摘 要：2007年1-5月，太原市房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)定，呈現(xiàn)出良好的態(tài)勢。文章結合房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)，對太原市房地產(chǎn)市場進行了深入、詳細的分析，并為下一步的決策提供了數(shù)據(jù)支撐和參考。

關鍵詞：太原市 房地產(chǎn)市場 發(fā)展 增幅趨緩

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2008)08-233-02

2007年1-5月份，在市委、市政府的正確領導下，市房地局積極貫徹落實宏觀調控政策，采取了一系列有效措施，全市房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)定，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)投資規(guī)模放緩、房價漲幅平穩(wěn)、供應結構趨于合理的良好態(tài)勢。

一、2007年1-5月份房地產(chǎn)市場運行情況分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資適度增長，增幅回落。2007年1-5月份，我市宏觀經(jīng)濟形勢良好，全社會固定資產(chǎn)投資126.16億元，同比增長6.62%；房地產(chǎn)開發(fā)投資17.62億元，同比增長13.31%，增幅比上年同期下降28個百分點。其中住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重從去年的57.94%上升到67.65%。

2.商品房施工面積繼續(xù)增長。2007年1-5月份，商品房施工面積 860.89萬m²，比上年同期增長34.34%；其中住宅施工面積640.71萬m²，占商品房總施工面積從去年的68.25%上升到74.42%，比上年同期增長了6個百分點。

3.商品房新開工面積同比增長較大。2007年1-5月份，商品房新開工面積87.25萬m²，與上年同期相比增長19.77%，其中住宅新開工73.02萬m²，與上年同期相比增長47.57%，占總新開工面積比例為83.69%。

4.商品房銷售面積同比增長。2007年1-5月份，商品房銷售面積為57.43萬m²，同比增長8.87%；商品住房銷售面積為47.59萬m²，同比增長29.08%。這說明我市新建商品住房需求相對旺盛。

5.二手住房交易量增幅較大。2007年1-5月份，二手住房交易1461套，同比增長了24.98%；面積12.58萬m²，同比增長21.55%。近兩年國家新出臺的稅收政策雖旨在遏制期房炒作，但從我市二手房交易現(xiàn)狀來看，大多為剛性需求，炒房行為屬于偶發(fā)，受到的影響不大，二手房市場在整個房地產(chǎn)市場中的比重和地位也在日益提高。

6.新建商品住房供應結構趨于合理。2007年1-5月份，新建商品住房銷售單套戶均面積為116m²，≤90m²（含經(jīng)濟適用房）的占商品住房總面積的18.62%，比2006年末增加了近3個百分點，略高于全國的平均水平；90-100m²的占8.55%；100-120m²占10.84%；而120m²以上的占61.99%，比2006年末下降了0.03個百分點。從上數(shù)據(jù)可以看出，我市商品住房結構有所改善。

7.商品住房中低價位比例有所上升。2007年1-5月份，3000元/m²以下的中低價位住房占住房銷售面積的35.18%，比2006年同期增加了6個百分點；4000元/m²以上的占32.99%。中低價位商品住房占商品住房銷售總面積的比例有所上升。

8.外地人購房比例約占4成。2007年1-5月份，外地人購房面積占商品住房總銷售面積的39.9%，比2006年末下降了1.31個百分點，其中本省占到31.54%，比2006年末增長1.06個百分點。

9.新建商品房、商品住房價格在全國位于中等偏下。從網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)看，2007年1-5月份商品房平均銷售價格為4094元/m²，同比增長0.69%；商品住房平均銷售價格為3423元/m²，同比增長8.8%（全國40個監(jiān)測城市中，我市的住宅價格水平排第23名，漲幅居28位。）

二、目前我市房地產(chǎn)市場存在的問題

1.商品房供應結構有待優(yōu)化。2007年1-5月份，我市3000元/m²以上的新建商品住房占到新建商品住房銷售面積的六成比例，120m²以上面積段的商品住房占61.99%，因此供需結構性矛盾依然突出。

2.供給結構不合理是普通商品住房價格增長的主因。據(jù)我市住房調查數(shù)據(jù)顯示，有70.2%的家庭年收入在20000元以下，可目前中低價位普通住房所占比例相對偏小，雖然今年房地產(chǎn)調控政策努力改善房地產(chǎn)供給結構，但缺乏具體實施措施，供給結構仍然存在著較大問題，從而也拉動了房價的上漲。

3.房屋二級市場還有待進一步活躍。太原市的房屋二級市場，雖然近兩年交易量有了大幅增加，但相對于新建商品房而言，仍然相對偏小。2007年1-5月份我市二手房交易套數(shù)為1632套，交易面積28.87萬m²，同比分別增長30.25%、46.4%，但新建商品房與存量房交易面積比為1.99∶1。同時，受稅費調整等政策影響，加上“小土地證”滯后、部分房屋由于各種原因手續(xù)不全導致無法辦證等歷史遺留問題，限制了二手房房源上市，制約了二級市場的正常運轉，有待進一步活躍。

