食、衣、住、行是人類(lèi)生存發(fā)展的四大基本需求和條件，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)及其產(chǎn)業(yè)形成的起點(diǎn)和主要支柱。住宅是人類(lèi)生存發(fā)展的基本需求和條件之一，也是需要不斷解決的永久性課題。在原始社會(huì)，人類(lèi)最早的房屋是自然洞穴和草木質(zhì)房屋。在古代社會(huì)，人類(lèi)開(kāi)始建造木質(zhì)、土質(zhì)或石質(zhì)的房屋墻體，屋頂用木草或燒制的土質(zhì)瓦蓋。從近代工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代起，人類(lèi)開(kāi)始建造以水泥、鋼材和砂石為建筑材料的樓房，以樓房為標(biāo)志的房屋開(kāi)始成為現(xiàn)代人類(lèi)社會(huì)財(cái)富的基本形式。從歷史和現(xiàn)實(shí)來(lái)看，分配是住宅問(wèn)題的核心，兩極分化是最大的矛盾和問(wèn)題，如何保障中低收入群體的住房是最困難的問(wèn)題。因此，住宅問(wèn)題不僅是社會(huì)大眾關(guān)注的焦點(diǎn)，也是馬克思主義創(chuàng)始人和專(zhuān)家學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)。

一、 對(duì)過(guò)去十年我國(guó)住房制度改革過(guò)程的分析

1998年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，雖然提出了我國(guó)民眾住房供應(yīng)體系的基本框架，即最低收入家庭租住廉租住房，中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，其他高收入家庭購(gòu)買(mǎi)、租住市場(chǎng)價(jià)格商品房， “建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”被確定為基本方向。但是，實(shí)質(zhì)上是中國(guó)正式啟動(dòng)了以“取消福利分房、實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，后來(lái)又把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，用住房建設(shè)來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)對(duì)10年房改過(guò)程的簡(jiǎn)要分析，筆者認(rèn)為，我國(guó)的城鎮(zhèn)住房供銷(xiāo)體系出現(xiàn)了3個(gè)極為突出的問(wèn)題：

1.住房供應(yīng)體系的保障功能極為弱化。2003年，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的6%，2004年，我國(guó)用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的總投資只占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的5%。政府所采取的實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障的政策是杯水車(chē)薪。據(jù)建設(shè)部、民政部的一項(xiàng)調(diào)查顯示：全國(guó)城鎮(zhèn)低保家庭中約有400萬(wàn)戶住房困難，截止2006年底解決了26.8萬(wàn)戶，僅占6.7%。目前全國(guó)仍有人均建筑面積10㎡以下的低收入住房困難家庭近1000萬(wàn)戶，占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)戶的5.5%。到2006年底全國(guó)還有145個(gè)城市沒(méi)有建立廉租住房制度。經(jīng)濟(jì)適用住房占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的比例從高峰期的15%、20%衰降到近年的不足5%?？梢?jiàn)，包括經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi)的所有保障性住房政策在我國(guó)現(xiàn)存住房供應(yīng)體系中并不占有重要地位，它們始終只是一個(gè)小小的配角，無(wú)法從根本上解決數(shù)目眾多的中低收入群體的住房問(wèn)題。

2.房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)多，大大超過(guò)大多數(shù)民眾的承受能力?！胺?jī)r(jià)收入比”，是指一個(gè)地方或城市每戶居民的家庭購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于考察居民的購(gòu)房能力。通過(guò)對(duì)數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國(guó)家和地區(qū)主要城市居民住房?jī)r(jià)格的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心分別得出 “合理的住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3、6或4、6。對(duì)于目前動(dòng)輒每平米上萬(wàn)元的中國(guó)城市房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，按人均30平米的“初級(jí)住房小康標(biāo)準(zhǔn)”來(lái)算，每戶90平米的住房也要人民幣100萬(wàn)元左右，而相對(duì)于家庭年收入10萬(wàn)元左右、甚至不到10萬(wàn)元的水平，房?jī)r(jià)收入比基本高于10，該數(shù)據(jù)顯然大大高于國(guó)際慣例和發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

