郁 風(fēng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)不在于有無優(yōu)惠政策,而在于政府能否擺脫賣地生存的利益模式,以及能否真正在保障性住房建設(shè)上回歸。

研判泡沫之下未來樓市的前景,政策是否將發(fā)生調(diào)整,以及進(jìn)行何種程度的調(diào)整,顯然是至關(guān)重要的一個(gè)考量因素。

對(duì)此,不同利益主體的期待也顯然不同。開發(fā)商和地方政府期待政策的延續(xù),以便維持市場(chǎng)的繁榮態(tài)勢(shì);民眾期待政府通過回收優(yōu)惠政策打壓房?jī)r(jià),以便市場(chǎng)理性回歸。

此間,傳言與辟謠不斷上演。10月9日,上海市金融辦主任方星海表示:“很快就可以看到中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)收緊的政策出臺(tái)?！毖胄行侣勌庪S后表示,目前尚未有這方面的相關(guān)通知。11月初,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)政策研究中心副主任王玨林公開表示,鑒于目前經(jīng)濟(jì)回暖、房地產(chǎn)市場(chǎng)向好等形勢(shì),去年出臺(tái)的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。住建部隨后否認(rèn)。

樓市政策何去何從,依舊迷霧重重。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將作定調(diào)

作為定調(diào)第二年宏觀經(jīng)濟(jì)政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo),12月初即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,讓市場(chǎng)各個(gè)層面翹首以待。

去年為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)刺激經(jīng)濟(jì),國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委制定了一系列的樓市救市政策,大致分為兩類。一類是包括營(yíng)業(yè)稅減免等在內(nèi)的財(cái)稅政策,一類是降低房貸利率等金融政策。對(duì)于明年的房地產(chǎn)政策,最主要也是對(duì)財(cái)稅政策和金融政策的調(diào)整,但這需要在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開以后再進(jìn)行。

據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹,房地產(chǎn)政策制定的基本流程是,年底先召開中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,明確明年的宏觀調(diào)控目標(biāo)。是保增長(zhǎng),還是調(diào)結(jié)構(gòu),都需要在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后才能定調(diào),在此之后,各部委才分頭行動(dòng),對(duì)政策進(jìn)行征求意見和討論。

在這個(gè)過程中,住建部作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管部門將是重要征求意見對(duì)象,但最后頒布政策的部門為財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和央行。

與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的其他部委,近期已有動(dòng)作。國(guó)土資源部對(duì)開發(fā)商以及一些地方政府的囤地問題的整治力度呈明顯加強(qiáng)之勢(shì)。來自物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行的報(bào)告稱,1998-2008年間,全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到31.3億平方米;而截至2008年年底,全國(guó)土地開發(fā)量?jī)H為19.4億平方米,占購(gòu)置總量的62%,仍有近40%的土地滯壓于開發(fā)商手中。

11月12日,國(guó)土資源部發(fā)布了限制、禁止用地項(xiàng)目的增補(bǔ)目錄,首次給出商品住宅用地宗地出讓面積的上限,即:小城市(鎮(zhèn))7公頃,中等城市14公頃,大城市20公頃。20日,下發(fā)通知對(duì)“批而未用”土地展開核實(shí),并要求形成督查結(jié)果。此外,國(guó)土部近日還確定在浙江開展農(nóng)村集體建設(shè)土地入市試點(diǎn)。業(yè)界人士普遍認(rèn)為,此舉若在全國(guó)推廣,將在一定程度上增大城市建設(shè)用地的規(guī)模,改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系,打擊開發(fā)商囤積待漲的局面,讓房?jī)r(jià)降到合理的水平。

銀監(jiān)會(huì)于今年6月底下發(fā)通知,要求銀行加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理,重申二套房貸標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬,強(qiáng)調(diào)二套房貸必須執(zhí)行首付4成、利率1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)。日前據(jù)相關(guān)報(bào)道稱,銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)要求各大銀行適當(dāng)收緊房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策,其中包括現(xiàn)行的首次貸款購(gòu)房的利率七折優(yōu)惠政策。不過,央行和銀監(jiān)會(huì)尚未正式下文,這還只是部分地方銀行的“自主市場(chǎng)行為”。

政策可能微調(diào)

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭撰文指:“中央相關(guān)政策一定會(huì)調(diào)整,去年國(guó)家救樓市,既是為了經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng),又不想樓市低迷;而現(xiàn)在‘保八無憂,目標(biāo)初步達(dá)到,況且樓市繁榮程度遠(yuǎn)超政策制定者當(dāng)時(shí)的預(yù)料,房?jī)r(jià)又漲得一塌糊涂,政策當(dāng)然應(yīng)該適當(dāng)‘收兵。尤其是二套房貸政策和營(yíng)業(yè)稅減免政策,這兩條是‘131號(hào)文中標(biāo)注了截止時(shí)間的。”

