[摘要]隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展及住房體制改革的進一步深化，城市小區(qū)物業(yè)管理面臨著物業(yè)類型多樣化、產(chǎn)權(quán)多樣化和管理社會化等一系列問題，為了解決這些問題，在此背景下，本文設計了基于C/S模式的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，使學生了解物業(yè)管理系統(tǒng)的設計方法，掌握SQL Server 2000結(jié)合Delphi 7建立數(shù)據(jù)庫的步驟。

[關(guān)鍵詞]小區(qū)物業(yè)管理 物業(yè)管理信息系統(tǒng) 系統(tǒng)設計

一、前言

隨著物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)管理信息系統(tǒng)亦應運而生，各先進的物業(yè)管理企業(yè)紛紛建立自己的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，以此提高管理水平，降低成本，同時創(chuàng)建品牌的美譽度。但是，由于各個小區(qū)均有自己獨立的特點和管理模式，目前一些通用型管理系統(tǒng)不能滿足小區(qū)物業(yè)管理的要求。本文結(jié)合現(xiàn)代小區(qū)建設的特點，實現(xiàn)了物業(yè)管理工作高效、科學、合理，適應時代的需求。

二、功能需求

目前，小區(qū)物業(yè)管理存在著以下一些問題：

（1）各小區(qū)水、電、氣物業(yè)管理費數(shù)據(jù)的錄入、計算、校核均由手工完成，工作量大，差錯率高。

（2）各小區(qū)由于住戶的遷入遷出、單位的變更、人事的變更，住戶信息經(jīng)常變動，人工統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)精度低，難以滿足要求；難以及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，同時對于小區(qū)各類歷史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析難度極大，公司業(yè)務主管部門經(jīng)常需要有關(guān)各小區(qū)住戶的分類信息，以便主管部門作出決策，但增加了小區(qū)物業(yè)管理工作量，同時各部門所需數(shù)據(jù)千差萬別，數(shù)據(jù)格式不能統(tǒng)一，因此，造成小區(qū)物業(yè)管理人員疲于應付。

（3）公司財務部門與有關(guān)單位簽訂關(guān)聯(lián)交易合同時，由于人事變更等原因，使合同的簽訂，水、電、氣費用的收繳不得不反復核對，影響了工作效率和服務質(zhì)量的提高。

（4）公司在外拓市場承攬的物業(yè)管理項目，未使用物業(yè)管理信息系統(tǒng)，物業(yè)管理水平難以提升，品牌的創(chuàng)建以及降低管理成本存在較大的困難。

因此，小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)應滿足以上需求。

三、系統(tǒng)總體設計

1.系統(tǒng)設計目標

為保證小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的高效、科學、合理，系統(tǒng)應實現(xiàn)以下目標：

（1）系統(tǒng)能夠穩(wěn)定可靠運行，具有良好的可維護性、可擴展性、可移植性。在數(shù)據(jù)組織、系統(tǒng)功能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)上保留足夠的擴充余地，便于今后的擴充。

（2）系統(tǒng)能簡化管理和提高效率，并能為公司的決策提供強有力的數(shù)據(jù)圖表支持。

（3）系統(tǒng)能夠提供流暢的數(shù)據(jù)信息處理、快速方便的信息查詢。為確保系統(tǒng)實際應用時的科學性和先進性，本系統(tǒng)采用C/ S 結(jié)構(gòu)為主和B/ S 結(jié)構(gòu)為輔相結(jié)合的設計思想。

（4）系統(tǒng)具有良好的安全保密性能，良好的誤操作保護和故障恢復性能。

（5）具有良好的用戶接口，操作簡單、方便，易于學習和掌握

2.系統(tǒng)開發(fā)環(huán)境

（1）硬件環(huán)境要求。計算機必須滿足的條件:CPU: Intel Pentium 166MHz或更高的處理器；操作系統(tǒng):MicrosoftWindows98/me/XP/2000或Microsoft Windows NT Service/Workstation 4.0(推薦Service Pack 5)或更高版本；監(jiān)視器:Microsoft Windows支持的VGA或分辨率更高的監(jiān)視器；內(nèi)存:64MB內(nèi)存以上。

（2）系統(tǒng)的編程工具。系統(tǒng)采用以利用Microsoft公司的SQL Server 2000做后臺數(shù)據(jù)庫，它是一個多用戶的大型數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，能提供一個強有力的C/S平臺。以Visual Basic 6.0作為前臺開發(fā)工具，管理數(shù)據(jù)庫，以AutoCAD，Photoshop為輔助工具。

3.功能模塊

小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)可以分為小區(qū)介紹、基本資料管理、財務管理、工程部物資管理、保安管理和系統(tǒng)管理六大模塊。