3.在住宅以“貨幣化、私有化”為核心的“全盤(pán)市場(chǎng)化”趨勢(shì)下，政府的宏觀調(diào)控顯得軟弱無(wú)力。 國(guó)家發(fā)改委2007年8月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示， 1至8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)同比分別上漲：5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%。這表明房?jī)r(jià)漲幅在加速放大，行情逐月走高。全國(guó)房?jī)r(jià)全線飆升，中西部“狂飆突進(jìn)”，在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前5位的城市中，一季度中西部占兩個(gè)，北海和瀘州；4月份，中西部城市增至3個(gè)，分別是北海、大理、蚌埠。5月份，在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅并列前6位的城市中，中西部占了4個(gè)，北海、蚌埠、瀘州、大理。6月份，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前5席中，中西部占兩席：北海、蚌埠；7月份占3席：北海、南寧、烏魯木齊，漲幅均不低于12%。在上海、杭州、南京，排隊(duì)買(mǎi)房如買(mǎi)菜的“搶購(gòu)”景象沉寂了一段時(shí)間以后，又開(kāi)始重現(xiàn)。 深圳則是東部城市房?jī)r(jià)反彈的一個(gè)極端縮影，連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過(guò)10%，6月份達(dá)15.9%。其他東部城市房?jī)r(jià)與深圳相比，表現(xiàn)為共同的漲勢(shì)，差別只在漲幅。而這一切，是在國(guó)家宏觀調(diào)控措施頻出的背景下發(fā)生的。

以上我國(guó)城鎮(zhèn)住房領(lǐng)域存在的3個(gè)極為突出的問(wèn)題，只是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的突出表象而已，如果我們僅停留對(duì)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的數(shù)量分析和住房?jī)r(jià)格調(diào)控措施的分析上，那么，我們僅僅只是對(duì)我國(guó)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系作了表象的分析，即作了就事論事的分析，我們就不能正確認(rèn)識(shí)我國(guó)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系的根本問(wèn)題。我們必須從事物的表象開(kāi)始，深入到事物的內(nèi)部，揭示事物的本質(zhì)，找到解決問(wèn)題的科學(xué)思路和方法。

二、 重新認(rèn)識(shí)民眾城鎮(zhèn)住房的特殊性質(zhì)和戰(zhàn)略地位

1.住房是民生的根本，住房是具有公共物品和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)二重性的商品，而公共物品性質(zhì)是住房的最重要的屬性。住宅是人類(lèi)生存發(fā)展的基本需求和條件之一，也是需要不斷解決的永久性課題。人人“有房住”是民眾生存發(fā)展的第一需求，當(dāng)個(gè)人無(wú)力解決的時(shí)候，只能依靠政府和社會(huì)的幫助。因此，具有使用價(jià)值的“房”是公共物品，“有房住”是第一位的，需要由政府和社會(huì)機(jī)構(gòu)來(lái)提供；而追求具有市場(chǎng)價(jià)值的“房”是具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品，因此，“有住房”是第二位的，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)而不是政府干預(yù)，實(shí)際效果會(huì)更好。住房的二重性表明，無(wú)論是單靠市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”，還是單靠政府 “看得見(jiàn)的手”，都難以解決全部問(wèn)題，二者都不可偏廢，要求協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)兩種力量。但在住房的二重性中，住房的使用價(jià)值是最重要的，是第一位的，因此，解決中國(guó)城鎮(zhèn)民眾住房問(wèn)題既要依靠市場(chǎng)自身的力量，更要依靠政府的政策供給和公共服務(wù)來(lái)完善和調(diào)控，把政府與市場(chǎng)兩種力量有效地協(xié)調(diào)、融合起來(lái)。

因此，在解決廣大民眾的住房問(wèn)題時(shí)，關(guān)鍵是科學(xué)認(rèn)識(shí)在市場(chǎng)條件下政府自身的職能。在住房問(wèn)題上，政府的第一職責(zé)是解決民眾“有房住”這個(gè)第一需求，把民眾的住房保障作為自己工作的主題和重點(diǎn)。新成立的住房保障司將管理全國(guó)保障性住房工作，將把原來(lái)由住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處負(fù)責(zé)管理的經(jīng)濟(jì)適用組合房和限價(jià)組合房，劃歸到管理范圍，保障方式應(yīng)以實(shí)物配租為主。因?yàn)榱庾》康倪m用對(duì)象一般是住房和經(jīng)濟(jì)均困難的“雙困”家庭，如果發(fā)放租賃補(bǔ)貼，很容易被挪作他用，并不一定能起到解決住房的作用。應(yīng)當(dāng)通過(guò)大力興建小戶型甚至超小戶型的廉租住房，以解決最貧困人口的最低生存需要。這種廉租住房租出后，既不能空置，更不能挪為他用，也不可轉(zhuǎn)租，否則政府應(yīng)立即收回。

