經(jīng)濟(jì)之勢(shì)，盛極必衰，衰極必盛。

房市在經(jīng)歷了2007年的瘋狂上漲之后，在2008年跌入了低谷。

于是，買了房的，不想眼睜睜看著資產(chǎn)縮水；沒(méi)買房的，持幣觀望，希望房?jī)r(jià)再跌。此時(shí)，政府該不該出手力挽狂瀾呢？

在由《滬港經(jīng)濟(jì)》雜志社和上海交大安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院共同舉辦的“滬港經(jīng)濟(jì)論壇”上，業(yè)內(nèi)人士就這個(gè)問(wèn)題展開(kāi)了熱烈的討論。

特邀主持：上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院MBA項(xiàng)目主任 胡海鷗

嘉 賓：華麗家族股份有限公司執(zhí)行董事總裁 曾志峰

波特曼集團(tuán)中國(guó)地區(qū)董事總經(jīng)理 佘耀庭

世界觀察研究院理事長(zhǎng) 陳偉恕

目前，有形之手很有必要

胡海鷗：當(dāng)前的金融形勢(shì)風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片肅殺，在這種背景下，中國(guó)政府該不該救樓市呢？

曾志峰：金融海嘯席卷全球，對(duì)中國(guó)房市也產(chǎn)生了很大的沖擊?，F(xiàn)在有人在問(wèn)，房地產(chǎn)企業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)嗎？2008年11月10號(hào)溫家寶總理在國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的國(guó)七條，給出了答案。在這七條指示中，房地產(chǎn)排在投資、消費(fèi)之后，排在出口的前面，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)的分量之重。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，又是金融投資的強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，而且還是消費(fèi)膨脹的緩沖墊。所以我認(rèn)為，在這樣宏觀形勢(shì)下，政府救市是必須的。政策的有形之手，在當(dāng)前的形勢(shì)下顯得十分必要。

首先，房地產(chǎn)不僅僅是居住，還是很多行業(yè)的龍頭；其次，房地產(chǎn)是緩沖墊，不是引發(fā)金融海嘯的罪魁禍?zhǔn)?，在此次危機(jī)中，房地產(chǎn)不過(guò)是捅破皇帝新衣的一個(gè)因素；第三，當(dāng)前資產(chǎn)泡沫還是良性的。美國(guó)如果不發(fā)生次貸危機(jī)，它的經(jīng)濟(jì)還是有持續(xù)性的，只是因?yàn)橘Y本太貪婪，才導(dǎo)致了今天的困局。

佘耀庭：房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到政府、企業(yè)和社會(huì)，任何一個(gè)方面都不可缺少。從政府方面來(lái)說(shuō)，任何國(guó)家要驅(qū)動(dòng)或保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，肯定要推出來(lái)一系列的政策。我們來(lái)看看中國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)政策的區(qū)別。美國(guó)從2002年、2003年開(kāi)始，格林斯潘推出了一些政策，大部分都是鼓勵(lì)購(gòu)房的，利率很低。不少于40%的美國(guó)人，買房都不用首付款。再就是不同的金融機(jī)構(gòu)過(guò)去幾年制造了很多跟次貸有關(guān)的衍生工具，比如說(shuō)兩年以前，美林證券這個(gè)公司只光是做次貸收取的手續(xù)費(fèi)，就賺了8 0億美金。反觀中國(guó)，政府一方面從2 0 0 4年開(kāi)始，推出了一系列房地產(chǎn)的政策，旨在嚴(yán)格控制一些投機(jī)的活動(dòng)；另外一方面禁止外資進(jìn)入中國(guó)，再加上對(duì)買地等方面的嚴(yán)格限制，所以中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，比起美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)小多了。

當(dāng)然，另外還要考慮兩個(gè)重點(diǎn)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)，特別是在過(guò)去兩、三年大量購(gòu)買土地的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的資金問(wèn)題非常嚴(yán)重。如果我們看一下2008年1月份到6月份的數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司負(fù)債率在全球是很高的。第二是房地產(chǎn)和個(gè)人利益、社會(huì)穩(wěn)定有很大關(guān)聯(lián)性。目前，有好多老百姓沒(méi)有能力購(gòu)房，這就需要政府在救樓市的政策出臺(tái)以外，對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房加一把勁，使之盡快推向市場(chǎng)，使2009、2010年不是因?yàn)橛芯仁械恼叨狗績(jī)r(jià)上升。

救房市是一盤棋

胡海鷗：救市的含義是什么？怎么把救市跟購(gòu)買能力協(xié)調(diào)起來(lái)？

佘耀庭： 金融海嘯對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響，在我看來(lái)不會(huì)少于3 年。在不景氣的背景下，中國(guó)的GDP增長(zhǎng)、出口增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各方面都很難保持前幾年的快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也不會(huì)跑得很快。目前的救市政策只是起到穩(wěn)定房市的作用，不會(huì)形成房?jī)r(jià)往上走。

曾志峰：我不相信房?jī)r(jià)會(huì)有非常大的增長(zhǎng)，大家不用擔(dān)心買不起房子。我的體會(huì)是：政府應(yīng)該促進(jìn)房地產(chǎn)交易——市場(chǎng)最怕沒(méi)有交易，房?jī)r(jià)要求企穩(wěn)，不要上漲太快，保持這么一個(gè)熱度就可以了。前幾年房?jī)r(jià)為什么會(huì)漲那么高呢？首先，是需求。壓抑了這么多年，從1949年一直到改革開(kāi)放以后，住房問(wèn)題沒(méi)有解決，很多需求被壓抑；其次，中國(guó)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)人口的進(jìn)程步入了高潮，有2億人進(jìn)城；第三，金融的介入。按揭，在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中所占的比例很大，還有房地產(chǎn)企業(yè)的貸款和融資。前幾年股市有泡沫，有許多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)和債券獲得了大量的資金，這也是土地價(jià)格上漲的原因。

