經(jīng)濟之勢，盛極必衰，衰極必盛。

房市在經(jīng)歷了2007年的瘋狂上漲之后，在2008年跌入了低谷。

于是，買了房的，不想眼睜睜看著資產(chǎn)縮水；沒買房的，持幣觀望，希望房價再跌。此時，政府該不該出手力挽狂瀾呢？

在由《滬港經(jīng)濟》雜志社和上海交大安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院共同舉辦的“滬港經(jīng)濟論壇”上，業(yè)內(nèi)人士就這個問題展開了熱烈的討論。

特邀主持：上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟管理學(xué)院MBA項目主任 胡海鷗

嘉 賓：華麗家族股份有限公司執(zhí)行董事總裁 曾志峰

波特曼集團中國地區(qū)董事總經(jīng)理 佘耀庭

世界觀察研究院理事長 陳偉恕

目前，有形之手很有必要

胡海鷗：當(dāng)前的金融形勢風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)市場一片肅殺，在這種背景下，中國政府該不該救樓市呢？

曾志峰：金融海嘯席卷全球，對中國房市也產(chǎn)生了很大的沖擊?，F(xiàn)在有人在問，房地產(chǎn)企業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)嗎？2008年11月10號溫家寶總理在國務(wù)院經(jīng)濟工作會議上提出的國七條，給出了答案。在這七條指示中，房地產(chǎn)排在投資、消費之后，排在出口的前面，由此可見房地產(chǎn)的分量之重。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國民經(jīng)濟的各個方面，又是金融投資的強相關(guān)產(chǎn)業(yè)，而且還是消費膨脹的緩沖墊。所以我認為，在這樣宏觀形勢下，政府救市是必須的。政策的有形之手，在當(dāng)前的形勢下顯得十分必要。

首先，房地產(chǎn)不僅僅是居住，還是很多行業(yè)的龍頭；其次，房地產(chǎn)是緩沖墊，不是引發(fā)金融海嘯的罪魁禍?zhǔn)祝诖舜挝C中，房地產(chǎn)不過是捅破皇帝新衣的一個因素；第三，當(dāng)前資產(chǎn)泡沫還是良性的。美國如果不發(fā)生次貸危機，它的經(jīng)濟還是有持續(xù)性的，只是因為資本太貪婪，才導(dǎo)致了今天的困局。

佘耀庭：房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到政府、企業(yè)和社會，任何一個方面都不可缺少。從政府方面來說，任何國家要驅(qū)動或保持經(jīng)濟發(fā)展，肯定要推出來一系列的政策。我們來看看中國和美國房地產(chǎn)政策的區(qū)別。美國從2002年、2003年開始，格林斯潘推出了一些政策，大部分都是鼓勵購房的，利率很低。不少于40%的美國人，買房都不用首付款。再就是不同的金融機構(gòu)過去幾年制造了很多跟次貸有關(guān)的衍生工具，比如說兩年以前，美林證券這個公司只光是做次貸收取的手續(xù)費，就賺了8 0億美金。反觀中國，政府一方面從2 0 0 4年開始，推出了一系列房地產(chǎn)的政策，旨在嚴(yán)格控制一些投機的活動；另外一方面禁止外資進入中國，再加上對買地等方面的嚴(yán)格限制，所以中國的房地產(chǎn)市場，比起美國風(fēng)險小多了。

當(dāng)然，另外還要考慮兩個重點。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)，特別是在過去兩、三年大量購買土地的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的資金問題非常嚴(yán)重。如果我們看一下2008年1月份到6月份的數(shù)據(jù)，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司負債率在全球是很高的。第二是房地產(chǎn)和個人利益、社會穩(wěn)定有很大關(guān)聯(lián)性。目前，有好多老百姓沒有能力購房，這就需要政府在救樓市的政策出臺以外，對廉租房、經(jīng)濟適用房加一把勁，使之盡快推向市場，使2009、2010年不是因為有救市的政策而使房價上升。

救房市是一盤棋

胡海鷗：救市的含義是什么？怎么把救市跟購買能力協(xié)調(diào)起來？

佘耀庭： 金融海嘯對世界經(jīng)濟的影響，在我看來不會少于3 年。在不景氣的背景下，中國的GDP增長、出口增長，國民經(jīng)濟各方面都很難保持前幾年的快速增長，房價也不會跑得很快。目前的救市政策只是起到穩(wěn)定房市的作用，不會形成房價往上走。