2.住房是稀缺產(chǎn)品，中國(guó)城鎮(zhèn)民眾住房更是稀缺產(chǎn)品，賣(mài)方市場(chǎng)將長(zhǎng)期存在，政府必須實(shí)際掌握住房市場(chǎng)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)。在中國(guó)，住房這種產(chǎn)品的稀缺性主要由土地資源的稀缺性和人口數(shù)量眾多決定的。這種稀缺性還會(huì)隨著中國(guó)工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展而增強(qiáng)， 中國(guó)城鎮(zhèn)民眾住房的賣(mài)方市場(chǎng)將長(zhǎng)期存在。土地是人類(lèi)生存所必需的稀缺資源，所以每個(gè)單位和個(gè)人都不能過(guò)多地占用土地資源。住房也是稀缺產(chǎn)品，每個(gè)家庭也不能過(guò)多地占用，必須保證人人有房住。面對(duì)具有高度稀缺性的中國(guó)城鎮(zhèn)住房賣(mài)方市場(chǎng)，政府應(yīng)當(dāng)是住房市場(chǎng)的實(shí)際核心調(diào)控者，必須掌握市場(chǎng)調(diào)控的力量和主導(dǎo)權(quán)，政府出臺(tái)的法規(guī)政策要管用，不能把住房市場(chǎng)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)實(shí)際上讓位給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。因此，這就要求政府不僅是住房政策這種公共產(chǎn)品的提供者，而且要求政府和社會(huì)機(jī)構(gòu)是城鎮(zhèn)民眾住房的主要提供者。政府制定住房政策時(shí)，必須考慮到與社會(huì)政策或市場(chǎng)政策的兼容性。這是制度安排是否成功的關(guān)鍵，否則就會(huì)事與愿違，不但沒(méi)有產(chǎn)生有益的社會(huì)效用，而且在現(xiàn)實(shí)中無(wú)法操作。因此，對(duì)于城鎮(zhèn)住房這個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，政府應(yīng)當(dāng)具有較強(qiáng)大的實(shí)際力量，實(shí)現(xiàn)對(duì)城鎮(zhèn)住房賣(mài)方市場(chǎng)的主導(dǎo)和引導(dǎo)，建立不同于買(mǎi)方市場(chǎng)的宏觀調(diào)控體系。

3.城鎮(zhèn)民眾住房是戰(zhàn)略物資和戰(zhàn)略商品，應(yīng)當(dāng)建立必要的城鎮(zhèn)民眾住房的戰(zhàn)略儲(chǔ)備和供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，住宅是生存發(fā)展的基本需求和條件之一。像糧食是人人都需要的一樣，住房也是人人都需要的。對(duì)政府和社會(huì)來(lái)說(shuō)，就如同糧食是戰(zhàn)略物資和戰(zhàn)略商品一樣，城鎮(zhèn)民眾住房作為戰(zhàn)略物資和戰(zhàn)略商品的性質(zhì)和特點(diǎn)十分突出，無(wú)疑是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的重要戰(zhàn)略物資和戰(zhàn)略商品。在1998年進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，中國(guó)有城鎮(zhèn)民眾住房的戰(zhàn)略儲(chǔ)備和供應(yīng)體系。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單靠市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”，不能解決所有人有房住的問(wèn)題，但1998年進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革以后，全盤(pán)否定了住房福利政策，其公共導(dǎo)向和公平導(dǎo)向失缺明顯，政府對(duì)中低收入者沒(méi)有給予必要的福利性照顧，放棄了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下建立城鎮(zhèn)民眾住房的戰(zhàn)略儲(chǔ)備和供應(yīng)體系的政策。從實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、維護(hù)最廣大人民群眾的根本利益來(lái)看，從實(shí)現(xiàn)構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀需要來(lái)看，這就要求政府靠 “看得見(jiàn)的手”，建立必要的城鎮(zhèn)民眾住房的戰(zhàn)略儲(chǔ)備和供應(yīng)體系。

