[摘要] 中國房地產(chǎn)從1999年開始進(jìn)入國家的改革范疇內(nèi)，經(jīng)過10年發(fā)展，已達(dá)到空前繁榮。但高位運(yùn)行的房地產(chǎn)業(yè)也帶來了很多社會問題和經(jīng)濟(jì)問題。為經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，政府現(xiàn)在必須處理好房地產(chǎn)問題。應(yīng)繼續(xù)采取調(diào)控措施，在保障市場穩(wěn)定前提下，從改善供求關(guān)系入手，著力解決房價(jià)過高問題。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 商品房空置 房地產(chǎn)泡沫 成本 發(fā)展

一、中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

1．高房價(jià)：發(fā)展中國家房價(jià)與居民家庭年平均收入之比一般在4∶1到6∶1，發(fā)達(dá)國家1.8∶1到5.5∶1。我國各地區(qū)3.72～15.76倍不等，平均為9.84倍。我國商品房價(jià)格通行的是成本加利潤的方法。成本:一是與住宅直接相關(guān)的費(fèi)用，如土地出讓金、征地拆遷；二是公共設(shè)施和大市政配套費(fèi)，包括建派出所、學(xué)校；三是商業(yè)性設(shè)施和公共配套費(fèi)，如診所、商店。成本中，安裝工程費(fèi)占25~40%，土地費(fèi)0~40%，市政公用設(shè)施費(fèi)20~30%，其他稅費(fèi)10%。大城市，建安費(fèi)用一般不足30%，土地費(fèi)相對高一些。土地費(fèi)用高原因不在于土地出讓價(jià)格高。北京為例，土地費(fèi)用中政府真正獲得的土地出讓金在三環(huán)附近占房價(jià)的5.11%，四環(huán)占2.89%，這說明政府收取的地租比例很小。真正原因在于炒賣。前幾年土地有償出讓與無償劃撥雙軌并存，許多機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過不正當(dāng)途徑，低價(jià)獲得土地，在隨后房地產(chǎn)熱影響下，經(jīng)多次炒賣使價(jià)格抬高。房價(jià)高就高在成本的擴(kuò)張和虛擬。另一個(gè)原因：政府一方面低價(jià)批租土地或無償撥地；一方面又通過各種渠道將本應(yīng)由政府承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，這實(shí)際上是實(shí)物地租。其高低不反應(yīng)物價(jià)真實(shí)水平，而取決于政府對基礎(chǔ)設(shè)施的需求以及政府與開發(fā)公司之間的討價(jià)還價(jià)。缺乏透明度，沒有公約的標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)土地開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)物地租量都不同，這就為開發(fā)公司虛擬成本提供了機(jī)會。開發(fā)公司不怕實(shí)物地租，它可以將其打入成本，從高價(jià)格中收回。而商品房購買者則要在建造成本之外，償付各種實(shí)物地租，對付比正常價(jià)格高的多的房價(jià)。

2．商品房空置：目前我國商品房空置達(dá)7000多萬平方米，以2000元/m2售價(jià)算，占壓資金1400億元左右，造成資金周轉(zhuǎn)困難。大量空置同時(shí)，中產(chǎn)階級和老百姓卻買不起房，造成資源浪費(fèi)，地產(chǎn)商資金得不到回籠但是新一輪資金卻還大量的投入，造成所謂的房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)業(yè)特殊性在于嚴(yán)重的供給約束。在資本、勞動力和土地三要素中，土地供給彈性最小，房地產(chǎn)供給彈性較小，需求彈性較大。因此房地產(chǎn)企業(yè)有天然提高價(jià)格的傾向。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長時(shí)期，商品房的均衡價(jià)格會持續(xù)上升。不同國家和地區(qū)，房產(chǎn)泡沫形成原因也不同。我國的原因在于:(1)土地供應(yīng)失控（根本原因）。(2)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營粗放。企業(yè)在巨大利益誘惑下，出現(xiàn)一窩蜂進(jìn)入房地產(chǎn)局面，其實(shí)許多不具備開發(fā)能力，靠炒賣地皮度日，約束軟化盲目投資。造成投資結(jié)構(gòu)不合理：開發(fā)遠(yuǎn)大于市場需求，房屋空置率連年上升；盲目開發(fā)高利潤的高檔寫字樓和商業(yè)設(shè)施。北京現(xiàn)有空置和在建的寫字樓足以滿足14年需求；住宅開發(fā)也偏重高利潤的高檔別墅、公寓，造成空置。