（1）小區(qū)介紹。內(nèi)容包括小區(qū)簡介、圖片介紹、公共設施、規(guī)章制度、相關(guān)單位、業(yè)主委員會成員、業(yè)主委員會會議等內(nèi)容，使用戶對小區(qū)有一個直觀、清晰的了解。

（2）基本資料管理模塊。該模塊為管理和維修部門提供關(guān)于樓房、房屋、住戶、水電燃氣表變更的信息，實現(xiàn)對業(yè)主的基本資料進行管理。包括：詳細的房產(chǎn)信息、住戶登記、住戶驗房登記、出入證件辦理、員工資料等基本信息。通過本系統(tǒng)可以對住戶的所有相關(guān)信息進行查詢、修改、添加、刪除等操作，并支持制定查詢和模糊查詢。

（3）財務管理模塊。包括物業(yè)費、房租費等收費項目設置，收費公式定義，收取單據(jù)填寫及基本數(shù)據(jù)錄入，財務狀況一覽，財務參數(shù)設定，收費計算及收費通知單打印等。

（4）工程部物資管理模塊。包括設備登記，設備檢查，設備故障報告，設備維修，設備保養(yǎng)，設備材料進、出庫管理等功能模塊。

（5）保安管理模塊。用于記錄保安資料和執(zhí)勤情況，保障小區(qū)安全。包括保安資料、工作安排、執(zhí)勤記錄、物品出入登記、交接管理、來訪登記、保安登記等模塊。

（6）系統(tǒng)管理模塊。包括數(shù)據(jù)備份與恢復、用戶權(quán)限管理、遠程數(shù)據(jù)管理、系統(tǒng)操作日志、財務數(shù)據(jù)導出、公司設置等模塊。

除此之外，物業(yè)管理系統(tǒng)還必須為業(yè)主提供小區(qū)信息公告、有償服務申請、費用查詢、修改密碼等功能，實現(xiàn)對業(yè)主日常生活中和物業(yè)有關(guān)的業(yè)務進行管理。所以系統(tǒng)還需要有服務申請、費用查詢、密碼修改、小區(qū)公告及管理員等模塊：①服務申請模塊。使業(yè)主可以不必親臨客戶服務部，而是通過上網(wǎng)實現(xiàn)有償服務登記為確保每一位業(yè)主的利益，管理員分配給每戶一個密碼。系統(tǒng)管理員或客戶服務的管理員將根據(jù)密碼識別各業(yè)主所申請的服務，進行審核，對于存在問題而導致不能按時為用戶提供服務的，管理員將通知用戶；反之，管理員將根據(jù)已審核服務單，通知相關(guān)部門進行處理。②費用查詢模塊。業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理處所分配的網(wǎng)絡用戶名和密碼登陸網(wǎng)絡，查詢自己所需繳納的費用，為了維護業(yè)主的權(quán)益，每個業(yè)主只能查詢自己的費用。③密碼修改模塊。為了便于每一位業(yè)主保管好自己的私人信息，每位業(yè)主都有一個登陸密碼，他們可根據(jù)自己的需求隨時修改自己的登陸密碼。④小區(qū)公告及管理員模塊。業(yè)主可以通過這里看到小區(qū)所發(fā)布的一些公告；系統(tǒng)管理員對小區(qū)公告的管理和維護是通過管理員登陸的接口來實現(xiàn)。

四、系統(tǒng)特點及優(yōu)勢

（1）科學的分類和快速查詢，減少重復勞動。系統(tǒng)對業(yè)務的處理在滿足用戶需求的條件下盡可能實用化、規(guī)范化。系統(tǒng)可按多種條件查詢，形成不同的報表和圖形，可大大減少重復工作量，以提高工作效率。

（2）各項費用自動計算，減少人為差錯與負擔。

（3）安全可靠，保證數(shù)據(jù)的安全備份管理，還可以實現(xiàn)對部分數(shù)據(jù)庫進行初始化。

（4）人機界面友好，用戶使用方便，并提供幫助系統(tǒng)，幫助用戶進行操作。

五、結(jié)束語

該系統(tǒng)的設計，在教學實驗中具有典型性，整個系統(tǒng)的設計十分注意實用性和可操作性，全面、充分地考慮了住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況。通過本系統(tǒng)的設計，學生可以充分了解C/S模式的體系結(jié)構(gòu)，以及QL Server 2000結(jié)合Delphi 7設計管理系統(tǒng)的步驟。并且本系統(tǒng)操作簡單，具有良好的實用性、穩(wěn)定性、智能性，界面友好，符合物業(yè)管理部門的需求，可以推廣到實際應用中。

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（作者單位：浙江理工大學經(jīng)濟管理學院）