金明哲 張 超

【摘要】 通過從影響房地產(chǎn)價格的幾個主要因素入手,分析揭示房地產(chǎn)價格過快增長的原因以及如何抑制房地產(chǎn)價格上漲。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);成本;對策

一、我國近年房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析

(一)建筑成本推動地價上漲

隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展,相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響,造成土地出讓價格的上漲,這是完全正常的。土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度實施以來,對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。需要密切關(guān)注的是地價的不正常上漲。

首先,土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權(quán)有償出讓就是土地批租制,是指在土地所有權(quán)屬于國家的前提下,土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權(quán)。使用權(quán)取得時,用地者要將批租期限內(nèi)的大部分稅費一次性繳付,短期內(nèi)會造成地價過高,間接抬高了房價。土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。

其次,開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來,為了打壓房地產(chǎn)泡沫,制止房地產(chǎn)過度開發(fā),管理部門出臺了一系列政策,提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻,造成新建房地產(chǎn)項目融資成本上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中,除自籌資金外,主要是國內(nèi)銀行 貸款及其他資金來源。其他資金來源基本上是房地產(chǎn)預(yù)售款,房地產(chǎn)預(yù)售款中有很大部分是消費者按揭貸款。在自籌資金中也僅有16%左右是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金。總的來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80%以上的資金是來自于銀行貸款,在政府不斷調(diào)整銀行利率的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金獲得成本也自然會上升,引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抬高房價。

(二)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動

目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動,即中低價位商品住房供應(yīng)量下降,高檔商品房供應(yīng)增加,使得商品房平均價格上揚,這與當前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。全國經(jīng)濟適用住房投資同比增長緩慢,占開發(fā)投資的比例較小。部分地方經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量減少十分明顯,出現(xiàn)了中低價位普通商品住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象,部分城市中低價位的住宅所占比例不到10%,高價房占到40%以上。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理推動了商品住房平均價格上升。必須密切關(guān)注當前非住宅物業(yè)(特別是商業(yè)物業(yè))的供需狀況,目前非住宅物業(yè)已呈現(xiàn)供大于求狀況,有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二,僅2004年一季度有9個省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過60%,其中主要是非住宅投資。

(三)城市化進程加快

消費和投資需求導(dǎo)致住房需求旺盛隨著城市化進程的加快和原有城市規(guī)模的擴大,一方面城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求;另一方面市原有居民同樣需要改善住房條件,提高住房水平。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展,居民可支配收入提高,民間資金雄厚,大量資金需要尋找投資渠道,股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài),這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴大的經(jīng)濟背景。

二、抑制我國房地產(chǎn)業(yè)市場價格呈上升趨勢的對策

(一)加大城鄉(xiāng)一體化

加強小城鎮(zhèn)建設(shè)的力度以抑制我國中心城市房地產(chǎn)業(yè)市場價格上升的趨勢。一般認為,城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡_70%以上,城市化進程才會穩(wěn)定下來,我國這一比重才37.8%左右,城市化的潛力很大。黨的十六大報告也指出:要逐步提高城鎮(zhèn)化水平,堅持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展,走中國特色的城鎮(zhèn)化道路。這是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會發(fā)展,推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的根本指導(dǎo)思想。要加大城鄉(xiāng)一體化、小城鎮(zhèn)建設(shè)即發(fā)展城鄉(xiāng)一體化、小城鎮(zhèn)建設(shè)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ),科學(xué)規(guī)劃,合理布局,同發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村服務(wù)業(yè)結(jié)合起來,減少農(nóng)村人口向中心城市的轉(zhuǎn)移,更好地抑制我國中心城市房地產(chǎn)業(yè)市場價格的進一步上升。

(二)鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)實行開發(fā)成本透明化

成熟的房地產(chǎn)市場,信息應(yīng)透明化,公開化,應(yīng)避免開發(fā)商與消費者之間的信息交流堵塞情況的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)為消費者提供較為關(guān)注的信息,及時解決消費者心中的各種疑問,作為消費者要相信國家的調(diào)控能力,克服從眾心理,形成理性的消費投資習(xí)慣,不要盲目從眾。對相關(guān)信息要學(xué)會去偽存真,不要受投機性炒作的影響,把握投資方向,客觀上穩(wěn)定了房價。

(三)優(yōu)化對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管,降低違規(guī)操作

政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施雖然實施了嚴格而繁瑣的監(jiān)管,往往達不到預(yù)想的效果,其實審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過市場來加以檢驗。政府需要做的是在開發(fā)前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽情況進行審查;建設(shè)中及建筑完成后進行嚴格的質(zhì)量驗收。嚴格規(guī)定每一個必須進行的審批環(huán)節(jié)所需要的具體時間,超過期限可以提出申訴索取賠償,注意正確運用財政貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控。在實施宏觀調(diào)控的過程中,要區(qū)分對不同政策措施可能產(chǎn)生的結(jié)果,由于目前對房地產(chǎn)市場管理制度尚不健全,開發(fā)商可能通過各種方式將由此產(chǎn)生的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者,不僅不能有效地抑制房地產(chǎn)的過熱現(xiàn)象,促使房價一路飆升。