[摘 要] 近幾年，為了保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，初步建立了保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律法規(guī)體系。但我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存在有許多不足。本文旨在探討完善我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的具體對(duì)策。這種探討不僅有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，而且有利于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展，有利于我國(guó)總體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 商品房 消費(fèi)者 權(quán)益

一、完善《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》

1.明確為生活消費(fèi)而購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的自然人屬于消費(fèi)者

從《消法》的條文內(nèi)容，我們無(wú)法確定商品房消費(fèi)者是否為其保護(hù)主體，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的司法實(shí)踐中也基本上不適用《消法》來(lái)調(diào)整商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。實(shí)際上，《消法》原本的含義也的確不包括商品房的買(mǎi)賣(mài)。民法學(xué)家梁慧星教授就曾說(shuō)過(guò)：“消法制定時(shí)，所針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)嚴(yán)重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會(huì)問(wèn)題，所設(shè)想的適用范圍的確不包括商品房在內(nèi)。同時(shí)制定的產(chǎn)品質(zhì)量法明文規(guī)定不包括建筑物，可做參考?！钡钱?dāng)立法者的本意已經(jīng)不合時(shí)宜，落后于社會(huì)的發(fā)展時(shí)，我們必須要結(jié)合現(xiàn)實(shí)來(lái)解釋法律的應(yīng)有涵義。隨著我國(guó)住房制度的改革，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)逐漸發(fā)展和完善，商品房消費(fèi)成為人們生活消費(fèi)中的重要內(nèi)容，并且商品房買(mǎi)賣(mài)本質(zhì)上屬于生活消費(fèi)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)適用《消法》調(diào)整。主要理由是：其一，生活消費(fèi)是指人們?yōu)橐率匙⌒械壬钚枰M(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)。商品房消費(fèi)是生活消費(fèi)的重要內(nèi)容，人們購(gòu)買(mǎi)商品房的行為是典型的生活消費(fèi)行為。其二，提供商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是以盈利為目的的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，是真正意義上的市場(chǎng)主體。其三，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候處于弱者的地位，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益符合《消法》的價(jià)值取向。隨著中國(guó)入世后經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化勢(shì)必帶來(lái)服務(wù)的全球化，只有將更多的服務(wù)接受者納入消費(fèi)者的范疇，才能更有效地推動(dòng)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)工作，使《消法》達(dá)到法律保護(hù)與時(shí)代的同步。商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位的確立，可以從兩方面予以肯定：一是商品房是《消法》中的商品；二是商品房消費(fèi)者符合《消法》中消費(fèi)者的法律特征。一般認(rèn)為消費(fèi)者的法律特征有四個(gè)，即消費(fèi)性質(zhì)是生活消費(fèi)；消費(fèi)客體是商品或服務(wù)；消費(fèi)方式是購(gòu)買(mǎi)和使用商品或服務(wù)；消費(fèi)主體是自然人。

2.確立消費(fèi)者隱私權(quán)

當(dāng)今中國(guó)社會(huì)已進(jìn)入信息時(shí)代，消費(fèi)者的個(gè)人信息資料已經(jīng)成為經(jīng)營(yíng)者開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、開(kāi)拓市場(chǎng)首先要了解和掌握的內(nèi)容，有的經(jīng)營(yíng)者甚至利用出售消費(fèi)者的個(gè)人信息資料作為營(yíng)利的手段。這不僅嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的正常生活，也嚴(yán)重侵犯了消費(fèi)者的隱私權(quán)。因此，作為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的基本法應(yīng)盡早將隱私權(quán)納入消費(fèi)者權(quán)利范圍。目前我國(guó)對(duì)隱私權(quán)的保護(hù)，沒(méi)有明確的法律、法規(guī)規(guī)定。最高人民法院頒布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（1988）、《關(guān)于審理名譽(yù)權(quán)案件若干問(wèn)題的解答》（1993）對(duì)隱私權(quán)進(jìn)行了間接保護(hù)。兩個(gè)司法解釋都規(guī)定：公布、宣揚(yáng)他人隱私，致使他人名譽(yù)受到損害的，應(yīng)認(rèn)定侵害他人名譽(yù)權(quán)。有些地方性條例已將隱私權(quán)作為消費(fèi)者的基本權(quán)利之一予以保護(hù)。例如《上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》已經(jīng)把消費(fèi)者隱私權(quán)作為一項(xiàng)單獨(dú)的權(quán)利給予保護(hù)。這部《條例》第29條明文規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)時(shí)，不得要求消費(fèi)者提供與消費(fèi)無(wú)關(guān)的個(gè)人信息”、“經(jīng)營(yíng)者未經(jīng)消費(fèi)者本人同意，不得以任何理由將消費(fèi)者的個(gè)人信息向第三人披露”。這是對(duì)經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)規(guī)定。國(guó)家立法機(jī)關(guān)可以在總結(jié)地方立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，明確規(guī)定消費(fèi)者享有隱私權(quán)。