曾志峰：我不相信房價會有非常大的增長，大家不用擔(dān)心買不起房子。我的體會是：政府應(yīng)該促進房地產(chǎn)交易——市場最怕沒有交易，房價要求企穩(wěn)，不要上漲太快，保持這么一個熱度就可以了。前幾年房價為什么會漲那么高呢？首先，是需求。壓抑了這么多年，從1949年一直到改革開放以后，住房問題沒有解決，很多需求被壓抑；其次，中國農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)人口的進程步入了高潮，有2億人進城；第三，金融的介入。按揭，在房地產(chǎn)交易的過程中所占的比例很大，還有房地產(chǎn)企業(yè)的貸款和融資。前幾年股市有泡沫，有許多房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)和債券獲得了大量的資金，這也是土地價格上漲的原因。

我認為這次房地產(chǎn)調(diào)控，首先對杠桿比重要有所權(quán)衡。不能過分強調(diào)貸款方面，還應(yīng)該注意按揭的比例，因為按揭認購都是有風(fēng)險的；其次就是稅收，房地產(chǎn)稅收的環(huán)節(jié)非常多，稅收上要松綁。國務(wù)院對增值稅要有相應(yīng)的政策，現(xiàn)在土地增值稅最高可以收到60%。

陳偉恕：我的看法是，這次調(diào)整的后果——房價近期不會猛漲，也不會跌得很深。我們?nèi)粢I房，一般的兩室一廳，大概100平方以下的這個房子，地段不在中環(huán)和外環(huán)之間，我看就不著急買了。為什么呢？因為原來的打壓會讓房價下跌?，F(xiàn)在救市措施出來以后，一般的中下收入層的住房也漲不起來。我這樣一講，購房者就越是想等等看，越等房價越漲不起來?？墒鞘兄行牡暮梅孔?，2009年第2季度就要下手了，因為好的地段的好房子一定會漲。今后30年，還有2、3億農(nóng)民進城，城市里居民也要提高居住標(biāo)準(zhǔn)，所以市中心的在造新房價位一定很高。

救市不會引發(fā)惡性通脹

胡海鷗：假定政府出手救市——30%現(xiàn)有資金加70%的貸款，這么多錢投下去要接近一年的國民生產(chǎn)總值，通貨膨脹會不會卷土重來？

陳偉恕：物價的上升是完全可以預(yù)料到的，不要認為物價上升，通貨膨脹就是惡性的了。主要是收入要上漲，保持收入上漲高于物價上漲的狀態(tài)就是健康的。過去的30年，中央財政收入增長的速度是GDP增長的好幾倍，而老百姓的可支配收入，特別是農(nóng)村地區(qū)的可支配收入增長比GDP的增長還低。我們現(xiàn)在應(yīng)該討論國民收入的分配，要把財政收入的比重降下來。如果把居民可支配收入與政府的收入平衡，就意味著老百姓的收入大大上升。盡管物價也會上漲，但如果實際收入漲幅高于物價漲幅，這就是一件大好事了。

曾志峰：這個問題是房地產(chǎn)最根本的問題——我們國家最大的瓶頸就是通貨膨脹。而發(fā)達國家，特別是美國，優(yōu)于我們的經(jīng)濟能力就是可以維持低通脹。美元是全球貨幣，是主要的大宗商品和所有貿(mào)易的結(jié)算貨幣，同時也是國際上新興國家進行貨幣發(fā)行儲備的匯率。所以我認為，美國不是靠勞動生產(chǎn)力取得今天地位的，美元才是美國真正的核心競爭力。而中國貨幣要靠自己消化，中國總消費嚴(yán)重滯后。我們的G D P增長在8 %以下就會影響發(fā)展，必須要保持10%。在這種情況下，我個人認為對通脹要高度小心。實際上中國永遠會走向通貨膨脹，解決這個問題就要嚴(yán)格監(jiān)控貨幣的量，而且要有政策，一定要控制，否則中國經(jīng)濟就沒有競爭力。

世界上新興國家風(fēng)光幾年，從此沉淪的例子實在是太多了。我們舉個例子，南美洲一些國家曾經(jīng)輝煌過，但是最終沉淪了，很重要的原因就是通貨膨脹。中國是新興經(jīng)濟體，惡性的通貨膨脹下仍然堅持不倒是很難的。通貨膨脹的問題解決好了，房價也好，就業(yè)也好，其它都好了。

佘耀庭：我個人認為，胡教授提出的這個問題，關(guān)鍵是看央行如何處理就業(yè)與通脹。因為利率本身有一個空間能力，通脹就是看未來一兩年全世界對原材料的需求是否大幅度下降。中國目前大型的基建項目，應(yīng)該不會對國內(nèi)的通脹指數(shù)影響很大。另外一點，通脹是不恐怖的，否則為什么中國政府現(xiàn)在要大量進行投資？現(xiàn)在政府的資金投入市場，不會形成任何價格的惡性上漲。