當前經濟發(fā)展形勢尚不明朗，對于房地產市場是否真的復蘇也爭議很大，但別墅市場率先回暖的趨勢已基本確立。從上半年的各方統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，滬京深廣四地別墅市場供求量、成交金額、均價環(huán)比增長明顯。作為高檔住宅代表的別墅憑借稀缺性，保值增值功用和所倡導的尊貴生活方式，一直為城市中產階層所向往。而隨著此輪房地產市場的調整，別墅對于大多數(shù)中產來說似乎不再遙不可及。它好像是一件最實用的奢侈品，逐漸走入中產生活。

別墅市場率先回暖基本確立

2009年2月1日?！跋尥饬睢北蝗∠?，這對以別墅豪宅為代表的高檔住宅市場走出低迷、實現(xiàn)反彈產生了一個重大的外在利好。而逐步放寬松的貨幣政策引發(fā)市場對高端資產的關注，別墅以其稀缺性更是受到資金的追捧。這些都成為別墅市場率先回暖的重要前提條件。

據(jù)焦點房地產網(wǎng)“數(shù)字地產”欄目數(shù)據(jù)庫披露，2009年3月別墅市場進入了一個井噴期，成交面積、成交套數(shù)成倍增長。其中，上海別墅成交715套，與上月成交239套相比，環(huán)比上漲199.2％；成交面積165795m²，環(huán)比上升183.6％：成交均價為17104元/m²，環(huán)比小漲8.57％。轉觀北京市場，一個月內，北京別墅成交總金額近14.89億，銷售套數(shù)為370套，環(huán)比上漲32045％：成交面積為131118m²，環(huán)比

上漲385.16％。截至四月份實現(xiàn)銷售382套，環(huán)比增長32.43％，與1月份實現(xiàn)成棗1.39套相比，則增長了174.82％，成交均價也較年初有所回調，國內主要別墅市場已顯現(xiàn)回暖跡象。

本刊記者整理了今年以來截至5月12日京滬深廣別墅市場的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)四地無論是成交面積還是成交套數(shù)都超過了市面供應量。其中，上海成交面積680095mm²，高于供應面積626097m²；北京成交面積351067m²，供應面積292843m²；深圳成交面積18954m²，供應面積174216m²：廣州成交面積158479m²，供應面積99654m²。從供應套數(shù)上看，上海成交2964套，供應2728套；北京成交1047套，供應941套；深圳成交924套，供應818套；廣州成交626套，供應189套。

單純從成交量上看，滬京深廣別墅市場均有小幅缺口，可以說市場已呈現(xiàn)出供不應求態(tài)勢。從市場成交價格來看，上海、北京、深圳、廣州截至今年5月12日的成交均價分別為17419元、14492元、244878元、8416元，四地平均成交價格16613元，比06、07年價格水平要高，但較2008年尚有一定距離?？梢娔壳笆袌鋈蕴幵谥啊跋尥饬睢焙徒洕蝿莸挠绊戧幱跋?，市場只是處在回暖過程中，尚未完全復原。但從目前的市場供求、成交態(tài)勢來看，如果市場繼續(xù)保持勢頭，假以時日，今年的均價必將超過2008年的水平。

搜房網(wǎng)最近做了一項有關別墅產品的問卷調查，據(jù)調查結果顯示，71％的讀者和網(wǎng)友認為剛性需求正在逐步釋放、市場正在逐步回暖。

北京達觀地產行銷公司副總彭偉嘉在接受采訪時表示，去年金融海嘯肆虐時期，從海外打進來詢問的電話，每個月都不超過50通，今年政府暫?！跋尥饬睢焙?，這樣的電話增長至150通。別墅界資深人士龐博國際執(zhí)行董事劉東也認為，盡管市場競爭十分激烈，但是預計今年北京別墅市場行情將會大大好于去年。

當然，今年到目前走了只不過一半，雖然目前情形較好，但是市場瞬息萬變，有相當一部分人認為仍需謹慎行事。

本刊記者致電采訪GVA衡信柏迪營銷綜合服務部董事岳鋒鋼，他表示。目前所有數(shù)據(jù)都顯示市場在回暖，人們對未來預期看好，信心也在增強，這些大家看在眼里，但是卻并無依據(jù)說明以后就會一直好下去。清華大學房地產研究所所長劉洪玉則表示，二三月份市場成交量回升是個好現(xiàn)象，但是在整個經濟發(fā)展前景不能確定的前提下，還不能太盲目樂觀。

別墅和它所倡導的生活方式

拋開白紙黑字、證據(jù)確鑿但卻稍嫌枯燥的數(shù)據(jù)，我們可以從生活方式的角度探討一下別墅給人們生活帶來的影響，并以此為邏輯起點，分析別墅的潛在需求。

別墅其實歸根結底首先是一種生活方式，它給業(yè)主的生活品質帶了巨大改變，同時也是業(yè)主地位和品位的體現(xiàn)。

“別墅”的英文單詞是“VILLA”。該詞源自法語，直譯是“鄉(xiāng)間的小屋”，最早產生于歐洲。那些在巴黎、倫敦等大城市住膩了的人們，為了換換空氣和生活情調，就在自己郊外的領地上興建了一些小屋，以供自己興致來時，度假、圍獵、釣魚、野營之用。

