[摘要] 分時(shí)度假產(chǎn)品進(jìn)入我國(guó)后，近幾年發(fā)展快速，但在發(fā)展過程中出現(xiàn)了如價(jià)格偏高，法規(guī)制度缺乏，購買者在產(chǎn)品的交換空間上受到限制等諸多問題。本文在對(duì)上述問題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，從健全法規(guī)、建立帶薪休假制度和國(guó)內(nèi)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)、集團(tuán)化等方面提出了促進(jìn)我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品健康發(fā)展的若干對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 分時(shí)度假產(chǎn)品 問題 對(duì)策

分時(shí)度假產(chǎn)品作為一個(gè)將互聯(lián)網(wǎng)、金融、酒店和房地產(chǎn)相結(jié)合的新興產(chǎn)品，在全世界范圍內(nèi)迅速發(fā)展，成為當(dāng)今旅游住宿業(yè)所有產(chǎn)品中增長(zhǎng)最快的分支之一。但在我國(guó)直到上世紀(jì)90年代末才被引入，整體上處于初級(jí)發(fā)展階段。隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，分時(shí)度假得以迅猛發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在大江南北蓬勃興起，但在現(xiàn)實(shí)操作過程中卻出現(xiàn)許多問題，爭(zhēng)論紛紜。本文就分時(shí)度假產(chǎn)品在我國(guó)發(fā)展中存在的主要問題進(jìn)行了分析，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，希望能探索出一些有利于分時(shí)度假產(chǎn)品在我國(guó)健康發(fā)展的有效途徑。

一、我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品發(fā)展中存在的主要問題

由于我國(guó)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與發(fā)達(dá)國(guó)家存在較大差距，分時(shí)度假產(chǎn)品在引入我國(guó)之初幾乎沒有作任何適應(yīng)性的調(diào)整，基本上照搬了國(guó)外的經(jīng)營(yíng)模式，因此我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品在發(fā)展過程中還存在許多不足之處。

1.分時(shí)度假產(chǎn)品在消費(fèi)時(shí)間和空間上缺乏靈活性

從消費(fèi)時(shí)間上來看，傳統(tǒng)的時(shí)間完全固定的分時(shí)度假產(chǎn)品，在我國(guó)市場(chǎng)上的銷售受到諸多的限制。雖然國(guó)家頒布了《職工帶薪年休假條例》，從今年開始實(shí)行帶薪休假制度，但實(shí)施還存在多方面困難，每個(gè)家庭很難提前確定自己在每年當(dāng)中的哪一周有出游時(shí)間，也不能保證每次外出度假都能有整整一周時(shí)間。而我國(guó)目前實(shí)行的“十一”、春節(jié)長(zhǎng)假制度，使我國(guó)城市居民旅游消費(fèi)活動(dòng)具有高度的集中性，這也會(huì)對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成影響。

從分時(shí)度假產(chǎn)品交換范圍來看，目前我國(guó)公民出境旅游有了一定放松，截止2006年底國(guó)家批準(zhǔn)開放的出境游目的國(guó)和地區(qū)達(dá)到132個(gè)，但正式實(shí)施能組團(tuán)前往的還只有86個(gè)國(guó)家和地區(qū)。交換范圍的局限性大大限制了國(guó)內(nèi)消費(fèi)者參與國(guó)際性交換的機(jī)會(huì)，也就降低了分時(shí)度假產(chǎn)品的魅力。

2.尚未形成有影響的國(guó)內(nèi)分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)

交換系統(tǒng)是分時(shí)度假產(chǎn)品中十分重要的一項(xiàng)內(nèi)容。國(guó)外分時(shí)度假業(yè)能在短短40多年中發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模，一個(gè)主要的推動(dòng)因素就是度假交換公司的發(fā)展。分時(shí)度假開發(fā)商與交換公司之間是相互依存、共同發(fā)展的關(guān)系，兩者不可或缺。交換為分時(shí)度假產(chǎn)品增加了新的賣點(diǎn)，解決了消費(fèi)者不想永久地在同一地點(diǎn)度假的問題。同時(shí)，交換也推動(dòng)了分時(shí)度假的國(guó)際化發(fā)展。

