看現(xiàn)在的房市，還真像從6124點第一次回調(diào)到5500點的股市，有人看8000點，但絕對沒人看到1600點。結(jié)果怎么樣，還是等著瞧吧。

2月21日，上海市市長韓正時表示，目前上海的房價確實偏高，政府不能刺激房價。2月23日，住房部長姜偉新直言，房價已經(jīng)到了必須調(diào)整的時候，世界經(jīng)濟金融危機催化了這個調(diào)整。事情總是那么怪，非要事態(tài)發(fā)展到一定程度才會去收拾攤子。有識之士大有人在，權(quán)威的經(jīng)濟學(xué)家向政府呼吁控制房價的呼聲在房價最高時也不絕于耳，但都無濟于事。

希望這些表態(tài)會變成一項扎實的惠民工程。政府需要采取切實措施把房價降下來，簡單說就是要增加住房供給。從政府層面開發(fā)更多成本透明的房子供應(yīng)給市場，讓“夾心層”能夠買得起房。拉動內(nèi)需最簡單的方案就是蓋老百姓住得起的房。這個市場的確是個剛性需求的市場，也是個能夠重振經(jīng)濟的市場?，F(xiàn)在花這么大的力氣拉動汽車、家電的消費，從效果上看，都不如房地產(chǎn)。而我們的房地產(chǎn)市場不是個完全競爭的市場，開發(fā)商間很容易達成價格同盟，老百姓永遠處于信息不對稱狀態(tài)，沒法判斷房價高低。

而在如何估算房價是否合理上，有兩種國際通行的方法可以借鑒。一種是P／R值(P6ce to Rent，房價比租金)，一般在10到15之間屬于合理范圍。根據(jù)作者調(diào)研得到的上海市場數(shù)據(jù)，越貴的房子租金收益率越低。一套50萬的老工房，年租金在2.2萬左右，而一套270萬的新房，年租金只有約6.5萬。其P／R值范圍在20～40倍之間。也就是說，低檔房價格高估一倍，高檔房價格高估約1.5倍。在成長的經(jīng)濟環(huán)境中，房租漲幅會超過CPI增幅。而房價在透支未來后，如果保持平穩(wěn)或穩(wěn)中有降，在若干年后P／R會漸趨合理。如果租金按每年5％的比率遞增，而房價按每年5％下調(diào)的話，在5年以后，低檔房的P／R會降到合理區(qū)間(大約是14倍左右)，而高檔房需要經(jīng)過約10年才能將P／R值調(diào)整到15倍。換言之，上海的房價透支了未來5～10年。從P／R模型的估值方法上看，低價房下跌25％，高價房下跌40％完全有可能，但是不是在短時間內(nèi)。房價可能迎來5～10年的漫長調(diào)整。

另一種方法是當(dāng)?shù)氐钠骄績r和當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄彝ツ晔杖胫?。一般?到5之間屬于合理，超過6就離譜兒了。2008年上海城市居民家庭人均可支配年收入達到26690元，比上年增長13％。按家庭雙職工計算，一個家庭人均可支配年收入5.34萬元。按上海平均房價大約為100萬元一套估算，現(xiàn)在的房價收入比是18倍。如果按照人均可支配收入每年13％遞增，同時房價按每年5％的降幅調(diào)整，8年后，房價收入比可以下降到5倍以內(nèi)。如果房價維持現(xiàn)有水平，則在11年后，房價收入比下降到5倍以內(nèi)。以上兩種方法的計算結(jié)果相似，即上海現(xiàn)在的房價透支了上海居民未來5～10年的收入增長。

對一般購房者而言，還有一個簡單的公式，即購買房價為自己家庭月收入的一半。大部分上海家庭的月收入在1萬元以內(nèi)，所以，5000元的房價是適合絕大多數(shù)人的房價。這樣的房子，恐怕只有在不通地鐵的偏遠地區(qū)。買房和買股一樣，要買割肉盤，買著割肉盤了，才是一個聰明的投資者。房價多少算合理?說不清，但是可以看跌。

看跌房價原因之一是政府態(tài)度的轉(zhuǎn)化和未來供求關(guān)系的改變。高層對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)態(tài)勢非常清晰：一方面，要徹底扭轉(zhuǎn)前期房產(chǎn)完全市場化的傾向，通過開發(fā)具有公共產(chǎn)品性質(zhì)的住房，增加供應(yīng)，平抑價格；另一方面，不希望市場大起大落，促進有序的降價，維持相對穩(wěn)定的同時促進交易的活躍。兩會期間建設(shè)部多次強調(diào)大量增加經(jīng)適房和廉租房的建設(shè)不會“沖擊樓市”，但是2009年卻又以“增長近十倍”的投入擴建低價房。顯然，雖然樓市的下跌對銀行資產(chǎn)安全不會構(gòu)成大的影響(深圳地區(qū)已經(jīng)實際經(jīng)歷過)，我們看到的是建設(shè)部在努力化解經(jīng)濟適用房或廉租房“沖擊樓市”對開發(fā)商造成的心理壓力和民眾持幣待購的心理預(yù)期。從這兩點可以推斷，房價必然要降，但可能是較長時間的緩降。

對于房價影響因素的判讀，仍然可以適用價值、供求、預(yù)期的三因素法則。在目前明顯的價值高估、供大于求的情況下，唯一對市場有支撐作用的還是購房者的心理預(yù)期?！都~約時報》有一個精辟的論斷：“當(dāng)消費者不再相信住房的價格將上升時，價格就將下跌?！边@和股票下跌是一樣的道理。而如果支撐房價的最后一根心理預(yù)期的稻草消失，房價又何嘗可能不跌呢?從近期實測開發(fā)商和中介的情況來看，態(tài)度和兩年前不同了，賣方那股子牛氣的確沒有了。看現(xiàn)在的房市，還真像從6124點第一次回調(diào)到5500點的股市，有人看8000點，但絕對沒人看到1600點。結(jié)果怎么樣，還是等著瞧吧。