追溯別墅的起源可以幫助我們識別別墅的核心介值。

時間不止，VILLA流傳。進入現(xiàn)代社會之后，現(xiàn)代人對生活環(huán)境和方式的選擇一直在矛盾中煎熬。他們離不開城市生活，但是又很厭倦城市。城市生活的種種不便，尤其是人口密度大、交通擁堵、空氣污染嚴重等讓大家心生逃離之意。別墅首先在形式上極好地滿足了人們這一需求。

別墅一般離城市中心有一定距離，坐落于有山有水有綠地的野外。上海的余山、杭州的西湖都是別墅的上佳選址。古人云：“仁者樂山，智者樂水”，依山臨水之地，始為安居養(yǎng)生的絕佳之地。此外，人們之所以選擇遠在郊外的別墅就是想繁忙之后遠離城市的喧囂，放松自己身心，因此對景觀資源的要求很嚴格。優(yōu)越的地理位置永遠是別墅價值的核心。

所謂好產品，自身的品質一定要好，對別墅而言，不僅是房型、景觀、建材要質優(yōu)，建筑的風格、理念也要能引起業(yè)主的共鳴。高端產品的附加值是對產品強有力的支持，因此配套設施也要齊備，如安防、物業(yè)、俱樂部會所等，要滿足主流生活的所有需求，交通上要能便捷地在清幽寧靜與熱鬧繁華之間切換。做到離塵而不離城；在休閑社交上，鄰近地塊擁有五星級溫泉度假酒店以及27洞的高爾夫球場就更好了!

需求催生了市場，市場培育了更大的需求。近年，別墅市場供應方越來越成熟，他們細心揣摩和體會市場需求，并積極進行生活方式的提供和引導。設計師在很多細節(jié)上匠心獨運，例如將回家的道路設計成蜿蜒曲折的小路，兩邊是郁郁的樹林；將主人的臥室設計在頂層，保護主人生活的私密性；設計了大衛(wèi)生間、大衣帽間、露臺；將地下室設計成酒窖、工作室、家庭影院等等。良好的產品品質更好地培育和激發(fā)潛在市場，同時也讓人們對這一市場有了更多期待。

從宏觀上看，隨著城市化進程的加速和基礎設施體系的完善，加上居民對生活環(huán)境日益重視，居住的空間概念必然向外延伸，別墅等城郊住宅具有很大的潛力和機會。雖然目前城郊住宅的便利性受到人們的詬病，但是隨著市中心環(huán)境、安全等問題的日益突出，會有越來越多人搬到郊外，并因此引導服務行業(yè)等遷至郊外，并帶動交通、公共設施的完善，久而久之將形成—個良性循環(huán)。

國外城市化過程中也經理過類似轉變。對美國房地產有豐富經驗和較深認識的專家童忠益博士介紹說，別墅或單家庭式住宅在美國分為獨棟和連體兩類，這兩類房型大約占全美所有房源的八成多，而公寓型住宅僅占一成多。別墅在美國城市的各個角落隨處可見，是美國中產典型的生活屆住形態(tài)。

獨棟別墅“奇貨可居”

3月份，北京地區(qū)獨棟別墅成交122套，占總成交比例的33.24％。4月環(huán)比增長29.51％，成交158套，占總成交比剛的41.25％。

獨棟別墅的需求和價格一直比較穩(wěn)定，即使經濟形式低迷，房地產市場不明朗，獨棟別墅也沒有降價，銷售量影響亦不大。

一直以來，獨棟別墅被貼上尊貴和稀缺的標簽，有人甚至用上了“奇貨可居”這樣的字眼。

稀缺性是人們購買別墅的一個重大訴求，獨棟別墅在稀缺性上表現(xiàn)得更加充分。由于“占地面積相當大，容積率非常低”，2006年國土資源部曾出臺規(guī)定，對所謂的“獨門獨院、兩至三層樓形式”的別墅，即“獨棟別墅”的用地審批做出限制。因此，目前的獨棟別墅用地是處在消化原來的儲備用地階段，據(jù)了解，開發(fā)商早期囤積的別墅用地，近年來已陸續(xù)開發(fā)轉化成有效供應投向了市場。可預見的是這一資源處在耗盡過程中，相當稀缺。業(yè)內專家稱，受土地開發(fā)期限的限制，未來獨棟別墅的供應量將十分有限，將成為下一步最大的賣點。

從消費者的角度看，隨著經濟社會發(fā)展，人們對生活方式更加講究。市場對獨棟別墅的需求也在逐步擴大；而精于市場的投資者們，則看中了獨棟別墅稀缺可實現(xiàn)保值增值的目的，這些種種都極大程度上造成市場對獨棟別墅需求旺盛。業(yè)內專家表示，別墅在地域上有不可復制性，未來別墅供應量的減少是一種趨勢，隨著這種趨勢，獨棟產品或將更為稀缺。

