨(dú)”家庭的最新調(diào)查顯示,在購(gòu)置結(jié)婚新房時(shí),雙方都是獨(dú)生子女約有七成靠父母全部或部分資助,僅有五分之一的小家庭完全靠個(gè)人奮斗按揭供房。并且在校大學(xué)生也加入了購(gòu)房大軍,據(jù)中大恒基統(tǒng)計(jì),高校集中的知春里、五道口、薊門(mén)橋、蘇州橋等地區(qū),在校大學(xué)生購(gòu)房人數(shù)占到總交易人數(shù)的50%左右。他們一般都是父母用全款為其付款,占到全款人數(shù)的70%以上,一般購(gòu)買(mǎi)六七十平方米的小戶型,總價(jià)在50萬(wàn)至70萬(wàn)之間.從上面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到獨(dú)生子女購(gòu)房的動(dòng)力是很強(qiáng)的,從我國(guó)近幾年中專以上學(xué)歷年招生數(shù)、在校生人數(shù)及畢業(yè)生人數(shù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，其人數(shù)在逐年增加，年輕人的恐慌性購(gòu)買(mǎi)也會(huì)成支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期持久的基石。

六、 流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的投資投機(jī)需求

流動(dòng)性過(guò)剩是指過(guò)多的貨幣投放量，造成多余的資金尋找投資渠道。2005年以來(lái),我國(guó)以每年2億元的城鄉(xiāng)居民存款增加量增漲,截至2006年底，居民存款已高達(dá)16.2萬(wàn)億,并且2008年2月份CPI上漲了8.7%,銀行實(shí)際存款利率約-5%，由于各方面的原因,CPI短期內(nèi)下降的幅度不會(huì)太大, 小幅加息也改變不了負(fù)利率的實(shí)際狀況。由于國(guó)內(nèi)缺乏有效的投資渠道,必將導(dǎo)致過(guò)多資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，致使房地產(chǎn)行業(yè)需求過(guò)旺。

再者,房地產(chǎn)作為主要居民實(shí)物資產(chǎn),能夠起到保值增值的作用,尤其在高通貨膨脹時(shí)期,其流通性較高,在很大程度上能對(duì)沖通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致投資需求上升,雖然國(guó)家出臺(tái)一系列打擊投資投機(jī)需求的調(diào)控政策,但鑒于過(guò)多流動(dòng)性資金和有限的投資渠道,房地產(chǎn)還將是投資者的首選。并且,住宅相對(duì)于寫(xiě)字樓和商廈,其流通性更高，投資門(mén)檻更低，所以住宅市場(chǎng)成為過(guò)剩資金的去向。

最后，由于中美利差的縮小,加快了人民幣升值的預(yù)期,導(dǎo)致更多外資流入中國(guó),特別是中國(guó)的股市和樓市,紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),催生了房地產(chǎn)的投資需求增長(zhǎng)。

除了以上四種住宅需求以外，由于新近出臺(tái)的限制城里人購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房政策，還會(huì)增加人們對(duì)房子的需求。目前，北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房已接近1000萬(wàn)平方米，在天津郊區(qū)地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)的20%，由此可見(jiàn)，由于小產(chǎn)權(quán)房的叫停而引起的房屋需求也是十分可觀的。

通過(guò)以上幾方面的分析，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)的住宅市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。盡管2008年國(guó)家采取了加大限價(jià)房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等措施，能解決一部分中低收入家庭的住房需求，但是由于這部分房屋的數(shù)量有限，再加上對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的人群有很大的限制，將不會(huì)改變整個(gè)市場(chǎng)剛性需求旺盛的局面。2008年從緊的貨幣政策，控制了消費(fèi)信貸，延緩了一部分需求，但對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的限制也使開(kāi)發(fā)商有效供給減少，由于兩方面的緊縮會(huì)基本同步，所以仍然不會(huì)改變住宅市場(chǎng)的長(zhǎng)周期景氣。