4.城鎮(zhèn)住宅是房地產(chǎn)業(yè)主體，城鎮(zhèn)住宅價(jià)格不僅是民生問(wèn)題，而且是社會(huì)活力和經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題。整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)業(yè)可劃分為三大板塊，即住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)房和辦公樓房。就我國(guó)近年來(lái)的情況看，2006年，全國(guó)商品住宅投資在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比從2000年的67.7％擴(kuò)大到70.2％，呈逐年提高之勢(shì)。 2006年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅面積占銷(xiāo)售面積的比重達(dá)到97.4%，個(gè)人購(gòu)房是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體?？梢?jiàn)，在房地產(chǎn)業(yè)3大板塊中，城鎮(zhèn)住宅是房地產(chǎn)業(yè)主體，占到70%左右。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格的持續(xù)上升推動(dòng)了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和生活成本的上升，削弱我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的活力和國(guó)際上競(jìng)爭(zhēng)力，這種現(xiàn)象已經(jīng)在沿海城市顯現(xiàn)。因此，當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格的上升過(guò)快過(guò)多不僅是民生問(wèn)題，而且是社會(huì)活力和經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題。

三、 建立“住有所居”的中國(guó)特色城鎮(zhèn)住房供應(yīng)

中國(guó)特色城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系的基本框架。

1.經(jīng)濟(jì)適用住房在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系占主體地位。過(guò)去，我們只是象征性的加上經(jīng)濟(jì)適用住房，只提供給低收入群體。實(shí)踐證明，這種做法不符合中國(guó)國(guó)情，也不利于科學(xué)發(fā)展和社會(huì)和諧，不符合住房是民生問(wèn)題的性質(zhì)。因此，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)：“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的，他們中有許多工資也不是很高。在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房戶均面積９０平方米是比較適當(dāng)?shù)??！边@就要求地方政府改變長(zhǎng)期實(shí)行的高價(jià)拍賣(mài)土地的供給模式，集中供給經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)，并將單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房和民眾合作集資建房等納入政府保障房供應(yīng)規(guī)劃。

2.廉租住房在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系占重要基礎(chǔ)地位。國(guó)際上廉租住房占住房存量的比重一般不超過(guò)5%，而在我國(guó)香港地區(qū)，由于土地批租制度造成房?jī)r(jià)畸高，大部分家庭買(mǎi)不起房，政府被迫為50%的家庭提供廉租住房?？梢?jiàn)，廉租住房的比例與房?jī)r(jià)/家庭收入的高低存在密切的正相關(guān)關(guān)系。目前，我國(guó)一般城市房?jī)r(jià)/家庭收入大部分超過(guò)12，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上的3-5的標(biāo)準(zhǔn)。因此，搞好廉租住房建設(shè)是十分必要和重要的。

3.高檔商品住房在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系占重要地位。把完全市場(chǎng)化的住房供給限制在一定范圍之內(nèi)，高檔商品住房主要依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，但是也必須有國(guó)家的宏觀調(diào)控，包括土地、標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保、信貸、稅收政策，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂。

4.分別建立經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房封閉運(yùn)行體系。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和高檔商品住房三位一體構(gòu)成的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系中，由于經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房是為了解決大多數(shù)民眾“有房住”的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)十七大提出的“住有所居”的基本目標(biāo)，而且它們的成本和管理費(fèi)用差異較大。因此，關(guān)鍵是建立經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房?jī)蓚€(gè)封閉運(yùn)行體系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房分別在各自的封閉運(yùn)行體系中運(yùn)行。也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用住房只能在封閉運(yùn)行體系中交易，不能到房地產(chǎn)市場(chǎng)上去交易。廉租住房只能在封閉運(yùn)行體系中流轉(zhuǎn)，不可進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用住房的封閉運(yùn)行體系，更不可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)去交易。只有這樣，才能保證經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房規(guī)模的擴(kuò)大和穩(wěn)定增長(zhǎng)，否則，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房制度就會(huì)受到削弱和破壞。有些地方政府規(guī)定5年后經(jīng)濟(jì)適用住房可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)去交易的做法是不正確的，不符合經(jīng)濟(jì)適用住房的公共性質(zhì)和公平合理原則，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)行體系的混亂，應(yīng)當(dāng)予以糾正。

