對中國的住宅房地產(chǎn)市場來說，雖然“冬天”才剛剛開始，但總是要過去的，對幸存者和潛在的進入者來說，如何應付眼下的危機很重要，看準未來的路也同樣重要。

經(jīng)濟危機下的房地產(chǎn)業(yè)孕育著行業(yè)轉(zhuǎn)型的機遇

危機是可怕的，每一個經(jīng)濟周期中都有一批公司注定會熬不過“冬天”。就像人大病時才會想到如何調(diào)整生活習慣，以利長期健康一樣，經(jīng)濟危機也有好處，迫使我們反思經(jīng)濟活動中的問題并考慮是否需要轉(zhuǎn)換發(fā)展模式。對中國的住宅房地產(chǎn)市場來說，雖然“冬天”才剛剛開始，但總是要過去的，對幸存者和潛在的進人者來說，如何應付眼下的危機很重要，看準未來的路也同樣重要。住宅房地產(chǎn)市場的定位

首先要明確住宅房地產(chǎn)的行業(yè)定位，否則調(diào)整游戲規(guī)則無從下手。1998年，政府是把住宅房地產(chǎn)視為可以完全通過市場方式來發(fā)展的行業(yè)，結(jié)果就是目前的局面。

“衣、食、住、行”都屬于生活必需品，但獨以現(xiàn)在的價格收入比，惟獨沒有辦法通過市場方式解決住的問題，買房是買不起的，租房也有很多人是租不起的。

住宅房地產(chǎn)業(yè)從來都不應該是一個普通的經(jīng)濟行業(yè)，而是具有很強保障性的準公共行業(yè)。對于中國這樣各地區(qū)發(fā)展不均衡的大國來說，以市場為主導，輔以政府政策調(diào)控并直接參與的模式應該是將來住宅房地產(chǎn)市場的定位。

“輔以政府直接參與”指的是政府為中低收入家庭提供住房補貼。當然，提供住房補貼的手段有很多種，現(xiàn)階段中央政府采取的方式是大力興建各類保障性住房，刺激經(jīng)濟的方案中也有9000億的此類開支。但是，中國幅員遼闊、人口眾多、經(jīng)濟發(fā)展不均衡，不可能也沒必要舉國采取這樣的補貼方式?？梢詳嘌?，目前的保障性住房政策是對“黃金十年”扭曲的房地產(chǎn)市場的矯枉過正，在“補課”，而不是要把住宅房地產(chǎn)定位為政府主導模式。一旦政府引導的市場主導機制發(fā)揮作用，保障性住房建設一定會變?yōu)榕浣恰?/p>

出路：住宅產(chǎn)業(yè)化

定位有了，產(chǎn)品要求也清晰了——價格不高、質(zhì)量可靠，出路只能是住宅產(chǎn)業(yè)化。

住宅產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化住宅等詞語在中國并不新鮮，筆者在上世紀八十年代讀大學時就上過這門課，當時的概念局限于生產(chǎn)方式。學校老師的“鴛鴦樓”就是那個時代的工業(yè)化居住建筑產(chǎn)品，不過質(zhì)量很成問題。“黃金十年”伊始的1998年，建設部就成立了住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室(現(xiàn)更名為住房與城鄉(xiāng)建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心)，意圖推進住宅產(chǎn)業(yè)化，但沒有實質(zhì)性成效。

中國住宅產(chǎn)業(yè)化時代的到來需要三個方面的前提條件：

*暴利模式的終結(jié)：暴利模式下的企業(yè)利潤來源于土地和資本，產(chǎn)業(yè)化模式對應的管理精細化對利潤的貢獻很小，自然得不到重視，比如以追求精細化管理著稱的萬科，其總體或單個項目利潤率并不比其他公司有任何突出表現(xiàn)?；仡櫼幌卤緦谜?005年以來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，特別是在2008年經(jīng)濟危機的應對政策，可以看出中央政府對住宅房地產(chǎn)市場重新定位的思路，“黃金十年”的暴利模式已是記憶中的往事了。

*政府推動：綜觀國外住宅產(chǎn)業(yè)化相對成熟的日、美、法等國家，政府推動是關鍵，其手段主要包括標準制訂、技術認證、財政金融方面的經(jīng)濟政策等等。中國在這方面幾乎是空白，比如標準制訂，2006年萬科在上海開工的中國第一個工業(yè)化方式建造的商品住宅區(qū)，技術標準是萬科自行組織研發(fā)的，原因是沒有國家標準。這造成了設計、報建中的大量消耗。

中央和地方政府在土地問題上的不同利益訴求是政府推進住宅產(chǎn)業(yè)化的重大阻礙，糾纏了太多的地方意識、部門利益。解決這個問題很難，但不解決則政府推動住宅產(chǎn)業(yè)化無從談起。也許當前的經(jīng)濟危機恰恰是解決這個問題的機遇，以燃油稅改革為例，也是拖了十幾年的事，難點也是中央、地方政府以及行業(yè)的利益糾葛。為什么現(xiàn)在下決心了?經(jīng)濟危機是催化劑。

*生產(chǎn)要素的價格變動：某種程度上說，生產(chǎn)要素的價格決定了生產(chǎn)方式。

改革開放三十年，作為后發(fā)國家的中國，生產(chǎn)要素價格長期處于低水平，這也是中國長期對外貿(mào)易順差的主要原因。所以，從成本角度看，原有的半手工式的現(xiàn)場施工方式是有道理的，雖然質(zhì)量有問題，但建造成本低。即使是現(xiàn)在，萬科用工業(yè)化方式建造的住宅也比傳統(tǒng)施工工藝的建造成本高40％，擴大規(guī)模后，這個比例會降低到25％。仔細分析，工業(yè)化方式節(jié)約施工用水、用電、減少垃圾處理費用、減少單位用工等好處，增加的是設備使用，問題在于節(jié)約的恰恰是不值錢的，增加的是相對值錢的，所以成本反而高了。

應該看到，各項生產(chǎn)要素市場的價格已經(jīng)處于上升通道，隨著經(jīng)濟發(fā)展，中國也不可能長期保持扭曲的要素價格系統(tǒng)(甚至可以從中看到計劃經(jīng)濟時代工農(nóng)業(yè)剪刀差的痕跡)。

綜上所述，中國住宅房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型已具備基本條件。當然，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不均衡將使產(chǎn)業(yè)化進程在中國呈現(xiàn)不同步、分區(qū)域推進的態(tài)勢。