[摘 要] 零售業(yè)商業(yè)選址是一個(gè)復(fù)雜同時(shí)存在較高風(fēng)險(xiǎn)的工作。選址策略的優(yōu)劣直接影響選址成功與否。人口因素是選址策略的關(guān)鍵。本文通過對現(xiàn)階段一般選址原則的分析，提出了基于人口經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的一些選址策略。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)選址 零售業(yè) 人口經(jīng)濟(jì)學(xué)

零售業(yè)是指通過買賣形式將工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者生產(chǎn)的產(chǎn)品直接售給居民作為生活消費(fèi)用或售給社會集團(tuán)供公共消費(fèi)用的商品銷售行業(yè)。零售業(yè)的經(jīng)營中，銷售地點(diǎn)的選址是零售商業(yè)項(xiàng)目開展的首要條件。項(xiàng)目的選址好壞，直接影響該零售項(xiàng)目的成功與否，同時(shí)也是零售商業(yè)企業(yè)面臨的最復(fù)雜和最具挑戰(zhàn)性的風(fēng)險(xiǎn)決策之一，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的選址一旦選定，較長一段時(shí)間內(nèi)是無法進(jìn)行變更的。

一、零售業(yè)商業(yè)項(xiàng)目選址的一般原則

一般來說，零售業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的選址主要考慮一下原則：

1.目標(biāo)市場原則

大型零售商業(yè)的目標(biāo)市場一般是高、中檔次的工薪收入的階層，地址宜選擇商業(yè)中心、居民聚集區(qū)和工薪階層工作區(qū)域。

2.容易接近原則

大型零售商業(yè)應(yīng)選擇在交通便利的商業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、文化區(qū)附近，并有規(guī)模相當(dāng)?shù)耐＼噲龊团R近公交站點(diǎn)，方便顧客來往。所以大型零售商業(yè)應(yīng)按所在地人們行進(jìn)、停留的規(guī)律進(jìn)行選址分析，應(yīng)選擇在顧客容易接近的地段和位置。

3.具有可見度原則

商業(yè)的可見度是指大型零售商業(yè)位置的明顯程度，比如說選址的位置無論在街頭、街中、巷尾，應(yīng)讓顧客從任何一個(gè)角度看，都能獲得對零售商業(yè)的規(guī)模和外觀的感知，當(dāng)然這需要從建筑、裝飾等幾個(gè)方面來完善。

4.投資預(yù)期目標(biāo)原則

大型零售商業(yè)在選址時(shí)，除考慮外部因素外，還應(yīng)考慮自身的條件，如經(jīng)營品種、規(guī)模、方式等，要以能實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)的地點(diǎn)來衡量地理位置。

二、從人口經(jīng)濟(jì)學(xué)角度思考零售業(yè)商業(yè)項(xiàng)目選址的策略

筆者認(rèn)為零售業(yè)項(xiàng)目的選址是一個(gè)復(fù)雜而又存在很大風(fēng)險(xiǎn)的工作，其選址方式必須具有嚴(yán)謹(jǐn)而精細(xì)的特征。作為零售業(yè)，最終銷售目標(biāo)也就是最終進(jìn)入零售商場購物的消費(fèi)者應(yīng)作為一個(gè)十分重要的因素單獨(dú)成為一個(gè)研究目標(biāo)分析。所以從人口學(xué)角度思考零售業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的選址工作非常重要。

1.哈夫(huff’s model)模型內(nèi)的人口因素。

為了說明人口分析在零售業(yè)商業(yè)選址策略中的重要意義，本文引用商業(yè)選址理論的經(jīng)典模型——“哈夫模型”(huff ’s model)進(jìn)行分析。

哈夫模型是國外在對零售店商圈規(guī)模調(diào)查時(shí)經(jīng)常使用的一種計(jì)算方法，主要依據(jù)賣場引力和距離阻力這兩個(gè)要素來進(jìn)行分析，運(yùn)用哈夫模型可以計(jì)算出消費(fèi)者去該商業(yè)項(xiàng)目光顧的概率。模型如下：

