王康弘

不用翻看法律文件便可知一房多賣是詐騙行為,但為何這種婦孺皆知的犯罪行為能屢屢得逞?導(dǎo)致一房多賣的根源在哪里?百姓應(yīng)如何保護(hù)自己的正當(dāng)利益?政府部門該如何利用GIS系統(tǒng)封殺這一行為,管理好房市?

通過研究山東濟(jì)南與浙江杭州兩地的房管信息系統(tǒng)建設(shè)案例,本專題希望能給我國不同類型的城市建設(shè)以圖管房信息系統(tǒng)提供借鑒。

改革開放30年的快速工業(yè)化和城市化進(jìn)程以及住房分配制度改革,啟動(dòng)了我國長期壓抑的住房需求,房地產(chǎn)市場展現(xiàn)了史無前例的繁榮。這一方面為解決“居者有其屋”的民生問題起了重要作用,另一方面也讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。但在房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的過程中,出現(xiàn)了一些不和諧的現(xiàn)象,無證售房、一房多售、虛假合同、捂房惜售等行為給老百姓帶來了很大的危害。這其中,一房多賣對老百姓危害最大。一些老百姓拿出辛辛苦苦一輩子攢的買房錢,不但沒能住上新居,還落得錢房兩空,這給家庭帶來了無盡的傷痛,同時(shí)嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的健康有序以及社會(huì)的和諧發(fā)展。

值得慶幸的是,如今,信息化建設(shè),尤其是GIS技術(shù)的使用,正在消除這種情況。那么,GIS能夠如何封殺一房多賣行為呢?

揭示房產(chǎn)交易三種騙局

一房多賣主要有三種表現(xiàn)形式:其一,銷售那些已經(jīng)被人購買或者認(rèn)購的房子;其二,銷售那些產(chǎn)權(quán)受限的房屋,如已經(jīng)被法院查封或已經(jīng)抵押給銀行的房屋;其三,銷售不具備銷售條件的樓盤,如已經(jīng)被鑒定為危房的“短命樓”。按理說,房子被人購買,房管部門要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記;如果房屋產(chǎn)權(quán)受限,房管部門也會(huì)進(jìn)行抵押登記,每一個(gè)樓盤在頒發(fā)銷售資格證書時(shí)都要經(jīng)過房管部門的嚴(yán)格鑒定。也就是說,這幾種情況從理論上來講,在房管部門都應(yīng)登記在案,為什么還有一些黑心開發(fā)商能鉆空子,拿這些不具備銷售條件的房子去坑人呢?

原因很簡單,那就是開發(fā)商與購房人之間信息的不對稱。房產(chǎn)信息缺乏權(quán)威發(fā)布渠道,購房人很難從管理部門獲取權(quán)威數(shù)據(jù)和交易信息,只能從開發(fā)商處了解信息。這就讓少數(shù)受非法利益驅(qū)動(dòng)的黑心開發(fā)商乘機(jī)鉆空子,利用老百姓急于購房的心理,采取欺瞞手段銷售那些不具備銷售條件的房子。這些現(xiàn)象的出現(xiàn),根源在于房地產(chǎn)信息化的不完善,以及由此帶來的信息不對稱。

避開傳統(tǒng)系統(tǒng)的痛處

如今,政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這些問題,并針對性地提出了一些可行的解決方案。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確提出:要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系,用信息化手段監(jiān)管房地產(chǎn)市場。

我國房產(chǎn)信息化工作起步很早,但較早時(shí)候的房產(chǎn)信息化主要側(cè)重于計(jì)算機(jī)輔助的房產(chǎn)證制作和管理,后來逐步過渡到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記審批過程管理。房子是位于一定地理位置的特殊不動(dòng)產(chǎn),要找到具體某套房子,必須清楚地知道該房子所在的標(biāo)準(zhǔn)地名、樓盤號(hào);要了解房子的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),要知道房子的容積率、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、使用面積,必須繪制和使用房產(chǎn)平面圖、房產(chǎn)分層分戶圖等地圖資料。這就需要把房產(chǎn)信息和地圖關(guān)聯(lián)起來,與地名、地形等地理信息關(guān)聯(lián)起來,實(shí)現(xiàn)這種關(guān)聯(lián)的技術(shù)就是地理信息系統(tǒng)(簡稱GIS)。

早些年的房產(chǎn)信息化系統(tǒng)由于沒有引進(jìn)GIS,房產(chǎn)平面圖和房產(chǎn)分戶圖都采用紙圖方式展現(xiàn)。這在管理中極為不便,經(jīng)常存在很多和地名對不上號(hào)無法查找定位或者有證無圖的房子。后來,采用計(jì)算機(jī)輔助制圖的CAD技術(shù)后,可以把房產(chǎn)管理所需要的圖形資料用背景的形式關(guān)聯(lián)到計(jì)算機(jī)中,但這仍然不能根本解決將地理信息與房產(chǎn)信息集成的問題。缺乏地理信息的房產(chǎn)信息即使發(fā)布出去以后,也是不完備的信息,老百姓很難通過這些不完備的信息去識(shí)別一些不法房地產(chǎn)商或者黑心中介的騙局。