三、下一步擬采取的措施

在貫徹目前國家調控政策的前提下，要堅持科學發(fā)展觀為指導，緊密結合我市實際，強化市場調控和監(jiān)管，不斷完善房地產(chǎn)市場體系。

1.加強組織領導，建立健全房地產(chǎn)市場調控工作機制。近兩年，我市房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了一些新情況、新問題，為積極貫徹中央加強房地產(chǎn)市場調控的政策措施，全力做好房地產(chǎn)市場調控工作，一是將嚴格控制新建住房結構比例，確保中低價位、中小套型住房供應；二是完善工作機制，形成工作合力；三是強化監(jiān)督檢查，確保工作落實。

2.優(yōu)化市場供應結構，完善住房保障體系。我市積極落實國家關于調整住房供應結構的各項政策措施，著力增加低價位、中小套型普通商品住房建設比例，緩解結構性矛盾造成的房價過快上漲。一是將棚戶區(qū)改造、廉租住房建設以及中低價位、中小套型普通商品住房作為“十一五”住房建設重點。二是嚴格按照“兩個70%”要求，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用房，合理確定普通商品住房和經(jīng)濟適用房在年度開發(fā)用地供應計劃中的比例，增加普通商品房和經(jīng)濟適用房市場供應，中小套型、中低價位的普通商品房和經(jīng)濟適用房占有比例應不少于當年開工建設商品房比例的70％。

3.加快房地產(chǎn)信息化建設，盡快完善預警預報系統(tǒng)。我們要充分考慮目前我市房地產(chǎn)管理的實際和將來市場發(fā)展及管理的要求，做到統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施。一是改進房地產(chǎn)市場交易登記管理系統(tǒng)，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務管理網(wǎng)絡化，產(chǎn)權交易、產(chǎn)權登記、檔案受理、房地產(chǎn)測繪等業(yè)務全面聯(lián)網(wǎng)，達到快捷方便的房地產(chǎn)網(wǎng)絡資源共享；二是完善商品房預售合同聯(lián)機備案系統(tǒng)，通過適時掌握每套新建商品房的數(shù)據(jù)，對整個房地產(chǎn)的運行情況進行系統(tǒng)分析，為政府決策和住房投資與消費提供參考；三是建立預警預報體系，全面采集覆蓋城鄉(xiāng)相關區(qū)域、存量與增量、買賣與租賃、住宅與非住宅的完整市場信息，并在此基礎上對房地產(chǎn)市場進行分析、評估以及預警預報。

4.活躍住房二級市場，發(fā)展住房租賃市場。一是發(fā)展二手房市場。鼓勵居民換購住房，采取簡化程序和手續(xù)措施，鼓勵二手房交易，推進房屋存量、增量的互動發(fā)展;二是大力發(fā)展房屋租賃市場。進一步完善相關管理制度，出臺一系列措施鼓勵人們通過租賃解決住房問題。

四、今后一段時期內房地產(chǎn)市場預測

1.房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)蓬勃發(fā)展。從宏觀經(jīng)濟看，2006年全市完成地區(qū)國內總值（GDP）1013.38億元，同比增長11.5%，而第三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻尤為顯著，貢獻率達到58%，拉動GDP增長6.7個百分點，對全市經(jīng)濟增長的貢獻率同比增加了5.8個百分點。從占比重看，2007年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長13.31%，占總投資的13.97%，其中住宅投資占到房地產(chǎn)投資近七成。從所處環(huán)境看，太原經(jīng)濟處在良好的運行軌道，在中西部省會城市經(jīng)濟地位明顯上升，太原GDP增速西部地區(qū)排名中從2001年第14位上升到2006年的第3位，作為帶動了５６個相關產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也必然呈現(xiàn)又好又快的增長勢頭。

2.住房價格仍將穩(wěn)步增長。首先，從預測數(shù)據(jù)看，到“十一五”末，我市常住人口為249.2萬人，人均住房建筑面積要達到27平方米，而依據(jù)我市相關規(guī)劃：2020年結束時，全市人均住房建筑面積將達到33平方米左右，即在未來15年內，平均每年需要新增加住宅面積286萬多平方米，全市人口也將增加約130萬人左右。如此龐大的需求量，房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。其次，從城市發(fā)展看，城市人口越多，無論是買房還是租房，住房需求在若干年內仍是一個大的需求。再次，從土地資源看，我市土地資源有限，人均土地資源相對貧乏，物以稀為貴，住宅用地出讓價格對住房價格影響很大。今后一段時期內，我市房價仍將處于穩(wěn)步增長的勢頭。

3.住房供應結構將更加趨于合理。到2006年底，我市棚戶區(qū)改造開工23.42萬平方米、3360套，竣工9.36萬平方米、1298套，廉租住房方面完成了528戶最低收入住房困難家庭的保障工作，這兩項民心工程完善了住房保障制度，解決了許多中低收入家庭的住房難問題，對我市改善人居環(huán)境、構建和諧社會起到了積極的作用。

房地產(chǎn)業(yè)應重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，加大政府對住房供應的主導作用，改善住房供應結構，我市已將中低價位、中小戶型的經(jīng)濟適用住房、廉租住房和普通商品住房作為“十一五”住房建設的重點，住房供應結構必將更趨向合理。

（作者單位：太原市房地產(chǎn)交易所 山西太原 030002）(責編:賈偉)