四、建立住房合作社和公共住宅建設(shè)投資公司，完善中國(guó)特色城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系

從實(shí)際情況看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系分為兩個(gè)部分：一部分是政府機(jī)構(gòu)或國(guó)有企事業(yè)單位，它們主要投資、建設(shè)和管理經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房；另一部分是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（分為國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)，其中大多數(shù)是民營(yíng)企業(yè)），它們主要投資、建設(shè)和管理高檔商品住房。目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系的主要缺陷是負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房投資、建設(shè)和管理的主體實(shí)力弱小，不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房占主體地位、面向社會(huì)大多數(shù)人群，廉租住房占重要基礎(chǔ)地位、應(yīng)加大力度進(jìn)行投資建設(shè)的要求，而且從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)性質(zhì)和社會(huì)定位(以盈利為目的)來(lái)看，它們不宜從事具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的投資、建設(shè)和管理，而且它們也不愿意干這件應(yīng)當(dāng)由政府和社會(huì)公眾機(jī)構(gòu)做的事。因此，完善中國(guó)特色城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系的核心是組建、發(fā)展和完善從事經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的投資、建設(shè)和管理主體。

我們以深圳和鄭州為例來(lái)說(shuō)明目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)和管理情況。經(jīng)過(guò)調(diào)查和研究，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局探索出八種政策性住房的籌建模式，包括政府直接組織建設(shè)、由開(kāi)發(fā)商在政府出讓的土地上建設(shè)一定比例的公共租賃房、將沒(méi)收的違法建筑改為公共租賃房、在城中村改造中配建一定數(shù)量的公共租賃房、收購(gòu)部分由法院拍賣(mài)的住房等。此前，深圳市制定了《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》，明確提出：五年內(nèi)將建設(shè)政策性住房14萬(wàn)套，建筑面積770萬(wàn)平方米，含經(jīng)濟(jì)適用住房2.6萬(wàn)套，建筑面積200萬(wàn)平方米，公共租賃住房和廉租住房11.4萬(wàn)套，建筑面積570萬(wàn)平方米。

鄭州市則是另一種思路。2007年7月26號(hào)，鄭州市政府以紅頭文件形式下發(fā)通知，正式宣布組建一家鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司，公司將按照公司法市場(chǎng)化運(yùn)作，不增加財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)。更準(zhǔn)確地說(shuō)法是，投資公司在維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，不以賺錢(qián)為最終目的。

文件規(guī)定，鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司的經(jīng)營(yíng)范圍是：經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、周轉(zhuǎn)住房和農(nóng)民工公寓等住房的投資和建設(shè)；市區(qū)危房、舊城改造及對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行配套、升級(jí)和改造的投資建設(shè)；對(duì)市區(qū)問(wèn)題樓盤(pán)進(jìn)行托管處置；負(fù)責(zé)公共住宅建設(shè)項(xiàng)目的投融資業(yè)務(wù)，除董事長(zhǎng)由政府部門(mén)任命外，其它人員都面向社會(huì)招聘，同時(shí)實(shí)行監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)制，絕不會(huì)涉足商品房開(kāi)發(fā)。防止將來(lái)把經(jīng)濟(jì)效益放第一位，政府的社會(huì)保障職能不愿意承擔(dān)，甚至不積極，成立監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)是由政協(xié)委員、人大代表、社會(huì)一些專(zhuān)家，包括一些低收入家庭的代表組成，對(duì)公司年度一些主要項(xiàng)目和一些工作目標(biāo)、工作任務(wù)進(jìn)行審查。住宅投資公司成立后，在一到兩年內(nèi)，將逐步壟斷經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市場(chǎng)，也就是說(shuō)，將不再允許其它企業(yè)涉及這方面業(yè)務(wù)。

從深圳和鄭州的做法來(lái)看，已經(jīng)初步形成經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的投資、建設(shè)和管理模式的雛形，但這種模式雛形存在重大缺陷，只發(fā)揮了政府投資、建設(shè)和管理經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的主導(dǎo)作用，沒(méi)有發(fā)揮民眾參與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的投資建設(shè)和管理的基礎(chǔ)作用和主體作用。因此，應(yīng)當(dāng)實(shí)行兩條腿走路的方針，發(fā)揮政府和民眾兩個(gè)積極性，在組建公共住宅建設(shè)投資管理公司的同時(shí)，組建住宅合作社，吸收公眾住戶參加到公共住宅投資、建設(shè)和管理中來(lái)，最終形成政府的公共住宅建設(shè)投資管理公司和民眾的住宅合作社共同投資、建設(shè)和管理的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系。

