房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低迷，美國(guó)政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，出臺(tái)了對(duì)初次購(gòu)房者的鼓勵(lì)計(jì)劃。這項(xiàng)計(jì)劃能否真正穩(wěn)定住房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未可知，但這至少是個(gè)好消息。

2003年，在芝加哥市中心以北的LaSalle大街租個(gè)不帶臥室的公寓studio大概需要900美元／月。好處是離市中心很近，設(shè)施上也很方便。這個(gè)地區(qū)距離密歇根湖很近，芝加哥市政府也把湖邊打造成市民休閑鍛煉的場(chǎng)所。剛在市中心上班時(shí)，我就租了這樣一個(gè)房子。缺點(diǎn)是住宅面積小，人員流動(dòng)性強(qiáng)對(duì)小孩也是一種危險(xiǎn)。所以我就考慮到郊區(qū)買房。在郊區(qū)購(gòu)房，同樣的價(jià)格，房間的面積要遠(yuǎn)超出市中心房間，環(huán)境會(huì)更安靜。

從房地產(chǎn)投資的角度而言，“位置最重要”是不變的真理——就是要選擇年輕的上升期的地區(qū)，最重要的是要選擇一個(gè)好學(xué)區(qū)。

所謂年輕的上升期的地區(qū)指比較熱門的，但依舊有待開發(fā)的土地資源做后續(xù)開發(fā)的地區(qū)。這樣的地區(qū)可以吸引新的購(gòu)房者入住，有助于房?jī)r(jià)的提升。而學(xué)區(qū)因素也是不可忽視，在好學(xué)區(qū)里的房子幾乎永遠(yuǎn)保持良好的需求。比如芝加哥西郊的小城市Naperville，它的203和204學(xué)區(qū)很不錯(cuò)。據(jù)說(shuō)，一多半的203學(xué)區(qū)的華人學(xué)生在高中畢業(yè)后能用“伊州州立大學(xué)香犢分校”這樣的名校來(lái)作為升學(xué)備選。所以，即使在美國(guó)經(jīng)濟(jì)如此衰退的今天，203學(xué)區(qū)里的房產(chǎn)價(jià)格并沒有太大的下降。

在美國(guó)購(gòu)房，預(yù)留出2～3個(gè)月作買房調(diào)查是非常值得的。當(dāng)經(jīng)紀(jì)人提供新房源時(shí)，你就會(huì)有自己的判斷。好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在與客戶最初打交道的階段，就能根據(jù)客戶的言談舉止、個(gè)人喜好等判斷出其對(duì)房產(chǎn)的取向。準(zhǔn)確地把握住客戶需求，能讓好的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只需帶你看有限數(shù)量的待售房產(chǎn)，就能幫助你買到房子。

選到滿意的房子后，人們首先要花錢請(qǐng)專業(yè)人員檢查房屋。檢查的結(jié)果是一份報(bào)告，內(nèi)容涉及到漏水，長(zhǎng)霉，是否有螞蟻，是否被水淹過等。購(gòu)房者可以提出讓原房主根據(jù)自己所列清單對(duì)房子進(jìn)行修理，或從價(jià)格里折扣出這部分費(fèi)用。其后就是找銀行貸款——對(duì)大多數(shù)華人而言，不是什么問題。對(duì)很多美國(guó)人倒可能出現(xiàn)這樣的情況：即便選中了房子，但當(dāng)他們到銀行辦理貸款時(shí)卻因?yàn)樾庞梅謹(jǐn)?shù)不好，而辦不下來(lái)。順利獲得貸款后，就是花錢雇律師查清楚前房東在房子上沒有其他債務(wù)責(zé)任，律師會(huì)審查合同里的具體條款，并監(jiān)督合同的最終簽署。

2003～2004g時(shí)，美國(guó)利率大約在1％左右。這時(shí)候以全國(guó)房產(chǎn)中間價(jià)格20萬(wàn)美元計(jì)算。如果首付是2萬(wàn)元，另外再做一個(gè)小的資產(chǎn)凈值貸款(一般是房產(chǎn)的10％)2萬(wàn)元。再加上大的按揭貸款(一般為房產(chǎn)總值的80％)16萬(wàn)元，按照當(dāng)時(shí)30年固定貸款利率5.5％計(jì)算。兩個(gè)貸款加在一起，每個(gè)月的月供為1000美元／月。

值得指出的是，對(duì)于房屋的保有成本而言，每年還有交給地方政府房屋價(jià)值1％～3％的地稅——以2％計(jì)，大約是333美元／月。房屋保險(xiǎn)按照20美元／月計(jì)，扣除獨(dú)棟和聯(lián)體別墅的區(qū)別，以150美元／月計(jì)算管理成本(包括修剪草坪，噴灌，殺蟲，掃雪，油漆外墻，噴涂車道等)，每個(gè)月實(shí)際的房屋維護(hù)成本大約總計(jì)為1500美元／月。

而政府鼓勵(lì)人們購(gòu)房的政策體現(xiàn)在稅法上。租房的花費(fèi)是稅后的錢。即，如果你的稅務(wù)籃子的比率為25％的話就意味著每掙1000美元錢，就需要交稅給政府250美元，剩下750美元。租房用的是你剩下的750美元的部分。所以花900美元租房子住，從每月花費(fèi)上等同于你花900／75％=1200美元來(lái)買房子居住。而長(zhǎng)遠(yuǎn)看，買房子還是一種投資。你還可以在房?jī)r(jià)上升的時(shí)候把房子賣掉。在上面的例子里，相當(dāng)于你每月多花了300美元(1500的月供，1200的租金等同月供)給自己買了一個(gè)房子。

而從稅法角度講，地產(chǎn)稅(Property Tax)是可以抵稅的。為了鼓勵(lì)房主自住。住滿兩年的房產(chǎn)，在賣房時(shí)的增值部分(Capital Gain)也根據(jù)不同類別的免稅規(guī)定有相應(yīng)的免稅額度。如單身屋主免稅額度為小于25萬(wàn)美元，已婚夫婦為小于50萬(wàn)美元。

現(xiàn)在的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低迷。美國(guó)政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，出臺(tái)了一項(xiàng)對(duì)初次購(gòu)房者的鼓勵(lì)計(jì)劃。既對(duì)初次購(gòu)房者給予最高不超過8000美元的補(bǔ)助。與2008年的7500美元的無(wú)息貸款式的補(bǔ)助不同。8000美元的補(bǔ)助是完全不需要購(gòu)房者將來(lái)償付的。但在就業(yè)和消費(fèi)依然萎縮的情況下，能否真正穩(wěn)定住房地產(chǎn)市場(chǎng)，前景還未可知。但對(duì)當(dāng)前糟糕的情況而言，這個(gè)政策至少是個(gè)好消息。如果仔細(xì)研究這一穩(wěn)定市場(chǎng)政策的細(xì)節(jié)和執(zhí)行期，不難看出其出臺(tái)的倉(cāng)促性。而從美國(guó)不惜高赤字救市看，它已經(jīng)暗地里放棄了強(qiáng)勢(shì)美元的政策。勢(shì)必造成今后資產(chǎn)價(jià)格上升的高通脹趨勢(shì)。這對(duì)選擇長(zhǎng)期固定利息貸款購(gòu)房，幾年后因美元貨幣貶值帶來(lái)的通脹使得房產(chǎn)價(jià)格提升，賣掉房子返還貸款而掙得收益的投資人倒是個(gè)好消息。