看現(xiàn)在的房市，還真像從6124點(diǎn)第一次回調(diào)到5500點(diǎn)的股市，有人看8000點(diǎn)，但絕對(duì)沒人看到1600點(diǎn)。結(jié)果怎么樣，還是等著瞧吧。

2月21日，上海市市長(zhǎng)韓正時(shí)表示，目前上海的房?jī)r(jià)確實(shí)偏高，政府不能刺激房?jī)r(jià)。2月23日，住房部長(zhǎng)姜偉新直言，房?jī)r(jià)已經(jīng)到了必須調(diào)整的時(shí)候，世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)催化了這個(gè)調(diào)整。事情總是那么怪，非要事態(tài)發(fā)展到一定程度才會(huì)去收拾攤子。有識(shí)之士大有人在，權(quán)威的經(jīng)濟(jì)學(xué)家向政府呼吁控制房?jī)r(jià)的呼聲在房?jī)r(jià)最高時(shí)也不絕于耳，但都無濟(jì)于事。

希望這些表態(tài)會(huì)變成一項(xiàng)扎實(shí)的惠民工程。政府需要采取切實(shí)措施把房?jī)r(jià)降下來，簡(jiǎn)單說就是要增加住房供給。從政府層面開發(fā)更多成本透明的房子供應(yīng)給市場(chǎng)，讓“夾心層”能夠買得起房。拉動(dòng)內(nèi)需最簡(jiǎn)單的方案就是蓋老百姓住得起的房。這個(gè)市場(chǎng)的確是個(gè)剛性需求的市場(chǎng)，也是個(gè)能夠重振經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)?，F(xiàn)在花這么大的力氣拉動(dòng)汽車、家電的消費(fèi)，從效果上看，都不如房地產(chǎn)。而我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，開發(fā)商間很容易達(dá)成價(jià)格同盟，老百姓永遠(yuǎn)處于信息不對(duì)稱狀態(tài)，沒法判斷房?jī)r(jià)高低。

而在如何估算房?jī)r(jià)是否合理上，有兩種國(guó)際通行的方法可以借鑒。一種是P／R值(P6ce to Rent，房?jī)r(jià)比租金)，一般在10到15之間屬于合理范圍。根據(jù)作者調(diào)研得到的上海市場(chǎng)數(shù)據(jù)，越貴的房子租金收益率越低。一套50萬的老工房，年租金在2.2萬左右，而一套270萬的新房，年租金只有約6.5萬。其P／R值范圍在20～40倍之間。也就是說，低檔房?jī)r(jià)格高估一倍，高檔房?jī)r(jià)格高估約1.5倍。在成長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房租漲幅會(huì)超過CPI增幅。而房?jī)r(jià)在透支未來后，如果保持平穩(wěn)或穩(wěn)中有降，在若干年后P／R會(huì)漸趨合理。如果租金按每年5％的比率遞增，而房?jī)r(jià)按每年5％下調(diào)的話，在5年以后，低檔房的P／R會(huì)降到合理區(qū)間(大約是14倍左右)，而高檔房需要經(jīng)過約10年才能將P／R值調(diào)整到15倍。換言之，上海的房?jī)r(jià)透支了未來5～10年。從P／R模型的估值方法上看，低價(jià)房下跌25％，高價(jià)房下跌40％完全有可能，但是不是在短時(shí)間內(nèi)。房?jī)r(jià)可能迎來5～10年的漫長(zhǎng)調(diào)整。

另一種方法是當(dāng)?shù)氐钠骄績(jī)r(jià)和當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄彝ツ晔杖胫?。一般?到5之間屬于合理，超過6就離譜兒了。2008年上海城市居民家庭人均可支配年收入達(dá)到26690元，比上年增長(zhǎng)13％。按家庭雙職工計(jì)算，一個(gè)家庭人均可支配年收入5.34萬元。按上海平均房?jī)r(jià)大約為100萬元一套估算，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)收入比是18倍。如果按照人均可支配收入每年13％遞增，同時(shí)房?jī)r(jià)按每年5％的降幅調(diào)整，8年后，房?jī)r(jià)收入比可以下降到5倍以內(nèi)。如果房?jī)r(jià)維持現(xiàn)有水平，則在11年后，房?jī)r(jià)收入比下降到5倍以內(nèi)。以上兩種方法的計(jì)算結(jié)果相似，即上海現(xiàn)在的房?jī)r(jià)透支了上海居民未來5～10年的收入增長(zhǎng)。

對(duì)一般購(gòu)房者而言，還有一個(gè)簡(jiǎn)單的公式，即購(gòu)買房?jī)r(jià)為自己家庭月收入的一半。大部分上海家庭的月收入在1萬元以內(nèi)，所以，5000元的房?jī)r(jià)是適合絕大多數(shù)人的房?jī)r(jià)。這樣的房子，恐怕只有在不通地鐵的偏遠(yuǎn)地區(qū)。買房和買股一樣，要買割肉盤，買著割肉盤了，才是一個(gè)聰明的投資者。房?jī)r(jià)多少算合理?說不清，但是可以看跌。

看跌房?jī)r(jià)原因之一是政府態(tài)度的轉(zhuǎn)化和未來供求關(guān)系的改變。高層對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)態(tài)勢(shì)非常清晰：一方面，要徹底扭轉(zhuǎn)前期房產(chǎn)完全市場(chǎng)化的傾向，通過開發(fā)具有公共產(chǎn)品性質(zhì)的住房，增加供應(yīng)，平抑價(jià)格；另一方面，不希望市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)有序的降價(jià)，維持相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)促進(jìn)交易的活躍。兩會(huì)期間建設(shè)部多次強(qiáng)調(diào)大量增加經(jīng)適房和廉租房的建設(shè)不會(huì)“沖擊樓市”，但是2009年卻又以“增長(zhǎng)近十倍”的投入擴(kuò)建低價(jià)房。顯然，雖然樓市的下跌對(duì)銀行資產(chǎn)安全不會(huì)構(gòu)成大的影響(深圳地區(qū)已經(jīng)實(shí)際經(jīng)歷過)，我們看到的是建設(shè)部在努力化解經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房“沖擊樓市”對(duì)開發(fā)商造成的心理壓力和民眾持幣待購(gòu)的心理預(yù)期。從這兩點(diǎn)可以推斷，房?jī)r(jià)必然要降，但可能是較長(zhǎng)時(shí)間的緩降。

對(duì)于房?jī)r(jià)影響因素的判讀，仍然可以適用價(jià)值、供求、預(yù)期的三因素法則。在目前明顯的價(jià)值高估、供大于求的情況下，唯一對(duì)市場(chǎng)有支撐作用的還是購(gòu)房者的心理預(yù)期?！都~約時(shí)報(bào)》有一個(gè)精辟的論斷：“當(dāng)消費(fèi)者不再相信住房的價(jià)格將上升時(shí)，價(jià)格就將下跌。”這和股票下跌是一樣的道理。而如果支撐房?jī)r(jià)的最后一根心理預(yù)期的稻草消失，房?jī)r(jià)又何嘗可能不跌呢?從近期實(shí)測(cè)開發(fā)商和中介的情況來看，態(tài)度和兩年前不同了，賣方那股子牛氣的確沒有了?？船F(xiàn)在的房市，還真像從6124點(diǎn)第一次回調(diào)到5500點(diǎn)的股市，有人看8000點(diǎn)，但絕對(duì)沒人看到1600點(diǎn)。結(jié)果怎么樣，還是等著瞧吧。