利好政策不一定真的能夠挽救已成頹勢的房地產(chǎn)市場。只有房價回調(diào)到位，市場才會反彈

2008年10月18日，鄭州市的一次房展會上，一家房地產(chǎn)公司打出了“81平方米以上房源，首付3萬元”的廣告以吸引購房者的目光。

“豬堅強”——正在過冬的房地產(chǎn)開發(fā)商們——終于等來了“解放軍”。

在國務(wù)院明確表示要通過降低購房稅費的辦法，對成交量持續(xù)下跌的房地產(chǎn)市場施以援手之后，財政部10月22日晚公布了細則。其中，最重要的兩條分別是——減免居民購房交易環(huán)節(jié)的多項稅費；放寬對個人購房貸款的限制。

根據(jù)財政部公布的內(nèi)容，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

此外，“金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。”

上述兩項政策，與國務(wù)院剛剛確定的對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控方針相吻合。10月19日，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院工作會議上發(fā)布的四季度工作安排中提出，“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房”。

“中央政府已經(jīng)明確要從需求方調(diào)整政策，以刺激房地產(chǎn)市場成交量的回升，而不是簡單地去救開發(fā)商?！痹诮庾x財政部最新調(diào)控政策時，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會（下稱房地產(chǎn)商會）會長聶梅生告訴《財經(jīng)》記者。今年9月，房地產(chǎn)商會與中國房地產(chǎn)協(xié)會提交政策建議，是推動中央政府出臺這一政策的重要力量之一。不過，聶梅生表示，救市政策不一定能夠在短期內(nèi)令房市成交量出現(xiàn)反彈。

《財經(jīng)》記者還從權(quán)威渠道獲悉，除了此次明確出臺的降低稅費等辦法，建設(shè)部等各部委均已制定了相關(guān)的房地產(chǎn)刺激政策，只是還沒有確定出臺時間。

一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱建設(shè)部）內(nèi)部人士告訴《財經(jīng)》記者，“第二套住房政策”和減免二手房交易稅費這兩項政策，是下一步最有可能出臺的救市政策。他同時強調(diào)，針對開發(fā)商的政策仍將謹慎。

“房市與股市不同，住房關(guān)乎民生，房價上漲，引發(fā)民怨。因此，中央政府盡管已經(jīng)明確救市，亦不會貿(mào)然出臺一攬子救市計劃?！彼f，“中央政府與地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度仍存在較大分歧。房地產(chǎn)是地方政府的財源，對中央政府而言，最重要的卻是輿情與民生問題?！?/p>

在中央救市政策出臺前，地方政府早已在中央默許下出臺多項救市政策。

“在房地產(chǎn)價格調(diào)整還沒有到位的情況下，政府救市并不能令市場的信心得到恢復(fù)?！标柟庖及壑脴I(yè)集團總裁范小沖說，“信心不能恢復(fù)，成交量就不能恢復(fù)，市場還將下滑。”

“目前這一時期的房價，由開發(fā)商的流動性決定?！鹁陪y十’的降價潮，沒能令成交量出現(xiàn)反彈，開發(fā)商已不敢再貿(mào)然降價，所有人都在觀望。”融創(chuàng)集團副總裁陳恒六說。

開發(fā)商與市場，中央與地方，各方的博弈仍將繼續(xù)。要讓還沒有真正瘦下來的“豬堅強”們，從廢墟中站起來，仍舊是一件艱難的事情。

“金九銀十”不再

今年7月，針對房市低迷，深圳市房地產(chǎn)研究所發(fā)布研究報告，建議政府應(yīng)適當鼓勵地產(chǎn)市場復(fù)蘇。這是今年出現(xiàn)的第一份呼吁救市的報告。

這份報告出現(xiàn)在深圳，并不奇怪。深圳不僅是中國最早出現(xiàn)房市調(diào)整的城市，亦是調(diào)整幅度最大的城市之一。去年10月，萬科在深圳率先降價，引發(fā)深圳樓市降價狂潮。隨后，珠三角主要城市，包括廣州在內(nèi)，均出現(xiàn)比全國其他地區(qū)更深的房市調(diào)整。