中國(guó)特色城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系的基本結(jié)構(gòu)是：

1.由各級(jí)政府直接組建公共住宅建設(shè)投資管理公司。主要承擔(dān)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、周轉(zhuǎn)住房和農(nóng)民工公寓等公共住房的投資、建設(shè)和管理；市區(qū)危房、舊城改造及對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行配套、升級(jí)和改造的投資、建設(shè)及管理維護(hù)；對(duì)市區(qū)問(wèn)題樓盤(pán)進(jìn)行托管處置；負(fù)責(zé)公共住宅建設(shè)項(xiàng)目的投融資業(yè)務(wù)。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，公共住宅建設(shè)投資管理公司的工作重點(diǎn)是廉租住房的投資、建設(shè)和管理，同時(shí)積極參與經(jīng)濟(jì)適用住房的投資、建設(shè)和管理。

2.由各級(jí)政府批準(zhǔn)建立住宅合作社。主要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用住房投資、建設(shè)和管理，參與市區(qū)危房、舊城改造，在城中村改造中配建一定數(shù)量經(jīng)濟(jì)適用住房，也可參與及對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行配套、升級(jí)和改造的投資、建設(shè)及管理維護(hù)。住宅合作社不參與廉租住房、周轉(zhuǎn)住房和農(nóng)民工公寓等公共住房的業(yè)務(wù)。

住宅合作社與公共住宅建設(shè)投資管理公司具有平等的法律和社會(huì)地位，都是經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)設(shè)立，其職責(zé)都是政府授權(quán)或同意。它們的不同之處主要有兩點(diǎn)：公共住宅建設(shè)投資管理公司為政府直接投資管理的國(guó)有獨(dú)資公司，而住宅合作社則是由集合公眾住戶的投資形成的合作經(jīng)濟(jì)組織，也可稱為公眾集團(tuán)性經(jīng)濟(jì)組織；公共住宅建設(shè)投資管理公司可以參與廉租住房、周轉(zhuǎn)住房和農(nóng)民工公寓等公共住房的投資和建設(shè)，而住宅合作社則不參與此項(xiàng)業(yè)務(wù)，只參與經(jīng)濟(jì)適用住房投資、建設(shè)和管理及其相關(guān)工作。

3.依法注冊(cè)成立的各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。包括國(guó)有、國(guó)有控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，多數(shù)是民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要從事高檔商品住宅的投資、建設(shè)和管理，同時(shí)可從事部分商業(yè)營(yíng)業(yè)房和辦公樓的投資、建設(shè)和管理，高檔商品住房、部分商業(yè)營(yíng)業(yè)房和辦公樓主要依靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，但是也必須有國(guó)家宏觀調(diào)控，包括土地、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保、信貸、稅收政策，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得從事廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、周轉(zhuǎn)住房和農(nóng)民工公寓等公共住房的投資和建設(shè)業(yè)務(wù)。

在這種城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系中，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和高檔商品住房是3個(gè)不同的層次結(jié)構(gòu)，形成3個(gè)不同的各自封閉的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)和運(yùn)行體系，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房具有社會(huì)保障性質(zhì)，是基礎(chǔ)和根本，而高檔商品住房則是重要組成部分。

4.住宅合作社分級(jí)管理、全國(guó)統(tǒng)一的框架體系。住宅合作社存在和發(fā)展的基礎(chǔ)是公眾住戶的參與和國(guó)家政策的扶持，關(guān)鍵是國(guó)家政策扶持。國(guó)家扶持政策集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)設(shè)立，其職責(zé)都是政府授權(quán)或同意，依法注冊(cè)登記，具有合法地位。二是政府把住宅合作社作為經(jīng)濟(jì)適用住房投資、建設(shè)和管理的基本主體之一，以及參與市區(qū)危房、舊城改造等業(yè)務(wù)。三是政府在包括土地、規(guī)劃、費(fèi)用、信貸、稅收等政策上給與積極扶持。四是政府在住宅合作社的管理費(fèi)用上給與扶持補(bǔ)貼。