用GIS實(shí)現(xiàn)以圖管房

房產(chǎn)信息具有顯著的空間信息特性,將GIS引入房地產(chǎn)管理是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理方式的一個(gè)突破,它標(biāo)志著房地產(chǎn)管理走向更加成熟、更加規(guī)范的模式。面對房產(chǎn)信息系統(tǒng)發(fā)展的新形勢,我們對房地產(chǎn)管理部門所管理的信息進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)管理實(shí)際上就是對“人”、“房”以及“人和房的關(guān)系”的信息的管理。雖然權(quán)屬關(guān)系(即“人”與“人和房的關(guān)系”)在不斷變化,但“房”基本上是不變的。而且這些“房”的最小單位是戶室,而這些戶室都是以地址的形式體現(xiàn)的(如房屋土地坐落、注冊地址、通信地址、郵政編碼)。同時(shí),房屋的坐落具有模糊、易變、不精確的特點(diǎn),難以從根本上解決房屋的標(biāo)識(shí)定位問題。把GIS技術(shù)引入房產(chǎn)管理中,可使房產(chǎn)信息所具有的空間信息的特性得到充分體現(xiàn)。利用這個(gè)特性,可以將房地產(chǎn)管理的基本單元——戶室作為一個(gè)通用的地理空間表達(dá)單元,利用先進(jìn)的面向?qū)ο蟮臄?shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)倉庫、GIS技術(shù),將土地、樓盤、房屋等資源數(shù)據(jù)存儲(chǔ)在統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫中,形成資源數(shù)據(jù)庫,使其能夠與其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)共享,提高數(shù)據(jù)的利用率和一致性,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)空間信息的一體化管理。通過這種應(yīng)用,不僅可以通過圖形來惟一定位和標(biāo)識(shí)房屋,而且可以實(shí)現(xiàn)基于圖形的查詢、分析和預(yù)測功能。這是傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)和CAD系統(tǒng)不能實(shí)現(xiàn)的。

房地產(chǎn)信息化的關(guān)鍵在于如何獲取、管理、分析和利用千變?nèi)f化的海量房地產(chǎn)信息。房地產(chǎn)信息的采集手段主要依賴地產(chǎn)項(xiàng)目的測繪成果,所以,規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪管理是房地產(chǎn)信息化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)的測繪采集軟件主要采用以制圖為中心的CAD內(nèi)核模式,無法真正為房產(chǎn)GIS提供信息來源。以超圖公司的SuperFloor為代表的新一代測繪采集軟件,采用GIS為內(nèi)核來構(gòu)建,有效地規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的來源,方便管理部門有效地進(jìn)行成果備案,并將測繪成果作為數(shù)據(jù)入庫 。同時(shí),這部分?jǐn)?shù)據(jù)會(huì)共享給相關(guān)管理部門審核發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。

通過GIS技術(shù)的支持,可以實(shí)現(xiàn)多種方式的統(tǒng)計(jì)分析?？梢葬槍δ骋粫r(shí)間范圍內(nèi)的交易狀況制作統(tǒng)計(jì)圖表和建立分析模型,預(yù)測未來一段時(shí)間內(nèi)特定地區(qū)的房屋價(jià)格走勢?？梢酝ㄟ^在地圖上制作統(tǒng)計(jì)專題圖,直觀地反映不同區(qū)域不同類型房屋的交易狀況,作為未來決策的依據(jù)。

基于地理信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)以圖管房,房產(chǎn)信息就可以既包含產(chǎn)權(quán)屬性,又包含地理位置、坐落地名等在內(nèi)的豐富的地理信息。在此基礎(chǔ)上,可以通過三條途徑來封殺一房多賣行為:第一,在管理部門網(wǎng)站上公布所有預(yù)售證信息;第二,房地產(chǎn)商銷售房屋時(shí),必須在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上進(jìn)行報(bào)備登記,在報(bào)備過程中就可以利用房產(chǎn)管理部門提供的房產(chǎn)信息對房地產(chǎn)商提供的銷售信息進(jìn)行審核,對那些不具備銷售條件的信息一律攔截;第三,建立基于地圖的房產(chǎn)信息發(fā)布網(wǎng)站,讓老百姓在電子地圖上輕松點(diǎn)擊就能知道自己所鐘意的房子是否存在產(chǎn)權(quán)限制,是否具備銷售資質(zhì)等。

邁向服務(wù)式GIS

房產(chǎn)管理部門是包含產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、房屋安全等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的綜合部門,這些部門間的信息需要充分共享。同時(shí),房產(chǎn)管理部門還需要從城市規(guī)劃、城市國土管理等多個(gè)部門獲取信息,也需要向城市其他政府部門提供房產(chǎn)信息。房產(chǎn)信息共享的壓力與日俱增。與此同時(shí),房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)發(fā)展非?？?一些新的業(yè)務(wù)需求不斷提出來,房產(chǎn)信息系統(tǒng)不斷被要求進(jìn)行升級(jí)改造。傳統(tǒng)的系統(tǒng)升級(jí)改造每一次都是對上一次工作的全面推翻,導(dǎo)致升級(jí)改造工作變得越來越困難。