式中：P即是消費(fèi)者去商場購買某種商品的可能性；S代表商場的規(guī)格檔次；T則代表消費(fèi)者去商場的方便程度。為了更加突出商場在該地區(qū)的消費(fèi)潛力，在得到P值后，還可以得到模型：

式中：POP指輻射范圍的人口數(shù)；Income是指該地區(qū)人口的收入水平，即購買力；MPC是指當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的購買偏好，從而得出商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)商品在該地區(qū)最終的銷售情況SP。

從以上模型我們可以很直觀的看出：商品銷售情況的好壞與人口規(guī)模的大小呈正相關(guān)，同時(shí)也與人口素質(zhì)高低（體現(xiàn)在人均收入水平、購買偏好上）呈正相關(guān)。人口因素?zé)o疑是影響零售業(yè)商業(yè)選址的重要因素。

2.人口因素如何影響零售業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的選址

(1)人口規(guī)模因素對零售業(yè)項(xiàng)目選址的影響。零售商業(yè)選址往往首先考慮的就是輻射人口的數(shù)量。地址能輻射的人口數(shù)量直接反映了潛在顧客的多少。四周擁有密集住宅區(qū)的零售商業(yè)企業(yè)自然要比一個(gè)設(shè)置在偏僻地區(qū)的零售商業(yè)企業(yè)能獲得更多更好的經(jīng)濟(jì)效益。但究竟應(yīng)當(dāng)以怎樣的標(biāo)準(zhǔn)來衡量人口規(guī)模是否適合建立零售商業(yè)項(xiàng)目。一般來說，人口年增長率在3%以上的地區(qū)較適合開展零售業(yè)商業(yè)項(xiàng)目。人口年增長率在3%以上的地區(qū)，由于人口規(guī)模增大，人口的消費(fèi)需求相應(yīng)必然要增高，因而零售商業(yè)企業(yè)如在這里選址必將會取得更好的市場效益。但從另一方面說，人口規(guī)模僅僅是影響零售商業(yè)企業(yè)選址的一個(gè)方面。對零售商業(yè)企業(yè)選址有影響的還須是此種一定數(shù)量的消費(fèi)人口所具的購買力水平或購買規(guī)模，而一個(gè)地區(qū)人均購買力水平的高低又取決于這一地區(qū)的人均收入水平。人均收入水平高，購買力水平相應(yīng)就高，對市場的需求也就大。通常我們用購買力指數(shù)來衡量一個(gè)地區(qū)的市場需求總量。

(2)人口教育水平和收入水平對的影響。人口的教育水平和收入水平構(gòu)成往往能決定他們的消費(fèi)習(xí)慣。教育程度高的人，通常傾向于質(zhì)量上乘的品牌產(chǎn)品，這些人品味高，對消費(fèi)質(zhì)量有較高的要求。人們教育水平上差別和收入水平的高低，各個(gè)不同的社會階層，相應(yīng)地在消費(fèi)模式上也存在很大差異。零售商業(yè)企業(yè)選址時(shí)，應(yīng)考慮到自身的經(jīng)營特色是否與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)層次相適應(yīng)，應(yīng)考慮到其服務(wù)半徑內(nèi)人口的特點(diǎn)，開展相應(yīng)的營銷措施。

(3)流動人口對零售業(yè)商業(yè)項(xiàng)目選址的影響。對零售業(yè)來說，流動人口與常住人口相比具有先天的優(yōu)勢。隨著時(shí)間的流逝和光顧次數(shù)的增加，商場對周圍輻射人口的吸引力隨著邊際效益的遞減會逐漸減弱。附近人口轉(zhuǎn)向同地區(qū)相似零售商場的機(jī)會也會增加。而流動人口正因?yàn)槠淞鲃有詮?qiáng)的特征，也由于信息的不對稱，在購物上存在隨機(jī)性，所以建立在擁有大量流動人口地區(qū)的零售商場必然會產(chǎn)生顧客的增多。

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