在深圳救市報告出臺同時，房地產(chǎn)商會與中房協(xié)兩大協(xié)會，亦提出了相似的報告，建議調(diào)整政策，拯救樓市。房地產(chǎn)商會在報告中提出，盡管房價在近期不會大幅下跌，但市場交易量已經(jīng)“腰斬”，應(yīng)促進恢復(fù)合理市場交易，尤其是針對量大面廣的“90/70”住宅，應(yīng)出臺激勵政策，積極恢復(fù)內(nèi)需。

報告警告說，房地產(chǎn)在快速上升區(qū)間時，表現(xiàn)為積累泡沫，在下行區(qū)間時又具有對金融乃至于經(jīng)濟的巨大殺傷力，當前應(yīng)采取有效措施防止房地產(chǎn)業(yè)下行對經(jīng)濟、財政、就業(yè)等的負面影響。

“只有在市場恢復(fù)正常交易時，房價才能找到新的平衡點?！眻蟾嬷姓f。

但是，在國務(wù)院對市場進行一番調(diào)研后，這份報告的建議并未被采納。

9月19日，國務(wù)院有關(guān)部門聽取了由全國工商聯(lián)和房地產(chǎn)商會聯(lián)合組織的房地產(chǎn)政策座談會內(nèi)容，參會代表有國內(nèi)大型知名地產(chǎn)上市公司、中等地產(chǎn)企業(yè)、地方房地產(chǎn)協(xié)會和商會等，會議內(nèi)容包括形勢分析和政策建議。企業(yè)及協(xié)會再度諫言“救市”。9月26日，房地產(chǎn)商會完成《當前房地產(chǎn)市場形勢分析與政策建議》報告。

與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商一直期盼的“金九銀十”已成水中之月。據(jù)中國指數(shù)研究院提供數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市9月房地產(chǎn)平均交易量下降64％，今年前九個月交易量同比下降46％。國際物業(yè)顧問DTZ戴德梁行近日發(fā)布的一份報告稱，“金九銀十”這一傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季不復(fù)存在。

“金九銀十”未成現(xiàn)實，令地產(chǎn)開發(fā)商今年最后的一絲希望破碎。不能獲得大筆預(yù)售款，開發(fā)商的流動性將更加吃緊。

地方政府也“過冬”

地產(chǎn)開發(fā)商的“寒冬”，也就是地方政府財政收入的“寒冬”。

建設(shè)部一位政策研究人員告訴《財經(jīng)》記者，今年三季度，在很多二三線城市，來自房地產(chǎn)各類稅費收入大幅減少，不少地方稅收下降了近70％。而在大多數(shù)中西部城市，房地產(chǎn)稅原本占到地方稅費三分之一以上。

土地出讓金是地方財政的另一項主要收入來源，常被稱做地方政府的“第二財政”。房地產(chǎn)商會的一份報告顯示，2003年，土地出讓金占地方財政收入比例高達54.67％，近兩年這一數(shù)字有所下降，至2007年仍保持在40％以上。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積21974萬平方米，增幅同比下降6.7個百分點?！敦斀?jīng)》記者上個月赴廣東采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金地、保利、招商、碧桂園等大型開發(fā)商，均已制定了“近期不再購入土地，延長項目開發(fā)周期”的“過冬”策略。

隨著地產(chǎn)開發(fā)商減少項目投資，地方政府土地出讓金下降已不可避免。今年上半年，廣州市土地出讓金僅相當于去年的四分之一，上海市上半年土地出讓金僅為57億元，去年則為608億元。

“財政收入大幅減少，地方政府今年的經(jīng)濟發(fā)展計劃將很難完成。這樣下去，一些二三線城市的地方政府，可能連公務(wù)員的工資都發(fā)不出來了?！鄙鲜鼋ㄔO(shè)部內(nèi)部人士不無擔憂地說。

這讓一些地方政府官員甚至比開發(fā)商還顯得著急?！斑@些日子，一些二三線城市的地方官員，試圖通過我們找大開發(fā)商吃飯，但是所有的開發(fā)商都在躲。”一位地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理告訴《財經(jīng)》記者，“他們希望通過引入地產(chǎn)商，撬動已經(jīng)停滯不前的城市改造，就像幾年來一直在做的那樣。不過，開發(fā)商們已經(jīng)決定不再拿地了?！?/p>