那么,到底有沒有一個(gè)比較好的辦法能解決信息共享和升級(jí)改造的難題呢?答案就在面向服務(wù)架構(gòu)的思想(SOA),該思想的核心就是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)敏捷。

基于SOA架構(gòu),房產(chǎn)管理部門可以方便地整合和規(guī)范房產(chǎn)業(yè)務(wù)信息,為上級(jí)機(jī)關(guān)和社會(huì)公眾提供全面、真實(shí)、可靠的交易信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作為決策的依據(jù),并且可以以服務(wù)的方式與其他相關(guān)部門共享相關(guān)數(shù)據(jù)。基于SOA架構(gòu)的系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對內(nèi)管理與對外服務(wù)的一體化,通過內(nèi)外網(wǎng)數(shù)據(jù)共享,提供功能齊全的對外服務(wù)窗口,實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦證、結(jié)果查詢、投訴咨詢,形成以房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)為核心的網(wǎng)絡(luò)辦公體系,達(dá)到對內(nèi)規(guī)范業(yè)務(wù)辦理模式,對外方便群眾辦事,實(shí)現(xiàn)政務(wù)公開的目的。結(jié)合業(yè)務(wù)審批流程,通過互聯(lián)網(wǎng)、市民郵箱、手機(jī)短信等形式,為市民提供了業(yè)務(wù)辦理的進(jìn)程及結(jié)果的實(shí)時(shí)查詢、辦證結(jié)果通知等服務(wù)。在全面及時(shí)公布全市新建樓盤預(yù)(銷)售情況、全市主要中介公司網(wǎng)上出售/出租房源信息、二手房掛牌情況、成交率及其走勢信息外,還可以在網(wǎng)上提供豐富的信息,如預(yù)(銷)售月度排行榜、合同撤銷排行榜、連續(xù)預(yù)定排行榜和企業(yè)誠信投訴排行榜。在解決市場信息不透明、不對稱的問題的同時(shí),有效引導(dǎo)群眾理性購房,真正實(shí)現(xiàn)服務(wù)于民,達(dá)到規(guī)范房產(chǎn)市場的目的。

近年來,超圖公司等GIS供應(yīng)商基于SOA思想推出了服務(wù)式的GIS,這樣,房產(chǎn)信息系統(tǒng)中的SOA改造將有來自GIS的全方位支持。利用服務(wù)式GIS技術(shù),可以在細(xì)粒度組件式GIS基礎(chǔ)上,封裝粒度適中的全功能GIS服務(wù)群,構(gòu)成Service GIS的服務(wù)器,并向客戶端發(fā)布這些服務(wù)。客戶端GIS軟件具備服務(wù)聚合能力,可聚合來自不同服務(wù)器軟件的GIS服務(wù),并與本地?cái)?shù)據(jù)和本地功能集成應(yīng)用。服務(wù)器端軟件具備強(qiáng)大的服務(wù)聚合能力,可以聚合來自其他服務(wù)器上發(fā)布的GIS服務(wù),并可以將聚合后的結(jié)果再次發(fā)布;而且再次發(fā)布的服務(wù)還可以繼續(xù)被其他的服務(wù)器軟件聚合。通俗地講,可通過服務(wù)式GIS(如超圖公司的SuperMap iServer產(chǎn)品)直接聚合已建成的各種GIS產(chǎn)品所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)(如城市的基礎(chǔ)地形數(shù)據(jù)),而不需要轉(zhuǎn)換(再生產(chǎn))不同數(shù)據(jù)格式的數(shù)據(jù)。

房產(chǎn)交易過程涉及房產(chǎn)測繪、合同備案、產(chǎn)權(quán)交易、檔案管理等多個(gè)業(yè)務(wù)子系統(tǒng),要保證不同子系統(tǒng)之間的信息流暢通無阻,基于SOA架構(gòu)的服務(wù)式GIS技術(shù)是最好的選擇。通過服務(wù)式GIS技術(shù),可實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)不同單位、不同子系統(tǒng)的所有房產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)、圖形數(shù)據(jù)以及空間基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)整合在統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺(tái)內(nèi),實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)信息與圖形信息的關(guān)聯(lián)與互訪,實(shí)現(xiàn)不同業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理和集成共享,確保系統(tǒng)內(nèi)數(shù)據(jù)的一致性、準(zhǔn)確性和實(shí)時(shí)性,減少差錯(cuò)。具體來講,在房產(chǎn)測繪階段,采用基于GIS底層類庫開發(fā)的測繪軟件采集分層分戶圖信息,通過成果入庫系統(tǒng)進(jìn)入數(shù)據(jù)庫,在合同備案系統(tǒng)和產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中可以直接調(diào)用測繪成果,收件和審批完成后所有材料統(tǒng)一歸檔到檔案系統(tǒng)中備查。