[摘要] 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度是一項(xiàng)十分重要的法律制度。但由于法律對(duì)相關(guān)的規(guī)定過于簡(jiǎn)潔，導(dǎo)致理論界、司法實(shí)踐中常常出現(xiàn)分歧。本文擬對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中產(chǎn)生的幾個(gè)問題展開論述。

[關(guān)鍵詞] 優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 法律性質(zhì) 行使條件 行使期限 立法建議

一、關(guān)于優(yōu)先權(quán)的法律性質(zhì)

應(yīng)將房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)界定為一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)。它包含了兩個(gè)要素：一為形成權(quán)性質(zhì)；二為物權(quán)取得權(quán)。形成權(quán)，是指權(quán)利人僅憑自己?jiǎn)畏叫袨榫湍苁姑袷路申P(guān)系發(fā)生、變更或者消滅的權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是設(shè)定性形成權(quán)。房屋買賣合同的成立為承租人取得房屋所有權(quán)奠定了法律基礎(chǔ)。之所以說承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是形成權(quán)而不是附條件的形成權(quán)，是因?yàn)椤俺鲎馊顺鲑u租賃”和“同等條件”并非優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”，而是這種形成權(quán)的成立原因和具體主張行使的法律事實(shí)。如追認(rèn)權(quán)這種形成權(quán)也只有在出現(xiàn)追認(rèn)事由時(shí)才得以行使，任何權(quán)利只有在出現(xiàn)相應(yīng)的法律事實(shí)時(shí)才能行使，因此“出租人出賣租賃房屋”和“同等條件”并不是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”。

關(guān)于“物權(quán)取得權(quán)”，史尚寬先生是這樣定義的:“于將來一定條件下，取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之權(quán)利，具有排他性時(shí)，即為物權(quán)取得權(quán)，土地法上之先買權(quán)皆屬之”。史尚寬先生將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)界定為一種物權(quán)取得權(quán)是值得贊同的。但是，物權(quán)取得權(quán)是一種技術(shù)性權(quán)利，它只是一種賦予權(quán)利人取得物權(quán)的權(quán)利而不是直接支配物的權(quán)利，因此，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)符合物權(quán)取得權(quán)的特征，是一項(xiàng)物權(quán)取得權(quán)。

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)，是因?yàn)樗哂羞@兩種權(quán)利的性質(zhì)，而且只有將這兩種權(quán)利結(jié)合起來，才能真正完全明晰承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)涵和效力，才能使承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度設(shè)立的目的得以實(shí)現(xiàn)。沒有形成權(quán)性質(zhì)，則承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所包含的“物權(quán)取得權(quán)”喪失了其行使的合同基礎(chǔ)；沒有物權(quán)取得權(quán)，則在第三人對(duì)出租人也享有房屋交付請(qǐng)求權(quán)時(shí)，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所包含的“形成權(quán)”，由于其非排他性不足以實(shí)現(xiàn)承租人最終取得房屋所有權(quán)的目的。

綜上，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)，但不是附條件的形成權(quán)，也不是物權(quán)或債權(quán)，而是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)較為妥當(dāng)。

二、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件

“同等條件”是房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件。所謂同等條件，一般認(rèn)為是指以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件為“同等條件”。這一主張符合“優(yōu)先于他人而購(gòu)買”的立法原意，原則上可資贊同。至于何為同等條件，我國(guó)立法上并未對(duì)同等條件做出規(guī)定，但在理論上有不同的見解。主要有“絕對(duì)同等說”、“相對(duì)同等說”，以及“同等價(jià)格說”等觀點(diǎn)。我國(guó)學(xué)者對(duì)我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)選擇“同等條件”說還是“同等價(jià)格”說來確定承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的對(duì)價(jià)存在著分歧。如有學(xué)者認(rèn)為，在一般條件下，“同等條件”與“同等價(jià)格”并無不同，“同等條件”即為同等價(jià)格。筆者認(rèn)為，“同等價(jià)格”說固然具有易于操作、確定等優(yōu)點(diǎn)，但與“同等條件”相比，顯然不夠全面。因?yàn)榉梢?guī)定“同等條件”的意義主要在于保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的需要，同時(shí)又不能損害出賣人的利益。因此，“同等條件”說比“同等價(jià)格”說更具全面性，對(duì)于當(dāng)事人也更具公平價(jià)值。

三、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限

關(guān)于承租人對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的放棄，應(yīng)注意以下兩方面：一方面，承租人放棄行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行為只能針對(duì)具體的、特定的交易來進(jìn)行，即在同一買賣條件之出賣中，優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人表示不欲購(gòu)買，則該形成權(quán)消滅，即不得再行使其權(quán)利。但如是另一買賣條件之出賣(較有利于優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人)，則優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人則又具備另一形成權(quán)可以行使。另一方面，該放棄應(yīng)以明示的方式做出，但承租人在收到出賣人的出賣通知后，在法定或約定（因此該期限不能由出租人或承租人單方?jīng)Q定）的行使期間內(nèi)未做出任何表示的，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