一家在去年極速擴張的浙江省某大型地產(chǎn)商，甚至在內(nèi)部會議中放言，“去年我們要做大，今年我們要做小”。

與那些四處與大開發(fā)商拉關(guān)系的地方“小吏”相比，一些省會城市的政府官員顯得更為強勢。一位業(yè)內(nèi)人士向《財經(jīng)》記者透露他最近聽到的一個故事：東北某市領(lǐng)導(dǎo)曾私下將萬科一位高層訓(xùn)斥了一通，指責他們降價是“擾亂市場”，正告其若在該市降價則后果自負。

地方博弈中央

在開發(fā)商開始與市場博弈的同時，地方政府也在同步與中央政府的調(diào)控政策博弈。

今年5月，河北省省會石家莊市，率先悄然推出一項降低購房契稅的“溫和”的救市政策，之后，成都、重慶等西南城市，又以受地震影響為名，推出多項更為激進的救市政策。

9月6日，西安推出了以地方財政直接補貼購房者的救市政策，令輿論大嘩。這一政策的出臺盡管同樣以受汶川大地震影響為由，但因其所處位置與地震災(zāi)區(qū)相距甚遠，且該政策竟以納稅人收入直補購房者，過于不合情理，遭到中央電視臺等多家中央媒體的質(zhì)疑。

與此同時，央行、銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，強調(diào)銀行不得為開發(fā)商購置土地，及交納土地出讓金提供貸款。這一政策被一些地產(chǎn)商解讀為“保銀行，舍地產(chǎn)”。外界由此認為，一些地方政府正在公然與中央的宏觀調(diào)控政策唱反調(diào)。

反調(diào)似乎越唱越高。9月27日，南京政府拋出20條與中央調(diào)控截然相反的救市政策，救市已不再半遮半掩。政府救市也從中西部二三線城市，蔓延至長三角一線城市。

10月13日，杭州政府拋出24條救市政策，幾乎全部顛覆了中央政府頒布的宏觀調(diào)控政策。此時，市場已經(jīng)意識到，地方政府的救市行為，顯然得到了中央政府的默許。

9月15日雷曼破產(chǎn)，引發(fā)美國金融危機后，中國人民銀行連續(xù)兩次降息，傳遞了中央政府調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的信號。但是，對于中央政府是否會出臺一攬子的房地產(chǎn)救市政策，市場仍存疑慮。

上述建設(shè)部內(nèi)部人士告訴《財經(jīng)》記者，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，銷售量與去年相比，雖有明顯下滑，但仍比2006年略高。據(jù)此，中央政府認為，地產(chǎn)市場短期內(nèi)沒有爆發(fā)嚴重危機的跡象，出臺一攬子的救市政策仍需謹慎。

不過，針對地方政府所遇困境，中央已經(jīng)很難再繼續(xù)執(zhí)行一種統(tǒng)一的調(diào)控政策，于是采取了“因地制宜”的方針，放權(quán)地方。

10月15日，國家發(fā)改委副主任杜鷹公開表示，國家將根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的情況和房地產(chǎn)市場的變化，進一步研究一些必要的、地方政府可調(diào)控范圍內(nèi)的政策，目的是保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

四天后，建設(shè)部副部長仇保興更明確表示：“應(yīng)該給各城市政府一定的自由度，各地的政府有能力、也有責任，作出一些政策上的選擇?！?/p>

在此情形下，房地產(chǎn)商會報告顯然得到了建設(shè)部等部委的認同。在自下而上的推動下，最終中央政府的態(tài)度由觀望至默許再至出手。在此之前，成都、西安、南京、杭州等18個城市陸續(xù)出臺地方救市政策，這些政策幾乎全面顛覆了中央政府四年來的宏觀調(diào)控措施。