摩根大通董事總經(jīng)理李晶認(rèn)為,目前政府可能正在醞釀?wù)邅碚{(diào)控價(jià)格上漲過快的樓市。她認(rèn)為,未來在通脹以及人民幣升值的雙重預(yù)期下,房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)一直突破新高,在這種背景下,政府明年就可能出臺(tái)對(duì)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整政策,內(nèi)容可能包括:上調(diào)高端房貸款首付成數(shù),在現(xiàn)在第二套房首付不低于40%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)高;上調(diào)按揭利率;控制信貸發(fā)放等。不過,她強(qiáng)調(diào),調(diào)控將會(huì)是“適度”的,像物業(yè)稅之類的稅收改革在短期內(nèi)仍不會(huì)推行,否則將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的負(fù)面影響。

豪宅網(wǎng)總編朱曉紅對(duì)本刊表示,短期內(nèi)政策上不會(huì)有大動(dòng)作,基調(diào)應(yīng)是“大穩(wěn)定,小調(diào)整,保平穩(wěn)”。他還認(rèn)為,稅費(fèi)優(yōu)惠政策甚至包括二套房貸等,對(duì)樓市總體格局不會(huì)有大的影響。關(guān)鍵是銀根的收緊與否,而目前仍處經(jīng)濟(jì)危機(jī)下,政府不可能過分緊縮銀根。

上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)季寶紅亦稱,稅費(fèi)優(yōu)惠政策即便到年底取消,對(duì)市場(chǎng)也很難產(chǎn)生顛覆性的效果。關(guān)鍵還在貨幣政策上,如果開發(fā)商“不差錢”,博弈的能力就很強(qiáng)。

事實(shí)上,如果考察今年3月份開始回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)現(xiàn),在2008年10月和年底優(yōu)惠政策出臺(tái)之后,市場(chǎng)并沒有對(duì)政策給予正面的回應(yīng),房地產(chǎn)市場(chǎng)真正止跌回穩(wěn),完全是貨幣政策發(fā)力的結(jié)果。在貨幣供應(yīng)量超常規(guī)暴增的情況下,房地產(chǎn)在流動(dòng)性充足的鼓舞下走出了一個(gè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇完全背離的行情。大量的貨幣供應(yīng)通過各種渠道流入了房地產(chǎn)市場(chǎng),加之各地土地政策執(zhí)法不嚴(yán),二套房貸政策形同虛設(shè),銀行在審核貸款的時(shí)候基本不設(shè)防,在這樣一條龍的政策呼應(yīng)下,房地產(chǎn)不但提前復(fù)蘇,而且達(dá)到了歷史的鼎盛期。

成敗關(guān)鍵在地方政府

關(guān)于樓市優(yōu)惠政策的調(diào)整中央尚未定調(diào),而湖南、吉林、內(nèi)蒙古等省區(qū)已紛紛表示,將繼續(xù)維持之前的優(yōu)惠政策。據(jù)了解,投資增長(zhǎng)壓力是各省再次提出穩(wěn)定或延續(xù)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的主要?jiǎng)右?。在這種復(fù)雜的博弈局面下,政策何去何從,的確考驗(yàn)中央政策的政策智慧。

“在目前土地、樓市都熱度不減的情況下,地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最直接的受益人,而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者,政策調(diào)整成功與否,關(guān)鍵在于地方政府?！庇蟹治龇Q。

土地高溢價(jià)成交,地方政府的賣地收入也隨之水漲船高。今年前三季度北京的土地出讓金達(dá)到571億元,而同期北京市的財(cái)政收入為1519.5億元,賣地收入占全部財(cái)政收入的比例近四成。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀研究部一負(fù)責(zé)人表示,目前地方財(cái)政對(duì)土地投資的依賴度較高,很多城市土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例超過1/3。因此在土地財(cái)政的模式下,地方政府具有高價(jià)賣地的利益動(dòng)機(jī)。

重要的是,去年年底出臺(tái)的“國(guó)13條”明確了地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控中有一定的自主權(quán)。上述負(fù)責(zé)人表示,正因如此,使得像90/70等政策在真正實(shí)施中無法徹底執(zhí)行,保障房土地供應(yīng)以及資金配備得不到落實(shí)。

“這是一個(gè)根源問題。如果地方政府的監(jiān)管和問責(zé)得不到有效執(zhí)行,那么無論中央出什么樣的政策,都會(huì)在實(shí)施中遇到問題?！彼硎?。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)評(píng)論說,房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)不在于有無優(yōu)惠政策,而在于政府能否擺脫賣地生存的利益模式,以及能否真正在保障性住房建設(shè)上回歸。前不久,全國(guó)人大執(zhí)法組的調(diào)研報(bào)告顯示,全國(guó)保障性住房完成不到1/3,而各地“地王”卻此起彼伏,這種強(qiáng)烈的反差說明了政府職能的嚴(yán)重錯(cuò)位和缺位。

馬光遠(yuǎn)表示,不在土地執(zhí)法上嚴(yán)刑峻法,不在官員福利分房問題上令行禁止,不在保障性住房建設(shè)上動(dòng)真格,不徹底擺脫各地土地財(cái)政的生存模式,不管優(yōu)惠政策是否繼續(xù),都無法根治中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象,房?jī)r(jià)難以真正地合理回歸。