[摘 要] 上世紀(jì)后十年，大多數(shù)歐美國家的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，如美國的房價(jià)翻了一倍；倫敦、巴黎、莫斯科等歐洲主要城市的房價(jià)也是“漲聲一片”。其中西班牙和愛爾蘭的房價(jià)最為突出，分別上漲了1.5倍和3倍。然而就在2006年，歐美房地產(chǎn)市場“只漲不跌”的格局被美國所終結(jié)。各國房地產(chǎn)市場開始陸續(xù)出現(xiàn)疲態(tài)。本文主要對(duì)美國和英國的房地產(chǎn)市場金融危機(jī)進(jìn)行分析，以此來研究對(duì)我國房地產(chǎn)市場的警示。

[關(guān)鍵詞] 次貸危機(jī) 房地產(chǎn)市場 金融市場

一、美國

被投資大師羅杰斯稱為“有史以來最大泡沫之一”的美國次貸危機(jī)，是伴隨著房地產(chǎn)“興旺—泡沫—衰退”正常經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)演變而來。直至去年次貸風(fēng)波爆發(fā)，才使得泡沫崩裂的危害升級(jí)。

1.次貸危機(jī)的背景。美國的住房抵押貸款分為一是優(yōu)質(zhì)貸款：信用分?jǐn)?shù)高于660、有穩(wěn)定收入、有償債能力的優(yōu)良客戶。二是“Alt-A”貸款，比優(yōu)質(zhì)貸款高1%～2%，信用分?jǐn)?shù)大多在620～660之間、但無法提供收入證明的客戶。三是次級(jí)貸款，比優(yōu)質(zhì)貸款高2%～3%，信用分?jǐn)?shù)低于620、負(fù)債較重的客戶 。對(duì)房價(jià)看漲的預(yù)期使得大量閑置資金擁向了房地產(chǎn)市場，購買不動(dòng)產(chǎn)的合理避稅和低成本使得更多低收入者加到了炒房大軍。政府“扶貧”的出發(fā)點(diǎn)被扭曲，信貸風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格泡沫不斷積聚。

2.次貸危機(jī)的爆發(fā)。次級(jí)債是以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券。次級(jí)抵押貸款公司通過住房抵押貸款證券化(MBS）將其出售給投資銀行，投資銀行又將其打包給二級(jí)市場。如此往復(fù)，資金的杠桿效應(yīng)得以顯現(xiàn)。但如資金鏈中任意一條出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，多家金融機(jī)構(gòu)將出現(xiàn)“塔羅牌現(xiàn)象”，導(dǎo)致破產(chǎn)或虧損。如去年3月，以美國第二大次級(jí)抵押貸款公司新世紀(jì)金融公司瀕臨破產(chǎn)為標(biāo)志，次貸危機(jī)爆發(fā)。

3.次級(jí)債危機(jī)后的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)萎靡之態(tài)。前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘稱，化解次貸危機(jī)、拯救金融體系的關(guān)鍵很可能是擺脫美國高達(dá)20萬～30萬個(gè)多余庫存房屋單位。房地產(chǎn)市場的萎靡不僅阻滯了投資增長，也打擊了居民消費(fèi)信心和預(yù)期。2008年3月份新屋開工數(shù)跌破100萬套，較2006年初的高峰期累積下降了60%。消費(fèi)者信心指數(shù)和成屋銷售情況低谷時(shí)期較最高峰期相比分別下降了42.3%和36.7%。

二、英國

格林斯潘曾經(jīng)這樣描述英國房地產(chǎn)市場：“英國比我們更可能遭受損失，這是由于英國有更多利率可變的按揭貸款。面對(duì)信用危機(jī)，英國比美國更加脆弱”。

1.公屋沖擊計(jì)劃引燃樓市逆轉(zhuǎn)導(dǎo)火索。英國央行自2006年8月起先后5次提高基準(zhǔn)利率，抑制了房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展。布朗內(nèi)閣去年8月又推出公屋沖擊計(jì)劃（類似經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度）。計(jì)劃中提出，截止2020年英國將修建不少于300萬套公屋。對(duì)于人口不過6000萬人、國土面積和人口規(guī)模配比也并非豐裕的英國來說，勢(shì)必導(dǎo)致財(cái)政緊張和樓市價(jià)格下跌。零首付的貸款政策催生了樓市的泡沫，加上信貸緊縮政策和美國次貸危機(jī)的影響，樓市萎靡、經(jīng)濟(jì)衰退也在所難免。

2.調(diào)高抵押貸款利率。信貸緊縮是樓市逆轉(zhuǎn)的主要原因。今年3月，倫敦銀行同業(yè)拆借利率升至6%。因?yàn)橛懈嗬士勺兊陌唇屹J款，銀行間的籌資成本不斷增加，整個(gè)英國市場的抵押貸款利率不得不提高，以此來嚴(yán)格限制貸款人的條件。英國央行表示，3月份抵押貸款許可數(shù)量從7.2萬個(gè)降至6.4萬個(gè)，創(chuàng)1992年以來的最低水平，抵押貸款總額為263億英鎊，比去年同期減少了17%。如果抵押貸款市場維持現(xiàn)狀，英國房價(jià)在未來兩年內(nèi)可能還將下降15%左右。

3.房價(jià)暴跌。截至2008年1月，平均報(bào)價(jià)為24.16萬英鎊的普通住宅降到了23.04萬英鎊，每套下跌了約1.12萬英鎊，跌幅近5%。英國皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)也表明，英國08年3月份房價(jià)指數(shù)已跌至30年來最低水平。英國房地產(chǎn)市場在持續(xù)了十年的穩(wěn)定增長和高回報(bào)之后，最終出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。在整個(gè)歐洲，房地產(chǎn)市場明晰度最高的英國尚且如此，鄰國在市場循環(huán)里的未來走勢(shì)也可想而知。

三、英美兩國房地產(chǎn)金融市場對(duì)我國的警示

根據(jù)針對(duì)英美兩國房地產(chǎn)市場的分析，我們應(yīng)該“未雨綢繆”或“引以為戒”，結(jié)合我國的特殊問題，如房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售制度、房企對(duì)銀行業(yè)具有強(qiáng)的依賴性、投機(jī)造成的高空置率和熱錢涌入房地產(chǎn)市場等等，提出有效的制度和措施，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的金融發(fā)展。

1.房地產(chǎn)金融的多元化。一是參與機(jī)構(gòu)的多元化。鼓勵(lì)開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)的介入，以市場化的方式進(jìn)行資金運(yùn)作來降低風(fēng)險(xiǎn)。二是機(jī)制的多元化。引入金融保險(xiǎn)機(jī)制，增加抵押物擔(dān)保能力的同時(shí)分散金融風(fēng)險(xiǎn)。三是市場的多元化。完善住房金融一級(jí)市場的操作規(guī)則，大力發(fā)展二級(jí)市場。四是融資渠道的多元化?？紤]發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金（如REITs）和住房抵押貸款證券化等。

2.房地產(chǎn)金融的高級(jí)化。一是高效發(fā)揮政府功能。嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，并提高土地利用水平。同時(shí)打擊不良違規(guī)行為，清理整頓次序。二是建立和健全金融市場體系。包括投資體系和預(yù)警系統(tǒng)等。

美、英次貸危機(jī)提醒我們，越是在市場繁榮的時(shí)期，越應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和市場監(jiān)管，建立監(jiān)管制度和法律法規(guī)，采取多種措施穩(wěn)定房價(jià)，保持房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展。

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