章　法

鄭老先生今年83歲，由于年事已高，日常生活不能自理，他請了一個鐘點工照顧日常生活。四年前，老人決定將自己居住的房子出售，用所得的房款支付房租，以此改善生活，頤養(yǎng)天年。經過協(xié)商，他最終決定將房子賣給鐘點工的丈夫周先生。

案例

回放

2005年5月16日，鄭老先生和周先生簽訂了《房地產買賣合同》，約定房產轉讓價款為23萬元。事實上，這個房價在當時低于市場價格。合同簽訂后，周先生應于當日支付房價款2萬元作為定金，半年內支付5萬元，在鄭老先生搬出之后三日內付4.5萬元，即達房款總額的50%；后50%分四次付，每半年一次，即2.8萬余元。雙方還約定，鄭老先生在2007年4月30日前騰出該房屋并通知周先生驗收交接。

雙方在簽訂房屋買賣合同前還達成默契，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過每月支付租金給周先生，允許“出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住”。雙方還就此在違約條款中作出了約定—“按每月1500元（房租），從房款中扣”。對此，在合同中，雙方在附隨條件中加以說明。

在合同簽訂的當天，雙方辦理了產權轉移登記手續(xù)，權利人記載于周先生的名下。

但鄭老先生沒想到的是，前不久，他收到法院的一張傳票，周先生將他推上被告席，要求即刻交付房屋，并支付逾期違約金。

法庭上，鄭老先生再三申明自己是孤老，房屋是自己唯一的住房，失去房子等于失去唯一的物質保障。周先生只支付了2萬元定金就過戶，是以支付少部分錢來占用房屋，此后的付款方式也是分4次支付。因此，原告只支付7萬元就可以占用房屋，是以合法形式掩蓋非法目的。而鄭老先生所謂的賣房并不是真實意愿，只是想通過這個方式有一點錢可以改善生活。現(xiàn)在周先生出爾反爾，鄭老先生態(tài)度堅決，不肯搬離該房屋，并要求撤銷該份合同。

法院認為，這一買賣合同既針對常規(guī)的買賣事項作出約定，又通過買賣中違約條款關于“按每月1500元（房租），從房款中扣”的約定解決了被告的居住問題，其實質是買賣雙方已經充分考慮到作為出售方的鄭老先生已年邁，又急需在有生之年改善自己生活的現(xiàn)實狀況，因此原、被告雙方合議有條件地允許出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住的養(yǎng)老情形的存在，使現(xiàn)被告的居住使用成為一種雙方合議且情況特殊的使用關系，即被告支付相關使用費的方式是從房款中扣。據(jù)此，原告關于要求被告交付房屋并交納違約金的訴訟請求，法院不予支持。

法官

說法

當事人雙方簽訂的是附隨條件的買賣合同。法官表示，即便這起房屋買賣中沒有附隨條件，買房人也應該知道老人只有唯一一套房屋，法院不可能對老人采取強制性措施，讓老人遷出該套房屋。

相關人士表示：這種“以房養(yǎng)老”方式在社會上有一定的市場需求，有關部門應該采取社會管理的模式為雙方當事人提供保障。比如在質押或典押上提供法律保障，避免出現(xiàn)類似糾紛，避免老人權益遭受侵害，財產遭受損失。