章 法
鄭老先生今年83歲,由于年事已高,日常生活不能自理,他請了一個鐘點工照顧日常生活。四年前,老人決定將自己居住的房子出售,用所得的房款支付房租,以此改善生活,頤養(yǎng)天年。經過協(xié)商,他最終決定將房子賣給鐘點工的丈夫周先生。
案例
回放
2005年5月16日,鄭老先生和周先生簽訂了《房地產買賣合同》,約定房產轉讓價款為23萬元。事實上,這個房價在當時低于市場價格。合同簽訂后,周先生應于當日支付房價款2萬元作為定金,半年內支付5萬元,在鄭老先生搬出之后三日內付4.5萬元,即達房款總額的50%;后50%分四次付,每半年一次,即2.8萬余元。雙方還約定,鄭老先生在2007年4月30日前騰出該房屋并通知周先生驗收交接。
雙方在簽訂房屋買賣合同前還達成默契,即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里,只不過每月支付租金給周先生,允許“出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住”。雙方還就此在違約條款中作出了約定—“按每月1500元(房租),從房款中扣”。對此,在合同中,雙方在附隨條件中加以說明。
在合同簽訂的當天,雙方辦理了產權轉移登記手續(xù),權利人記載于周先生的名下。
但鄭老先生沒想到的是,前不久,他收到法院的一張傳票,周先生將他推上被告席,要求即刻交付房屋,并支付逾期違約金。
法庭上,鄭老先生再三申明自己是孤老,房屋是自己唯一的住房,失去房子等于失去唯一的物質保障。周先生只支付了2萬元定金就過戶,是以支付少部分錢來占用房屋,此后的付款方式也是分4次支付。因此,原告只支付7萬元就可以占用房屋,是以合法形式掩蓋非法目的。而鄭老先生所謂的賣房并不是真實意愿,只是想通過這個方式有一點錢可以改善生活。現(xiàn)在周先生出爾反爾,鄭老先生態(tài)度堅決,不肯搬離該房屋,并要求撤銷該份合同。
法院認為,這一買賣合同既針對常規(guī)的買賣事項作出約定,又通過買賣中違約條款關于“按每月1500元(房租),從房款中扣”的約定解決了被告的居住問題,其實質是買賣雙方已經充分考慮到作為出售方的鄭老先生已年邁,又急需在有生之年改善自己生活的現(xiàn)實狀況,因此原、被告雙方合議有條件地允許出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住的養(yǎng)老情形的存在,使現(xiàn)被告的居住使用成為一種雙方合議且情況特殊的使用關系,即被告支付相關使用費的方式是從房款中扣。據(jù)此,原告關于要求被告交付房屋并交納違約金的訴訟請求,法院不予支持。
法官
說法
當事人雙方簽訂的是附隨條件的買賣合同。法官表示,即便這起房屋買賣中沒有附隨條件,買房人也應該知道老人只有唯一一套房屋,法院不可能對老人采取強制性措施,讓老人遷出該套房屋。
相關人士表示:這種“以房養(yǎng)老”方式在社會上有一定的市場需求,有關部門應該采取社會管理的模式為雙方當事人提供保障。比如在質押或典押上提供法律保障,避免出現(xiàn)類似糾紛,避免老人權益遭受侵害,財產遭受損失。