[摘 要] 房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分析的關(guān)鍵是對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)的識(shí)別和對(duì)不同類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)的有效防范。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 險(xiǎn) 防范

自2001年北京申辦奧運(yùn)成功以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，各地房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產(chǎn)投資在2004年高達(dá)58.27%。雖然在2008年住宅銷(xiāo)售量有明顯下降，但房地產(chǎn)投資依然保持強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月～6月，全國(guó)房地產(chǎn)投資為1.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.1%。但由于房地產(chǎn)投資形態(tài)具有投資金額巨大、回報(bào)率高、位置固定性、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資活動(dòng)的不穩(wěn)定性和高風(fēng)險(xiǎn)性，由此，房地產(chǎn)投資者必須認(rèn)真地分析與研究其投資風(fēng)險(xiǎn)，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型研究

任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評(píng)審、實(shí)施與管理、竣工后的評(píng)價(jià)與分析。某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)上，其風(fēng)險(xiǎn)主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前者會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，后者只針對(duì)單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來(lái)自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國(guó)執(zhí)行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產(chǎn)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)出售市場(chǎng)價(jià)格的飛速上升，我國(guó)開(kāi)始執(zhí)行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內(nèi)就加息六次，一年期存貸款利率分別累計(jì)上調(diào)1.62個(gè)百分點(diǎn)和1.35個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款利率累計(jì)上調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)，拉緊了房地產(chǎn)投資的資金鏈，加大了投資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

(3)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過(guò)市場(chǎng)流通的實(shí)際所需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)飛漲、實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降。我國(guó)從2007年年底開(kāi)始物價(jià)逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。其主要原因之一是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過(guò)多，導(dǎo)致相關(guān)的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價(jià)水平上漲，材料等售價(jià)水平的上漲又成為生產(chǎn)者要求工資上漲的理由，周而復(fù)始，形成成本推進(jìn)性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購(gòu)買(mǎi)力越低，使更多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

(4)供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，產(chǎn)生高額利潤(rùn)，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。

(5)自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素（如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等）的不確定性和不可抗拒性對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。如今年5月份的四川汶川大地震，災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到毀滅性破壞，雖然國(guó)家對(duì)災(zāi)區(qū)執(zhí)行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時(shí)住所和住房補(bǔ)貼，但由于地震的影響在人們心理上產(chǎn)生的巨大負(fù)面影響，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目取消，已經(jīng)在地震災(zāi)區(qū)所支付的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目將面臨著是否繼續(xù)還貸、房屋如何維護(hù)和銷(xiāo)售的難題。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

(1)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入水平與實(shí)際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要來(lái)源投資者的主觀因素，它包括投資地點(diǎn)選擇失誤、對(duì)法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)量，大小樓盤(pán)過(guò)分密集，在2008年該區(qū)某大型樓盤(pán)打出打折、送精裝修等促銷(xiāo)手段，房?jī)r(jià)一度跌至2700元/平米，導(dǎo)致同區(qū)樓盤(pán)也紛紛相應(yīng)降價(jià)，房?jī)r(jià)逼近開(kāi)發(fā)商的投資成本，風(fēng)險(xiǎn)頗大。

(2)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者資金來(lái)源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴(kuò)大投資利潤(rùn)，如果這支財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用得不好，同時(shí)也加大了收不抵債的可能性和風(fēng)險(xiǎn)。特別是在當(dāng)前由于房?jī)r(jià)下滑，全國(guó)退房呼聲高漲，造成購(gòu)房者不按期或推遲或取消支付購(gòu)房款情況下，會(huì)給負(fù)債經(jīng)營(yíng)的投資方帶來(lái)新風(fēng)險(xiǎn)。

(3)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在同地區(qū)同價(jià)位的房地產(chǎn)面前，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就成為投資者首要考慮的要素。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致返工、加固、更改設(shè)計(jì)等技術(shù)處理，而且會(huì)拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因?yàn)橄涝O(shè)施設(shè)計(jì)、施工不達(dá)標(biāo)或施工質(zhì)量不過(guò)關(guān)的“爛尾樓”出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

1.投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)時(shí)刻關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)不夠完善，因此國(guó)家經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)引導(dǎo)其健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣?、金融機(jī)構(gòu)、各級(jí)主管部門(mén)取得聯(lián)系，及時(shí)了解國(guó)家各項(xiàng)財(cái)稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益。

(2)提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于國(guó)家貨幣政策的變化，具有不可預(yù)見(jiàn)性。但國(guó)家的每次調(diào)整都是有跡可循的，如GDP指標(biāo)的高漲都會(huì)引起國(guó)家金融機(jī)構(gòu)的高度緊張，房地產(chǎn)投資者可以時(shí)刻關(guān)注這些指標(biāo)系數(shù)，及早做出安排，同時(shí)為應(yīng)付我國(guó)銀行貸款利率的提高可能及預(yù)期，可以預(yù)先與銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂固定利率合同。

(3)有效控制供應(yīng)鏈和銷(xiāo)售渠道，規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹的主要表現(xiàn)在上游供應(yīng)鏈中的材料價(jià)格的飛漲，如果和材料供應(yīng)商和施工方在簽署合同時(shí)，就對(duì)供應(yīng)價(jià)格做出明確的限制或直接采用固定價(jià)格，則可以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給供應(yīng)商和施工方。同時(shí)在銷(xiāo)售渠道中，加大宣傳力度，采用預(yù)售預(yù)租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來(lái)的成本增長(zhǎng)。

(4)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)?？梢晕凶稍?xún)公司、房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來(lái)調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供給過(guò)旺和重復(fù)建設(shè)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)不同于其他類(lèi)型是以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，能有效將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而成為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)重視競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有效防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)處不在，要防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到以下兩點(diǎn)：一是清晰的認(rèn)識(shí)到各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間優(yōu)缺點(diǎn)，找出投資項(xiàng)目的差別化和亮點(diǎn)；二是努力降低投資成本，加強(qiáng)管理績(jī)效，逼退其他經(jīng)營(yíng)性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲得或保持較好的市場(chǎng)占有率。

(2)優(yōu)化投資組合，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資活動(dòng)雖然是一個(gè)周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)高收益的活動(dòng)，但是各個(gè)投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類(lèi)型的項(xiàng)目，計(jì)算整體收益與整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)健全監(jiān)管機(jī)制，保障房地產(chǎn)質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)業(yè)中是待售商品，除了考慮優(yōu)質(zhì)投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商的質(zhì)量。投資者在投資過(guò)程應(yīng)明確各個(gè)環(huán)節(jié)和流程，并有相應(yīng)的監(jiān)管制度，如在材料招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)與信譽(yù)良好的供應(yīng)商簽定較長(zhǎng)期的供應(yīng)合同。在施工過(guò)程，利用質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)相掛鉤的形式，簽訂責(zé)任狀，對(duì)工期和施工質(zhì)量及時(shí)監(jiān)管，避免扯皮現(xiàn)象，保障投資項(xiàng)目的完成。

總之，房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)提高警戒和預(yù)測(cè)，對(duì)非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更應(yīng)及時(shí)消除和規(guī)避，及時(shí)注意使用多種投資方式，分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，達(dá)到建設(shè)投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

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