而在我國(guó)，分時(shí)度假產(chǎn)品最早是由個(gè)別房地產(chǎn)公司和飯店企業(yè)引入的，其著眼點(diǎn)是解決自己手中積壓的少量房地產(chǎn)或提高飯店本身的出租率。這些公司無論從自身實(shí)力還是經(jīng)營(yíng)理念上都是就事論事的小打小鬧，在構(gòu)建國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)方面存在起點(diǎn)低、規(guī)模小的不足，還沒有形成有一定規(guī)模、有一定影響的分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)，消費(fèi)者在短期內(nèi)無法自由選擇國(guó)內(nèi)的各類度假地。這一不足之處加大了購買者的風(fēng)險(xiǎn)，削弱了分時(shí)度假產(chǎn)品的吸引力。

3.缺乏有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌產(chǎn)品

國(guó)內(nèi)目前分時(shí)度假產(chǎn)品的開發(fā)商和銷售商尚處于小、散、弱的狀態(tài)，沒有明顯的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。這樣的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一方面是經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低，另一方面缺乏同國(guó)外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。分時(shí)度假產(chǎn)品從誕生之日起，就是一種跨越國(guó)界和地區(qū)的國(guó)際性產(chǎn)品，因?yàn)樗軈⑴c全球交換才具有持久的生命力。國(guó)外許多分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)者都看到了中國(guó)分時(shí)度假市場(chǎng)的巨大潛力，如全球最大分時(shí)度假產(chǎn)品交換公司RCI從20世紀(jì)末期就積極開拓中國(guó)市場(chǎng)，并在我國(guó)設(shè)立了辦事處。這些國(guó)際性的企業(yè)有“統(tǒng)一的管理模式”、“統(tǒng)一的品牌”、“統(tǒng)一的飯店銷售和組織網(wǎng)絡(luò)”，能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生高度信任感和消費(fèi)傾向。我國(guó)目前分時(shí)度假產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)缺乏對(duì)市場(chǎng)有感召力的品牌產(chǎn)品，不僅很難獲得消費(fèi)者的認(rèn)同，同時(shí)也很難以適應(yīng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)國(guó)內(nèi)化的趨勢(shì)。

4.缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范

雖然分時(shí)度假企業(yè)制定了《分時(shí)度假行業(yè)自律公約》和《分時(shí)度假行業(yè)保護(hù)公約》，但目前國(guó)家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門也沒有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。這就造成了分時(shí)度假產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)在與消費(fèi)者產(chǎn)生糾紛后，往往因?yàn)闆]有相應(yīng)的法律依據(jù)而使雙方都陷入無所適從的境地，消費(fèi)者的權(quán)益無法得到有效保護(hù)。

二、我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假產(chǎn)品的對(duì)策分析

從以上分析可以看出，我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品發(fā)展過程中問題產(chǎn)生的原因是多方面的，既有市場(chǎng)的不完善、法規(guī)的不健全、政策的不配套，也有分時(shí)度假產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念、手段、方式上的落后等原因。筆者認(rèn)為，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面加以改進(jìn)，以探索出一條符合我國(guó)國(guó)情的分時(shí)度假產(chǎn)品發(fā)展道路。

1.盡快完善和建立專門針對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品的法律法規(guī)

