逆勢(shì)增發(fā)成功之后，招商地產(chǎn)的前景真的會(huì)十分誘人嗎？

從“棄兒”到“寵兒”，轉(zhuǎn)變又一次在A股上演，這回的主角是招商地產(chǎn)（000024.SZ）。

按照這輪反彈的低點(diǎn)10.57元算起，至12月18日，招商地產(chǎn)的漲幅已高達(dá)45.8%，而同期上證指數(shù)的反彈幅度僅為21%。

而就在不久前，招商地產(chǎn)還是被人拋棄的對(duì)象，起因是2008年11月24日公司發(fā)布的增發(fā)公告。公告稱，將以13.20元/股的價(jià)格公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)4.5億的股份，募集不超過(guò)80億元的資金，資金投向?yàn)槭召?gòu)大股東土地并開(kāi)發(fā)，以及公司自有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。此消息甫一公布，就像一顆重磅“炸彈”，立刻引發(fā)了大量的拋盤(pán)。此后三個(gè)交易日內(nèi)，招商地產(chǎn)跌幅高達(dá)21%。

柳暗花明發(fā)生在增發(fā)之后。雖然遭到眾多非議，但在大股東和關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)62.08%增發(fā)新股的條件下，招商地產(chǎn)的計(jì)劃最終還是圓滿完成了。公司也由此獲得了59.4億元的寶貴資金。

然而正是這熊市中彌足珍貴的資金，倏然打開(kāi)了市場(chǎng)對(duì)于公司未來(lái)的遐想，隨后招商地產(chǎn)便量?jī)r(jià)齊升。

長(zhǎng)城證券地產(chǎn)分析師黃清林頗為看好招商地產(chǎn)的發(fā)展。他向《英才》記者表示：“募集資金中扣除26億元購(gòu)買(mǎi)大股東的地產(chǎn)外，公司還剩有33億元左右的流動(dòng)資金，這在緩解資金壓力的同時(shí)，也將資產(chǎn)負(fù)債率由67%下降到了56%左右。公司未來(lái)應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的。”

綜合來(lái)看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此次融資將加速公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與周轉(zhuǎn)，有利于持續(xù)提升公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和股東回報(bào)。然而，招商地產(chǎn)的前景果真會(huì)如此誘人嗎？

盡管30多億的流動(dòng)資金讓一般的地產(chǎn)公司羨慕得紅了眼，但這或許并不能真正解決招商地產(chǎn)面臨的難題。

和其他地產(chǎn)商一樣，招商地產(chǎn)的資金困境其實(shí)在2008年初便開(kāi)始顯現(xiàn)。由于公司在2007年大規(guī)模囤積土地，2008年負(fù)債便呈現(xiàn)出不斷抬頭的趨勢(shì)。一季度公告顯示，公司一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債大增60%，由季初的3億元增加到季末的4.8億元，短期借款為61.41億元，而長(zhǎng)期借款也有30%的較大幅度增加。

招商地產(chǎn)的資金緊張由此可見(jiàn)一斑，而這種狀況到了2008年三季度依然沒(méi)有得到扭轉(zhuǎn)。在三季度報(bào)告中，公司期末1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為14.2億元，比期初大增了373%；而隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，期末公司的長(zhǎng)期借款高達(dá)52.03億元，比期初增加了43%。

顯然，從靜態(tài)來(lái)看，這增發(fā)而來(lái)的33多億元的現(xiàn)金和長(zhǎng)、短期巨額負(fù)債相比，仍有較大的資金缺口。填補(bǔ)這一缺口最有效的途徑莫過(guò)于銷(xiāo)售的良性增長(zhǎng)。

但遺憾的是，在2008年整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)全面進(jìn)入調(diào)整的形勢(shì)下，招商地產(chǎn)也沒(méi)能幸免。2008年公司原定的銷(xiāo)售目標(biāo)是100億元，而前三季度卻僅完成了約50億元。此外，招商地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還在于，公司2007年以來(lái)的擴(kuò)張戰(zhàn)略在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下面臨著極大挑戰(zhàn)。2008年招商地產(chǎn)在12個(gè)城市有58個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)進(jìn)行，合計(jì)總規(guī)劃建筑面積543.74萬(wàn)平方米。此次募集資金的使用方向便涉及深圳市8個(gè)項(xiàng)目，上海市2個(gè)項(xiàng)目，除此之外公司在天津、重慶、蘇州、珠海也都有項(xiàng)目。

這樣的布局在目前價(jià)量齊跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，風(fēng)險(xiǎn)顯然不言自明。正如此次增發(fā)的保薦機(jī)構(gòu)——中信證券所指出的那樣，“如果因在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和預(yù)售項(xiàng)目銷(xiāo)售遲滯等因素導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將給公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和短期償債能力帶來(lái)較大壓力?！?/p>

在諸多不確定因素下，招商地產(chǎn)能否成為此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的“幸運(yùn)兒”，目前還不得而知，但可以推測(cè)出的是，公司想要實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)，顯然還有一段長(zhǎng)路要走。