工作在城里，生活在郊外

一般，人們偏好選擇別墅作為第二居所。他們一般在主城區(qū)有一套交通便利的公寓住所，而別墅坐落于有山有水有綠地的野外，遠離城市的喧囂，成為他們休閑度假，放松自我身心的一個選擇。

來自浙江、現(xiàn)居上海的廖先生就是這個群體中的一員。廖先生二十歲出頭只身一人到上海，經過二十多年的發(fā)展和積累，現(xiàn)在已經很有成就，生活穩(wěn)定。他把自己的家安在繁華的靜安區(qū)，常能瞥見混濁的蘇州河，然而市中心的喧囂讓他覺得身心無法得到完全放松；于是他又在余山置辦了一套別墅作休閑度假用，一般周末節(jié)假日呼朋引伴、會見私密客人，廖先生選擇在別墅。

廖先生的別墅無論大環(huán)境還是小區(qū)內部環(huán)境都很好。圍墻用花墻綠籬隔斷而非生硬的磚石砌成，滿眼綠意，無形中造就了一種和諧的鄰里關系，這是廖先生一直都很懷念的小時候的院落生活。

平時工作壓力很大，他一直對營造一種可以徹底放松的生活有一種渴望。他想盡可能改變居住感受，為自己創(chuàng)造一種“遠和陶詩深閉門”的環(huán)境。所以雖然不是第一居所，但是廖先生還是在這套居所的設計、裝修上下了很大功夫。他沒有極盡奢華，而是選擇了洗盡鉛華、返璞歸真的風格。他為自己修了一個大花園，種花弄草伺候樹，還搭了一個葡萄架，放了幾張?zhí)梢?。在有陽光的日子，散漫地坐在院子里曬太陽、看書、養(yǎng)精神頭兒；在晴好的夜晚，在暗香浮動的平臺上品酒、斗茶、喝咖啡。

雖然風格不奢華，但是在配套設施上，廖先生卻是不遺余力。除了餐廳、會客廳、=陪房這些基本設施，他還為自己設了球室、茶藝室、棋牌房、窖藏室，并且連通了整棟樓的環(huán)境音樂廣播系統(tǒng)，為子女設了舞蹈室、帶DJ房的KTV等，足可以不出戶唱到凌晨五點，而且不用擔心擾鄰。

多年商海沉浮，廖先生有了很多客戶、合作伙伴，也積累了一大批朋友。他性格豪爽，喜歡邀朋友到別墅同樂，由于人緣好、別墅設施齊備，朋友都喜歡來。家里經常是高朋滿座，今天走了一批，明天又來一批，有的甚至一來就是幾天。

“每到周末節(jié)假日，我家就變成娛樂陣營和臨時酒店。在城里賣力工作，在郊外盡情放松，我享受這樣的生活。”望著遠處翻滾的稻浪，廖先生笑著說。

把白天和夜晚分清楚

目前，有越來越多的人選擇白天在城里工作，晚上則回郊區(qū)別墅居住休息。這種生活方式對別墅的選址有更高的要求。

Evelyn是北京某媒體的出版人，先生是知名外企高管，他們的工作地點分別在工體附近和國貿；2007年他們在東部泛CBD區(qū)域購置了一套別墅，這一帶沒有得天獨厚的自然景觀資源，但由于屬于城市別墅，價格不低。他們的別墅4居室，帶花園，獨立車庫，總使用面積近300平米，購入時價格在600萬左右。

從一開始，Evelyn夫婦購買別墅就是作為第一居所使用，因此，他們尤其看重地理位置和交通便利情況，對景觀和配套放松了要求。

東部泛CBD區(qū)域早年作為中央別墅區(qū)的一個有益補充提出，從距離上看，從國貿驅車到通州的直線距離很短。京通快速路、朝陽北路以及八通線，便捷的交通加強了此區(qū)域與城區(qū)中心的互動。兩廣路延長線以及區(qū)域內多條市政道路的建成并通車，更是讓此區(qū)域別墅具備了較強的升值空間。

Evelyn每天上班的交通有兩種選擇，可全程自駕，亦可自駕加地鐵，一般情況路上耗時一個半小時左右。她對自己目前的居住和交通情況較為滿意。

由于便利、價位適中，東部泛CBD區(qū)域對在CBD上班的白領和中產階層有很強的吸引力，使其成為近城第一居所的理想選擇。而隨著該區(qū)域開發(fā)的進一步成熟和其產品趨勢從多層轉向高板，品質也一改回遷房的舊面貌，產品定位逐步向高端靠攏。

Evdyn說購買別墅作為第一居所后，她最大的變化就是將生活和工作分得比較清楚，減少了大量不必要的應酬，勻出較多時間給家人和自己，可以凝神靜氣地想事情。經過在家中的休養(yǎng)，她有了更充沛的精力和更好的心態(tài)面對繁忙的工作，而每天對工作之余的生活也更多了一份期待，在兩種狀態(tài)中切換讓生活有比原來更多元的感覺。

“我總能在下班回家的路上買到附近農民剛剛摘下的蔬菜瓜果，新鮮程度和價格都比超市里的好許多，這也算是除了居住條件之外的意外收獲?！?/p>