由于分時(shí)度假進(jìn)入我國(guó)的時(shí)間不長(zhǎng)，又涉及到旅游、房地產(chǎn)、金融等幾個(gè)行業(yè)，是一個(gè)典型的邊緣性產(chǎn)業(yè)，而目前我國(guó)相應(yīng)的主管部門尚處于缺位狀態(tài)，針對(duì)分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)所引發(fā)的問題的相關(guān)法律條款更是沒有。因此我國(guó)應(yīng)盡快明確其管理組織，并結(jié)合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，在借鑒其他國(guó)家法律的基礎(chǔ)上，比如歐盟成員國(guó)都有以《歐洲分時(shí)度假指南》為基礎(chǔ)的本國(guó)相關(guān)法規(guī)，加快建立我國(guó)關(guān)于分時(shí)度假的法律法規(guī)，對(duì)有關(guān)分時(shí)度假產(chǎn)品的使用年限、開發(fā)商、銷售商和購買者的權(quán)利與義務(wù)等具體內(nèi)容以法律法規(guī)的形式予以明確，為市場(chǎng)提供可操作的依據(jù)。

2.實(shí)行帶薪休假制度，進(jìn)一步放開和規(guī)范出境旅游市場(chǎng)

分時(shí)度假的推行需要有較為普遍的休假制度，以使消費(fèi)者能確切地計(jì)劃進(jìn)行休假旅游活動(dòng)的時(shí)間與方式?！堵毠侥晷菁贄l例》實(shí)施后，對(duì)分時(shí)度假消費(fèi)的靈活性將有所改善，關(guān)鍵在于有計(jì)劃、有秩序地實(shí)施，，使居民能自由選擇出游時(shí)間，錯(cuò)開集中出游的高峰期，分時(shí)度假產(chǎn)品在銷售在時(shí)間上才會(huì)有更大的靈活性。

分時(shí)度假的消費(fèi)時(shí)間有了保證后，緊接著就應(yīng)進(jìn)一步放開出境旅游市場(chǎng)，擴(kuò)大分時(shí)度假產(chǎn)品交換的空間范圍。當(dāng)前情況下，我國(guó)外匯儲(chǔ)備充足，人民幣升值壓力空前加劇，應(yīng)大力鼓勵(lì)居民境外消費(fèi)，參與到分時(shí)度假國(guó)際網(wǎng)絡(luò)中去，逐步擴(kuò)大我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品進(jìn)行國(guó)際交換的范圍。同時(shí)，隨著居民生活水平大幅度提高，我國(guó)居民出境旅游的需求與實(shí)力越來越強(qiáng)。因此，國(guó)家有關(guān)管理部門應(yīng)進(jìn)一步放開出境旅游市場(chǎng)并加大對(duì)出境旅游的管理力度，增加我國(guó)公民自費(fèi)出境旅游的目的地，允許個(gè)人出境旅游，進(jìn)一步簡(jiǎn)化公民出境的手續(xù)，提高個(gè)人自費(fèi)出境旅游的外匯兌換標(biāo)準(zhǔn)。

3.開發(fā)和設(shè)計(jì)出符合我國(guó)居民收入水平和消費(fèi)習(xí)慣的分時(shí)度假產(chǎn)品

針對(duì)我國(guó)目前居民休假與旅游方面的相關(guān)規(guī)定以及我國(guó)目標(biāo)消費(fèi)者的度假習(xí)慣，分時(shí)度假產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)開發(fā)和設(shè)計(jì)出適合我國(guó)市場(chǎng)的產(chǎn)品類型。分時(shí)度假在美國(guó)有幾百萬個(gè)會(huì)員，一個(gè)會(huì)員代表著一個(gè)家庭，幾乎是家家都有，它成為了一種大眾購買的產(chǎn)品。我國(guó)購買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者，仍局限于極少數(shù)一部分人。因此，我國(guó)的分時(shí)度假產(chǎn)品在開發(fā)和設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)面向大眾，面向最大范圍的消費(fèi)群體，采取形式靈活、價(jià)格多樣的方式以適應(yīng)我國(guó)消費(fèi)者的收入水平和消費(fèi)習(xí)慣。

