“拐點(diǎn)論”雖然沒(méi)有變成現(xiàn)實(shí)，地產(chǎn)商也并沒(méi)有倒下多少，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的交投清淡和美國(guó)次貸危機(jī)的余音繞梁，多少讓人們對(duì)發(fā)生“中國(guó)式次貸”危機(jī)心存芥蒂。

溫州炒房團(tuán)的折戟，深圳炒房者受困20萬(wàn)月供，上海不良個(gè)人按揭貸款的上升，二線城市房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)飆漲，種種跡象以及地產(chǎn)商與銀行緊密的“血緣”關(guān)系，的確讓中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)充滿了變盤的懸疑，那么究竟地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)爆發(fā)“中國(guó)式次貸”危機(jī)？中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)陷入類似美國(guó)次貸危機(jī)的泥沼呢？

房地產(chǎn)貸款總量有多大？

個(gè)人貸款和開(kāi)發(fā)貸款余額加起來(lái)就沒(méi)多少，就算是把這些貸款都不要了，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也不算什么。

《英才》：最近有媒體報(bào)道，在珠三角地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了一些按揭貸款購(gòu)房者斷供的現(xiàn)象，其他一些城市也出現(xiàn)了類似的情況，比如上海，今年第一季度個(gè)人貸款壞賬率也有所提高。幾位專家是如何看待這個(gè)現(xiàn)象的？

易憲容：就我了解的情況來(lái)看，全國(guó)個(gè)人按揭貸款余額大概只有9000億左右，只占所有貸款量的12%，所以基本不會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)造成多大的危險(xiǎn)。

趙明慶：之所以會(huì)出現(xiàn)斷供，可能有兩方面的原因：一是個(gè)人收入發(fā)生了變化；另一個(gè)是購(gòu)買的房屋成了負(fù)資產(chǎn)，就是貸款余額大于房屋的市場(chǎng)價(jià)。現(xiàn)在有個(gè)人貸款壞賬，但這個(gè)規(guī)模還不是很大，銀行的實(shí)際損失很小。

《英才》：在目前的緊縮調(diào)控政策以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的累計(jì)效應(yīng)下，地產(chǎn)商資金壓力很大。銀行有沒(méi)有出現(xiàn)因房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂而收不回貸款的情況，規(guī)模大概是多少？

趙明慶：具體的數(shù)字可能不好估計(jì)，但這種情況肯定是有的。從去年底開(kāi)始，有的開(kāi)發(fā)商就出現(xiàn)了資金困難。因?yàn)殂y行間信息是透明的，如果企業(yè)對(duì)一家銀行的信用出現(xiàn)問(wèn)題，其他銀行也不會(huì)給他貸款。這種情形下，肯定有開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂。

陶紅兵：因資金鏈斷裂而倒閉的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有了，但大型地產(chǎn)商目前大多還能夠支撐，他們有的通過(guò)轉(zhuǎn)賣土地或者降價(jià)加快項(xiàng)目銷售來(lái)進(jìn)行自救。

《英才》：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壞賬是否會(huì)對(duì)銀行系統(tǒng)帶來(lái)比較大的負(fù)面影響？

趙明慶：應(yīng)該不會(huì)有大的風(fēng)險(xiǎn)。銀行資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的比重還是比較低的，一般開(kāi)發(fā)貸款少于按揭貸款，有的銀行甚至不做開(kāi)發(fā)貸款，只做個(gè)人按揭貸款。而且有的銀行已經(jīng)提前開(kāi)始防范了，減少了開(kāi)發(fā)貸款，并且選擇的開(kāi)發(fā)商都是比較有實(shí)力的。另外，銀行給開(kāi)發(fā)商的貸款大部分屬于抵押貸款，有地塊和房產(chǎn)做擔(dān)保，即使產(chǎn)生不良貸款，本金也不會(huì)全部損失。

易憲容：根本不可能有風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人貸款和開(kāi)發(fā)貸款余額加起來(lái)就沒(méi)多少，就算是把這些貸款都不要了，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也不算什么。

陶紅兵：現(xiàn)在銀行的壞賬率達(dá)到5%-6%，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大問(wèn)題，那么壞賬率能達(dá)到10%，甚至更高?，F(xiàn)在的銀行存款準(zhǔn)備金率提了很多次，已經(jīng)達(dá)到17.5%，很顯然，如果壞賬率大幅提高，那么銀行將處于危險(xiǎn)境地，金融風(fēng)險(xiǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大危機(jī)。

“中國(guó)式次貸”會(huì)發(fā)生嗎？

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國(guó)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要在地產(chǎn)企業(yè)鬧錢荒而產(chǎn)生的不良資產(chǎn)和房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)購(gòu)房者停止還款產(chǎn)生的損失。

《英才》：我們看到，去年領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的“領(lǐng)頭羊”深圳今年以來(lái)房?jī)r(jià)一直在下跌，最近的資料顯示，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回到了一年前的水平。那么，房?jī)r(jià)下跌會(huì)給銀行帶來(lái)什么樣的風(fēng)險(xiǎn)？中國(guó)是否也會(huì)爆發(fā)類似美國(guó)的“次貸危機(jī)”？