“特別是杭州，把能用的招數(shù)都用上了，出臺24條救市政策，幾乎徹底取消了所有的調(diào)控限制?！鄙鲜鼋ㄔO(shè)部人士說。

政策無法打敗市場

但是，即使在中央政府看來，救市政策也不一定真的能夠挽救已成頹勢的房地產(chǎn)市場。上述建設(shè)部人士便向《財經(jīng)》記者表示，至少到目前為止，地方政府的救市效果并不明顯。

“現(xiàn)在，即使完全放開對開發(fā)商的貸款限制，可能也將面對一個尷尬的局面?！苯ㄔO(shè)部人士說，“一方面，商業(yè)銀行要考慮風險控制；另一方面，與上半年相比，開發(fā)商已經(jīng)沒有強烈的貸款愿望了——不是因為他們不缺錢，是因為他們不愿再拿項目了，開竣工量大幅減少，貸款也會大幅減少?！?/p>

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在最早出臺救市政策的成都，9月住房交易成交量同比下降66％，環(huán)比僅增長2％。南京在出臺救市政策后的“十一”黃金周期間，日均房屋銷售量僅有五套。

“十一”黃金周后，大多數(shù)熱點城市的成交量出現(xiàn)了不同程度的反彈。尤其在長三角一帶，上海、南京、杭州和蘇州周成交量分別環(huán)比上升739％、1618％、37％和208％。

不過，這些數(shù)據(jù)還不足以說明救市政策令成交量出現(xiàn)反彈，更難以說明成交量會因此觸底反彈。在南京、杭州等地，房交會陸續(xù)召開，供應(yīng)量加大，可能是成交量增加的主要原因之一。

02

另一方面，一直沒有出臺任何救市政策的深圳、廣州，房地產(chǎn)市場自8月以來卻在逐步回暖。在“十一”黃金周，各地樓市均現(xiàn)慘淡之際，只有深圳銷售面積同比增長614％，而廣州亦同比增長了438％。

這種今年罕見的成交量增長，主要原因顯然不是政府救市，而是房價的回調(diào)。早在去年10月，深圳和廣州兩地成交量便已出現(xiàn)大幅下滑，兩地房價的調(diào)整幅度也是最大的。深圳市房地產(chǎn)研究中心報告表示，深圳上半年房屋成交價格已跌回至2006年的水平。

深圳市社科院房地產(chǎn)研究所主任高海燕認為，只有房價回調(diào)到位，市場才會反彈。

聶梅生則表示，熱點城市的房價漲幅，還將繼續(xù)回落。她預(yù)計年底很可能將降至零增長，不排除會出現(xiàn)負增長。

陽光壹佰置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖直言，熱點城市的房價至少要回歸到2007年初的水平，市場才算調(diào)整到位：“2007年，熱點城市的房價漲了多少，如今就要跌回去多少?！?/p>

中金公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘對政府的救市之舉表示擔憂。他在一份研究報告中表示，過去幾年中國的房地產(chǎn)泡沫程度相比美國有過之而無不及，需要繼續(xù)采取適度緊縮的貨幣政策，否則泡沫破滅將造成較大負面影響。

溫州“炒房團”的動向，也許可以被看做房地產(chǎn)市場一個風向標。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，這些精明的溫州商人與開發(fā)商簽下了大量訂單，卻只繳納了定金，一直在拖延繳納房款；開發(fā)商也不敢令其退房，因為現(xiàn)在房子退回來，也很難再賣出去。

“溫州炒房團在觀望，當他們決定大舉入市時，說明信心回來了，也是成交量出現(xiàn)大幅反彈的跡象?！币晃粍倧臏刂輾w來的業(yè)內(nèi)人士告訴《財經(jīng)》記者，“如果這些人連定金也不要，跑掉了，那么信心就真的崩潰了。”

“中國還不是完全市場化的國家，政府對市場還有較大的影響。政府如何應(yīng)對，將影響到市場的短期走向?！碧┯脴I(yè)總裁黎振偉說，“但如果不改變目前過分依賴土地經(jīng)濟的房地產(chǎn)發(fā)展模式，可以預(yù)測，未來中國房地產(chǎn)市場一定會出大問題，深度調(diào)整早晚會到來。”■

本刊實習記者程華對此文亦有貢獻