如在價(jià)格確定問題上，應(yīng)參照國(guó)外銷售價(jià)格與居民可自由支配收入的比重，根據(jù)我國(guó)居民收入結(jié)構(gòu)來確定，分時(shí)度假房產(chǎn)類型以經(jīng)濟(jì)的小戶型為主。針對(duì)我國(guó)消費(fèi)者周末度假的習(xí)慣，可以將分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)段進(jìn)一步細(xì)化。考慮到我國(guó)企業(yè)的生命周期，應(yīng)將時(shí)權(quán)使用年限縮短為5-20年不等。開發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)時(shí)還應(yīng)注意整合旅游和房地產(chǎn)資源，尋找出最佳的結(jié)合方式，將土地、民俗、人文、環(huán)境保護(hù)等因素都整合到開發(fā)的項(xiàng)目中去，以培植產(chǎn)品獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4.建立自己的分時(shí)度假產(chǎn)品交換網(wǎng)絡(luò)公司

我國(guó)的分時(shí)度假業(yè)要獲得持續(xù)的生命力，就必須要建立符合我國(guó)國(guó)情的分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)。目前全國(guó)已擁有9000多家星級(jí)酒店、12000多家度假村，具備了網(wǎng)絡(luò)連鎖布點(diǎn)與規(guī)模上的要求，而且我國(guó)地域廣闊，旅游資源類型豐富，以國(guó)內(nèi)不同資源類型的旅游目的地為主體，完全可以構(gòu)建起配套成形的度假網(wǎng)絡(luò)體系，建立交換公司，滿足旅游者的多樣性度假需求。

對(duì)交換公司而言，分時(shí)度假交換系統(tǒng)要支持大量會(huì)員多種形式的交換要求，需要有大型的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和成熟的軟件系統(tǒng)支持，所以在開發(fā)分時(shí)度假交換系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)充分估計(jì)到產(chǎn)品發(fā)展成熟之后對(duì)于網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的要求，在最初的設(shè)計(jì)中充分考慮到將來利用網(wǎng)絡(luò)為會(huì)員開展服務(wù)的形式、內(nèi)容，留下足夠的發(fā)展空間。

5.走規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化道路，創(chuàng)造本土化的分時(shí)度假名牌產(chǎn)品

分時(shí)度假產(chǎn)品滿足的是購買者未來幾十年的度假需求，給購買者帶來的收益也是未來的，這增加了購買者的風(fēng)險(xiǎn)，使購買者更傾向于購買知名企業(yè)的名牌產(chǎn)品，以求得投資收益的保險(xiǎn)。而對(duì)于開發(fā)商和銷售商而言，要想在市場(chǎng)上被消費(fèi)者認(rèn)可和接納，就必須在樹立品牌上下工夫。企業(yè)可以通過規(guī)模經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理，加強(qiáng)企業(yè)的品牌化建設(shè)，培育本企業(yè)品牌的知名度、忠誠度、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力，樹立企業(yè)的產(chǎn)品形象，從而降低消費(fèi)者的顧慮。對(duì)于網(wǎng)絡(luò)化的產(chǎn)品，鮮明的品牌形象不但能夠推動(dòng)產(chǎn)品的銷售，還能增強(qiáng)產(chǎn)品開發(fā)者與各方面合作者談判的要價(jià)能力，進(jìn)而為推出更實(shí)惠的產(chǎn)品創(chuàng)造條件。為應(yīng)對(duì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，本土企業(yè)還必須在實(shí)施品牌戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化和集團(tuán)化發(fā)展，提升產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，居民可自由支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，休閑度假旅游的理念逐漸深入人心，分時(shí)度假的發(fā)展具備了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，在規(guī)范管理、正確引導(dǎo)、制度建設(shè)的作用下，分時(shí)度假產(chǎn)品必將成為我國(guó)消費(fèi)者喜愛的一種消費(fèi)方式和投資產(chǎn)品。

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