二、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

世界各國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度主要分為契據(jù)登記制度，權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度三種類(lèi)型。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，比較接近于德國(guó)式登記制度兼托倫斯登記制度模式，但又有自己的特點(diǎn)。我國(guó)在制定物權(quán)法或者專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)，有必要加以改善，具體而言，主要需要注意“五個(gè)統(tǒng)一”的原則：第一，統(tǒng)一法理依據(jù);第二，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān);第三，統(tǒng)一登記效力;第四，統(tǒng)一登記程序;第五，統(tǒng)一權(quán)屬證書(shū)。

就保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益而言，由于我國(guó)存在商品房預(yù)售制度，最為迫切的是需要建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度和不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)制度。在信用危機(jī)的今天，經(jīng)常發(fā)生不守誠(chéng)實(shí)信用，撕毀合同的情形，出現(xiàn)了大量的一房?jī)少u(mài)（甚至數(shù)賣(mài)）的糾紛。在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，買(mǎi)賣(mài)合同成立后、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，此時(shí)的買(mǎi)受人除擁有債法上的請(qǐng)求權(quán)之外，并無(wú)排斥第三人的權(quán)利，若出賣(mài)人“一房二賣(mài)”，并同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則買(mǎi)受人便無(wú)法取得標(biāo)的物的所有權(quán)。這種狀況對(duì)買(mǎi)受人是顯然不利的。為此，德國(guó)民法創(chuàng)立了預(yù)備登記制度，即將物權(quán)行為履行前形成的債權(quán)預(yù)先登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，憑此對(duì)抗將來(lái)可以出現(xiàn)相同請(qǐng)求權(quán)。這一制度后來(lái)被瑞士民法和日本民法所繼受。對(duì)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)與預(yù)購(gòu)方權(quán)益沖突問(wèn)題，也可以通過(guò)實(shí)行預(yù)備登記制度來(lái)規(guī)制。在規(guī)制該沖突時(shí)原則上應(yīng)貫徹“時(shí)間在先，權(quán)利在先”的原則，以成立時(shí)間的先后確定其優(yōu)先順序，但在預(yù)購(gòu)方支付了全部或大部分商品房?jī)r(jià)款時(shí)，法律應(yīng)傾向于保護(hù)預(yù)購(gòu)方的權(quán)益，即使建筑商的優(yōu)先受償權(quán)成立在先，也應(yīng)使預(yù)購(gòu)方權(quán)益優(yōu)先于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。為防止房產(chǎn)商一房二賣(mài)或數(shù)賣(mài)，雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)受方可向房地產(chǎn)權(quán)利登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)告登記，這樣，房產(chǎn)商未經(jīng)買(mǎi)受方同意，就不能再處分被預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，因此，房產(chǎn)商便不能再將房屋賣(mài)與他人。預(yù)告登記制度是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重要的組成部分，它有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中當(dāng)事人的利益。創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度也有利于對(duì)經(jīng)濟(jì)上弱者的保護(hù)，這符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的價(jià)值取向。

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[2]俞榮根 陶斯成:論我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的完善.重慶大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2005年(3):102～105