因此，法律規(guī)定出租人的通知義務(wù)不僅是為了便于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也是為了確定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的期限，對(duì)出租人也是一種保護(hù)。我國(guó)基本民事法律并未對(duì)此做出規(guī)定，但按照一些地方規(guī)章的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)做出書面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄。王利明起草之《物權(quán)法草案》第一百九十四條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)當(dāng)在收到通知后十五日內(nèi)行使。一般言之，該期限如過長(zhǎng)則不利于交易的迅速進(jìn)行，如過短又不利于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人權(quán)衡利弊，筆者認(rèn)為以十五日為期限稍短，應(yīng)以一個(gè)月為宜。此外，當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但為保護(hù)承租人的利益，不得約定在少于前述法定期限內(nèi)行使。

此外，尚有疑問的是，如果出租人未履行通知義務(wù)，則承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限應(yīng)如何確定？我國(guó)現(xiàn)行法缺乏類似規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（修改稿）》（1990年12月5日）第134條曾經(jīng)規(guī)定：“享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人知道房屋所有人將房屋賣給他人，買賣關(guān)系形成之日起超過三個(gè)月起訴，或者超過六個(gè)月才知道并起訴的，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不予保護(hù)?！钡蛟撔薷母宀⑽凑绞┬?，故其規(guī)定并無效力。在解釋上，依照學(xué)者的見解，消滅時(shí)效僅以債權(quán)人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利的事實(shí)為要件，其適用對(duì)象限于請(qǐng)求權(quán)；但該除斥期間的起算點(diǎn)可參照瑞士民法典，自承租人知悉或應(yīng)當(dāng)知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起開始計(jì)算。至于此期間之長(zhǎng)度，以兩個(gè)月為宜。但為保護(hù)第三人的交易安全、穩(wěn)定既存之法律關(guān)系，可再規(guī)定自出租人與第三人締約之日起兩年內(nèi)沒有行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，逾此期間，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即確定地歸于消滅。在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后，因承租人違約而導(dǎo)致與出租人之買賣合同解除時(shí)，此時(shí)其應(yīng)喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。否則，承租人將濫用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而構(gòu)成對(duì)出租人自由意志的過度干預(yù)。在租賃房屋毀損滅失時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦因此而喪失。原因在

于：一方面，租賃物的滅失導(dǎo)致租賃合同無效，則承租人便不再具有享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提；另一方面，即使其行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人與出租人之間的買賣合同也因標(biāo)的自始不能而無效，此時(shí)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已失去意義。

四、對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的完善建議

筆者認(rèn)為至少應(yīng)在以下幾個(gè)方面進(jìn)行立法完善:

1.出租人履行通知義務(wù)期限起點(diǎn)的明確

“出租人應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。此處“出賣之前”做何解釋？是指從出租人有出賣意圖為起算點(diǎn)?或是自出租人與第三人開始締約接觸時(shí)起算？締約磋商時(shí)？簽訂買賣契約之時(shí)？出租人向承租人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí)？

中華人民共和國(guó)民法草案典(征求意見稿)第335條規(guī)定:出租人對(duì)已出租的房屋需要出賣的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)于六個(gè)月前通知承租人。承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。故其后的民事立法皆應(yīng)以此為藍(lán)本。

2.承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限和方式的限制

一般認(rèn)為“同等條件”是以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件。在現(xiàn)代社會(huì)，商業(yè)租賃已為成經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而租賃物的流轉(zhuǎn)速度大大加快。因此，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限為三個(gè)月的時(shí)間，與交易實(shí)際情況相違背的。所以立法上如何限制是需要繼續(xù)研究的問題。借鑒外國(guó)和地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)是一種簡(jiǎn)便的途徑。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定一個(gè)較短的行使期限，以免過分干預(yù)和防礙出賣人的買賣自由。故建議立法時(shí)這樣規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)當(dāng)在接到通知后30日內(nèi)行使;其他標(biāo)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)在接到通知后10日內(nèi)行使。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)自出賣人與第三人締約之日起一年內(nèi)不行使消滅。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使須以一定的方式為之，以便出賣人確知其權(quán)利行使與否。至于以什么方式為之，國(guó)外民事立法多規(guī)定為通知方式。筆者認(rèn)為，我國(guó)可以借鑒國(guó)外立法，規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使方式以通知為宜，書面或口頭均可，其通知的對(duì)象是出賣人(所有權(quán)人)。

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