二、高房價(jià)背后的秘密

1.炒作：一般情況15年房租等于售房價(jià)。江浙地區(qū)不少城市房租和售房價(jià)出現(xiàn)不平衡，租房總價(jià)低于售房總價(jià)。從側(cè)面說明，投機(jī)因素在推動房價(jià)上漲。經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠稱投機(jī)因素已成為包括上海在內(nèi)的諸多中國發(fā)達(dá)城市所面臨的房價(jià)居高不下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快等現(xiàn)實(shí)矛盾的主要原因之一。地產(chǎn)商參與其中或做莊操縱，在壟斷與操縱中合謀哄抬房價(jià)，斂聚社會財(cái)富。要抑制價(jià)格瘋漲，首先要打擊炒作與投機(jī)，通過課以重稅來禁止，而且對那些縱容炒作的地方官員要追究責(zé)任。

2.土地供給政策的改變：房價(jià)上漲較快的2004年，正是土地供給最緊張的一年。從2000年底到2004年第二季度，全國平均住宅用地價(jià)格上漲了44.2%，天津、上海、南京、重慶等地均超過50%，杭州則超過了170%，中國正在制造與當(dāng)年日本相同的“土地神話”。從2004年農(nóng)村集體用地“三個(gè)暫停”開始，集體用地的供給龍頭基本關(guān)住，城市用地開始施行招、拍、掛制度，令城市住宅土地供給進(jìn)入急劇緊縮階段。

3.政府政策：在“唯GDP增長為是”的觀念下，房地產(chǎn)投資已成為地方政府拉動當(dāng)?shù)谿DP增長（這間接地表現(xiàn)為當(dāng)政者的政績）的重要引擎。上海、杭州，2003年房地產(chǎn)行業(yè)對兩地GDP貢獻(xiàn)率分別達(dá)7.4%和11.6%。復(fù)旦大學(xué)殷醒民教授提醒：“地方經(jīng)濟(jì)過分依賴房地產(chǎn)業(yè)，促使房地產(chǎn)過熱，實(shí)質(zhì)上也是當(dāng)屆政府在透支后世的利益，寅吃卯糧。這種發(fā)展很難持續(xù)，十分危險(xiǎn)。當(dāng)年香港、日本的樓災(zāi)之害殷殷可鑒?！蹦壳胺績r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到６０％，如果開征房地產(chǎn)稅，開發(fā)成本就可大幅下降，房價(jià)也跟著下降?？纱蠓葴p少土地稅費(fèi)中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象，也可使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩(wěn)定的收入來源。還有助于遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，提高土地資源利用率。

4.信貸政策的支持：2000年以來，房地產(chǎn)投資增長率達(dá)到了同年GDP增長率的2～3倍，遠(yuǎn)高于其他一些國家和地區(qū)在近似發(fā)展階段的歷史數(shù)據(jù)。如果沒有銀行信貸支撐，房地產(chǎn)價(jià)格很難達(dá)到現(xiàn)在的高度。上海市：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金2001年18.84％、2002年17.53％、2003年16.94％，逐年下降，但同期其自有資金利潤率卻分別達(dá)到38.12％、86.36％和74.24％，是同期社會平均利潤率的7~16倍。開發(fā)商可憑35%的自有資本即可完成整個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，通過銀行購買者首付20%～30%即可獲得資產(chǎn)的全部收益；住房公積金制度、20～30年期房貸等金融政策激發(fā)了居民有效釋放自己的住房需求。