趙明慶：我們董事長(zhǎng)今年初曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌10%時(shí)不會(huì)對(duì)建行產(chǎn)生影響；當(dāng)房?jī)r(jià)下跌20%時(shí)，會(huì)有一定的負(fù)面影響；當(dāng)下跌到30%以上時(shí)，會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。從四大國(guó)有銀行來(lái)看，個(gè)人按揭貸款的投放量一般在四五千億元左右，如果房?jī)r(jià)下跌很多，很多房屋難免會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)，銀行就會(huì)有損失。從開(kāi)發(fā)商這邊來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)下跌很大，抵押物的價(jià)格也會(huì)大幅縮水，這樣銀行的損失還會(huì)大些。

郭子威：美國(guó)次貸危機(jī)的根源是金融機(jī)構(gòu)向質(zhì)量不高的客戶貸款，而最根本的問(wèn)題是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫太多。很明顯，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌有兩個(gè)原因：一是去年漲得過(guò)快的地區(qū)，很多投資者的行為破壞了供需平衡，造成了房?jī)r(jià)不能反映真實(shí)需求的結(jié)果；另一個(gè)是，大家的觀望情緒一直困擾著樓市。這些都是和美國(guó)次貸問(wèn)題出現(xiàn)的前提不一樣的。

陶紅兵：美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)不是因?yàn)椤按渭?jí)貸”本身的損失造成的。美國(guó)“次級(jí)貸”造成的直接銀行壞賬僅僅是“次貸危機(jī)”損失的百分之幾。所以要分清楚“次級(jí)貸”和“次級(jí)債”之間的區(qū)別。“次貸危機(jī)”是由于“次貸”的利率上升，同時(shí)房?jī)r(jià)也達(dá)到一個(gè)較高水平，那些申請(qǐng)了次級(jí)房貸的人不能按時(shí)還款，導(dǎo)致以次級(jí)房貸為標(biāo)的的次級(jí)債券的價(jià)格下跌，再引起投資人大量拋售次級(jí)債，大量拋售又反過(guò)來(lái)再次導(dǎo)致次級(jí)債價(jià)格下跌，又引發(fā)拋售。所以說(shuō)造成美國(guó)“次貸危機(jī)”的根本是金融衍生工具的放大效應(yīng)導(dǎo)致的危機(jī)。而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國(guó)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要在地產(chǎn)企業(yè)鬧錢荒而產(chǎn)生的不良資產(chǎn)和房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)購(gòu)房者停止還款產(chǎn)生的損失。

地產(chǎn)行業(yè)要不要金融創(chuàng)新？

拓展直接融資渠道在一定程度能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

《英才》：幾位都認(rèn)為房地產(chǎn)貸款并不會(huì)危及金融安全，那么是否可以認(rèn)為國(guó)家在房地產(chǎn)調(diào)控措施方面是成功的？

郭子威：從國(guó)家角度來(lái)看，調(diào)控是應(yīng)該的。如果去年不實(shí)施幾項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控，那現(xiàn)在就很可能出現(xiàn)泡沫。幾項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策下來(lái)以后，房產(chǎn)商確實(shí)很痛苦，但從市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，影響還是正面的。

陶紅兵：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在處于臨界點(diǎn)附近，再惡化下去會(huì)出現(xiàn)很大的問(wèn)題。觀望期如果繼續(xù)延長(zhǎng)，老百姓的購(gòu)房繼續(xù)延遲，國(guó)家的信貸金融政策繼續(xù)收縮，地產(chǎn)商既從市場(chǎng)上得不到項(xiàng)目回款，又從金融層面上得不到融資，這會(huì)使開(kāi)發(fā)商在一些樓盤上降價(jià)拋售。也許大部分的開(kāi)發(fā)商不會(huì)這么做，因?yàn)檫€有其他開(kāi)發(fā)商接盤，但鑒于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，有可能會(huì)形成大量的壞賬，給銀行帶來(lái)不良資產(chǎn)。而且這樣的狀態(tài)持續(xù)下去，地產(chǎn)商將減少開(kāi)發(fā)規(guī)模，這會(huì)促使供應(yīng)量減少，未來(lái)觀望期結(jié)束時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)高速增長(zhǎng)，到最后受傷的還會(huì)是購(gòu)房者。

《英才》：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的融資渠道還是比較有限，但鑒于美國(guó)的次貸危機(jī)，地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新，這一步到底該不該邁？

趙慶明：現(xiàn)在的干預(yù)主要是收窄了房地產(chǎn)企業(yè)融資的寬度，另外也在一定程度上限制上市，這就導(dǎo)致了企業(yè)不得不更加依賴銀行信貸資金。在融資方面，建議推出REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等直接融資產(chǎn)品，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，同時(shí)直接融資產(chǎn)品的投資人也是監(jiān)督開(kāi)發(fā)商的重要外部主體。他們往往只追求平均投資回報(bào)或者稍高點(diǎn)的回報(bào)，尤其在市場(chǎng)低迷時(shí)，他們“賭”的心態(tài)會(huì)少，理性會(huì)多些。我個(gè)人認(rèn)為，拓展直接融資渠道在一定程度能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

郭子威：在香港，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道都是市場(chǎng)化的，包括債券、股票或銀行借貸。香港的融資相對(duì)容易些，總體來(lái)說(shuō)平均利息比較低。