我認(rèn)為這次房地產(chǎn)調(diào)控，首先對(duì)杠桿比重要有所權(quán)衡。不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)貸款方面，還應(yīng)該注意按揭的比例，因?yàn)榘唇艺J(rèn)購(gòu)都是有風(fēng)險(xiǎn)的；其次就是稅收，房地產(chǎn)稅收的環(huán)節(jié)非常多，稅收上要松綁。國(guó)務(wù)院對(duì)增值稅要有相應(yīng)的政策，現(xiàn)在土地增值稅最高可以收到60%。

陳偉?。何业目捶ㄊ?，這次調(diào)整的后果——房?jī)r(jià)近期不會(huì)猛漲，也不會(huì)跌得很深。我們?nèi)粢I房，一般的兩室一廳，大概100平方以下的這個(gè)房子，地段不在中環(huán)和外環(huán)之間，我看就不著急買了。為什么呢？因?yàn)樵瓉?lái)的打壓會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌?，F(xiàn)在救市措施出來(lái)以后，一般的中下收入層的住房也漲不起來(lái)。我這樣一講，購(gòu)房者就越是想等等看，越等房?jī)r(jià)越漲不起來(lái)?？墒鞘兄行牡暮梅孔樱?009年第2季度就要下手了，因?yàn)楹玫牡囟蔚暮梅孔右欢〞?huì)漲。今后30年，還有2、3億農(nóng)民進(jìn)城，城市里居民也要提高居住標(biāo)準(zhǔn)，所以市中心的在造新房?jī)r(jià)位一定很高。

救市不會(huì)引發(fā)惡性通脹

胡海鷗：假定政府出手救市——30%現(xiàn)有資金加70%的貸款，這么多錢投下去要接近一年的國(guó)民生產(chǎn)總值，通貨膨脹會(huì)不會(huì)卷土重來(lái)？

陳偉恕：物價(jià)的上升是完全可以預(yù)料到的，不要認(rèn)為物價(jià)上升，通貨膨脹就是惡性的了。主要是收入要上漲，保持收入上漲高于物價(jià)上漲的狀態(tài)就是健康的。過(guò)去的30年，中央財(cái)政收入增長(zhǎng)的速度是GDP增長(zhǎng)的好幾倍，而老百姓的可支配收入，特別是農(nóng)村地區(qū)的可支配收入增長(zhǎng)比GDP的增長(zhǎng)還低。我們現(xiàn)在應(yīng)該討論國(guó)民收入的分配，要把財(cái)政收入的比重降下來(lái)。如果把居民可支配收入與政府的收入平衡，就意味著老百姓的收入大大上升。盡管物價(jià)也會(huì)上漲，但如果實(shí)際收入漲幅高于物價(jià)漲幅，這就是一件大好事了。

曾志峰：這個(gè)問(wèn)題是房地產(chǎn)最根本的問(wèn)題——我們國(guó)家最大的瓶頸就是通貨膨脹。而發(fā)達(dá)國(guó)家，特別是美國(guó)，優(yōu)于我們的經(jīng)濟(jì)能力就是可以維持低通脹。美元是全球貨幣，是主要的大宗商品和所有貿(mào)易的結(jié)算貨幣，同時(shí)也是國(guó)際上新興國(guó)家進(jìn)行貨幣發(fā)行儲(chǔ)備的匯率。所以我認(rèn)為，美國(guó)不是靠勞動(dòng)生產(chǎn)力取得今天地位的，美元才是美國(guó)真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而中國(guó)貨幣要靠自己消化，中國(guó)總消費(fèi)嚴(yán)重滯后。我們的G D P增長(zhǎng)在8 %以下就會(huì)影響發(fā)展，必須要保持10%。在這種情況下，我個(gè)人認(rèn)為對(duì)通脹要高度小心。實(shí)際上中國(guó)永遠(yuǎn)會(huì)走向通貨膨脹，解決這個(gè)問(wèn)題就要嚴(yán)格監(jiān)控貨幣的量，而且要有政策，一定要控制，否則中國(guó)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。

世界上新興國(guó)家風(fēng)光幾年，從此沉淪的例子實(shí)在是太多了。我們舉個(gè)例子，南美洲一些國(guó)家曾經(jīng)輝煌過(guò)，但是最終沉淪了，很重要的原因就是通貨膨脹。中國(guó)是新興經(jīng)濟(jì)體，惡性的通貨膨脹下仍然堅(jiān)持不倒是很難的。通貨膨脹的問(wèn)題解決好了，房?jī)r(jià)也好，就業(yè)也好，其它都好了。

佘耀庭：我個(gè)人認(rèn)為，胡教授提出的這個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵是看央行如何處理就業(yè)與通脹。因?yàn)槔时旧碛幸粋€(gè)空間能力，通脹就是看未來(lái)一兩年全世界對(duì)原材料的需求是否大幅度下降。中國(guó)目前大型的基建項(xiàng)目，應(yīng)該不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)的通脹指數(shù)影響很大。另外一點(diǎn)，通脹是不恐怖的，否則為什么中國(guó)政府現(xiàn)在要大量進(jìn)行投資？現(xiàn)在政府的資金投入市場(chǎng)，不會(huì)形成任何價(jià)格的惡性上漲。