5.跟風(fēng):購買者一是以居住為目的的消費(fèi)者，二是收取租金、賣出獲利為的投資者，三是看到房價(jià)上升而提前釋放消費(fèi)的跟風(fēng)者。在前兩類無法達(dá)成統(tǒng)一意見下，跟風(fēng)者對價(jià)格走向影響重要。地方政策堅(jiān)定了投資者信心，投資需求越來越旺盛，跟風(fēng)者逐漸倒向投資者，抓緊時(shí)間購房避免價(jià)格進(jìn)一步上漲。投資者和跟風(fēng)者的合力使短期內(nèi)需求旺盛，進(jìn)而房價(jià)居高不下，消費(fèi)者被迫高價(jià)購房滿足生活需要。

三、如何使中國房地產(chǎn)軟著落

1.利用稅收調(diào)控抑制投機(jī)性需求，加快發(fā)展二、三級市場：房產(chǎn)供給快速增長，空置面積又很大，價(jià)格不應(yīng)該持續(xù)上漲。這種異常現(xiàn)象，是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。美國對不動產(chǎn)征收稅收占全部財(cái)產(chǎn)稅收80％。我國相對較少，這就降低了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，客觀上增加了投機(jī)者需求。清華張金華建議，房地產(chǎn)調(diào)控須圍繞供給需求兩方面進(jìn)行，在調(diào)控需求方面應(yīng)將房地產(chǎn)稅征收的重心從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。國家應(yīng)考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)面積每年付稅；同時(shí)征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易的資本獲益稅，使房產(chǎn)漲價(jià)收益的一大部分回饋社會。經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣：國家應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)適當(dāng)征收消費(fèi)稅，現(xiàn)階段可限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機(jī)需求和過度消費(fèi)行為。

2.經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)保障不低于70％：住房需求主體是中低收入的普通家庭，住宅供給應(yīng)以大眾需求為主。但我國250個(gè)地級市中，70％還沒完全實(shí)施廉租住房制度，保障面不到４％；經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，只占商品住宅總投資５％。加大經(jīng)濟(jì)房的投入，才能有效改善市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，起到平抑房價(jià)作用，同時(shí)又不至于減少固定資產(chǎn)投資規(guī)模，從而較好地平衡公眾利益與經(jīng)濟(jì)利益。

3.調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策：央行統(tǒng)計(jì)，隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，商業(yè)用房發(fā)貸款投放力度明顯大于住房開發(fā)貸款。銀監(jiān)會表示，將進(jìn)一步發(fā)揮信貸政策調(diào)控作用，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。對達(dá)不到貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，不發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的企業(yè)，按審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。

四、對未來房產(chǎn)的預(yù)測

2007年宏觀調(diào)控以排山倒海之勢擠壓房產(chǎn)市場，各地成交量出現(xiàn)了萎縮，讓地產(chǎn)商感受前所未有的銷售壓力。2007年以來央行6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。國稅總局：2007年2朋1日，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅的清算工作。9月～10月，國土資源部要求各地控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競爭，防止部分企業(yè)憑資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。一系列政策推出，給仍在囤地的開發(fā)商帶來壓力，也讓人感到似乎持續(xù)多年的“爭地戰(zhàn)”接近尾聲了。另一方面，我國老齡化估計(jì)2020年后開始突顯，那時(shí)的房子總量才能基本滿足需求。隨著收入提高，人們對生活環(huán)境和質(zhì)量的要求也在提高，對房產(chǎn)市場估值很高。面對強(qiáng)大剛性需求市場，政府不可能直接限制住房價(jià)格的上漲。還有，銀行貸款會發(fā)揮推波助瀾作用。2007年10月，全國房地產(chǎn)貸款達(dá)4.69萬億元，同比增長30.75%（這與過度的銀行間無序競爭，住房貸款管理混亂不無關(guān)系）。因此，未來房地產(chǎn)市場可能在并購的熱潮中前行，但不會出現(xiàn)大動蕩。信貸仍將成為銀行貸款的主力軍。目前要緊的是盡快完善銀行的個(gè)人購房征信系統(tǒng)建設(shè)，以利于操作。

參考文獻(xiàn)：

[1]“泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控” 中國政法大學(xué)教授楊帆，2005年7月25日

[2]陳淮:《關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭論》