[摘要] 隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐漸成為人們熱議的話題。根據(jù)筆者對(duì)濟(jì)南市區(qū)在售商品住宅樓盤(pán)的實(shí)際調(diào)查所獲得資料及濟(jì)南市相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，本文首先對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。然后對(duì)濟(jì)南市未來(lái)幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)分析。

[關(guān)鍵詞] 濟(jì)南市 商品房?jī)r(jià)格 影響因素 房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

一、濟(jì)南市房地產(chǎn)交易價(jià)格現(xiàn)狀分析

從2007年1月至12月濟(jì)南市住宅交易價(jià)格走勢(shì)可以看出，上半年商品房和二手房交易價(jià)格呈明顯上升趨勢(shì)。住宅平均交易價(jià)格從1月份的2956.94元/平方米上升至7月份的3823.67元/平方米，增幅達(dá)到了29.31%。其中以商品房?jī)r(jià)格上升最為明顯，由年初的3196.84元/平方米上升至7月份的4289.97元/平方米，增幅高達(dá)34.19%。從全年來(lái)看，商品房交易均價(jià)呈現(xiàn)出前七個(gè)月快速上漲，八月至十二月穩(wěn)中有升， 2007年濟(jì)南市區(qū)商品房與二手房的交易均價(jià)差距表現(xiàn)出先擴(kuò)大后縮小的趨勢(shì)，到2008年1月時(shí)，濟(jì)南市二手房交易均價(jià)為3213元/平方米，商品房交易均價(jià)為3225元/平方米，商品房與二手房交易均價(jià)達(dá)到幾近相同的程度，住宅存量和增量市場(chǎng)價(jià)格聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯。

從近三年濟(jì)南市商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，2005年至2007年濟(jì)南市商品房交易均價(jià)分別為2821.43元/平方米、3105.92元/平方米和3597.05元/平方米，2006年和2007年商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)分別為10.08%、15.81%；2005年至2007二手房平均成交價(jià)格分別為2282.79元/平方米、2380.91元/平方米和2868.85元/平方米，2006年和2007年商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)分別為4.3%和20.5%，同時(shí)經(jīng)測(cè)算，2003年至2005年濟(jì)南二手住房交易價(jià)格同比增長(zhǎng)率分別為22.3%、13.7%和16.6%。商品房和二手房?jī)r(jià)格近年來(lái)均呈大幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，延續(xù)著近幾年濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格保持的兩位數(shù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

二、濟(jì)南市未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡時(shí)，房屋的購(gòu)置年成本與租金相等。但在中國(guó)受房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)不完善以及“居者有其屋”購(gòu)房理念的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往很難均衡，但如果房屋的購(gòu)置年成本與租金長(zhǎng)期偏離太大時(shí)，市場(chǎng)必然要求二者回歸到大體接近的水平上。基于上述原理，筆者采用購(gòu)房年成本和實(shí)際租金比指數(shù)來(lái)對(duì)濟(jì)南市未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行分析。

根據(jù)秦鳳鳴、張中楠（2007）的研究，國(guó)內(nèi)的購(gòu)房年成本包括四部分:1.機(jī)會(huì)成本，它等于購(gòu)房首付乘以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 Rf ，再加上貸款部分乘以抵押貸款利率 Rm ，即 Pt [f Rf + (1-f)Rm ]，f為首付比率、Pt為房?jī)r(jià)。2.房產(chǎn)折舊，房?jī)r(jià) Pt×折舊率 D。3.預(yù)期房?jī)r(jià)的變動(dòng)，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌則成本增加，上漲則成本降低。等于房?jī)r(jià) Pt×預(yù)期房?jī)r(jià)變化率Gt+1×(-1)。4.風(fēng)險(xiǎn)成本，用 Pt×A表示。所以購(gòu)房年成本 =Pt[f Rf+(1-f) Rm +D-Gt+1+A]。 在實(shí)際計(jì)算中，假定購(gòu)房首付比例f為30%， Rf取五年期國(guó)債利率，Rm取五年以上抵押貸款利率，D取2% ，Gt+1根據(jù)濟(jì)南市2001年至2006年房屋銷售價(jià)格指數(shù)求得房?jī)r(jià)平均變化率為4.9%，A取2%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：《濟(jì)南統(tǒng)計(jì)年鑒—2007》

在計(jì)算購(gòu)房年成本和實(shí)際租金的比指時(shí)，由于租賃價(jià)格數(shù)據(jù)較難獲得，采用房屋租賃價(jià)格指數(shù)進(jìn)行替代，取2001年到2005年比值平均值為100，從而得到濟(jì)南市2001年到2006年購(gòu)房年成本和實(shí)際租金的比值指數(shù)變化圖。

我們可以看到，2001年至2003年，指數(shù)均低于100，說(shuō)明購(gòu)房比租房更合算，進(jìn)而購(gòu)房需求增加，房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)。2004年至2006年，指數(shù)超過(guò)100，且呈現(xiàn)逐漸拉大的趨勢(shì)，2006年達(dá)到最高點(diǎn)—超過(guò)均值高達(dá)56個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)了較大的偏離，說(shuō)明購(gòu)房已遠(yuǎn)不如租房合算，然而同時(shí)房?jī)r(jià)卻依然在上漲。在這種情況下，市場(chǎng)必然要求該比值回歸到大體接近的平均的水平上。另一方面，進(jìn)入2007年以來(lái)，中央政府為防止經(jīng)濟(jì)由過(guò)快轉(zhuǎn)為過(guò)熱，執(zhí)行緊縮的貨幣政策，央行五次提高利率、十次提高存款準(zhǔn)備金率，這些都將在未來(lái)有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱勢(shì)頭。加之從2008年1月1日起，房貸將統(tǒng)一執(zhí)行2007年五次加息后的新利率。因此，我們預(yù)測(cè)濟(jì)南市房?jī)r(jià)未來(lái)幾年將趨于平穩(wěn)或下跌。

參考文獻(xiàn)：

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