此次政策“松綁”比一些業(yè)內(nèi)人士之前以為的要謹(jǐn)慎一些。中小開發(fā)商破產(chǎn)將在2009年一季度顯現(xiàn)

從緊的信貸政策持續(xù)一年后，終于在2008年底“松綁”了。此時，房地產(chǎn)商與商業(yè)銀行所面對的是一個不知何時才會轉(zhuǎn)暖的“嚴(yán)冬”。

“即使把所有的門都打開，告訴你可以自由出入，大家也要看一看外面的天氣。不敢再輕易出門了?！币晃汇y行信貸部高層人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示。

12月17日，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上，公布了三條針對房地產(chǎn)的新政策(下稱“國三條”)。不僅放寬了“居民購買第二套住房貸款政策”(下稱“二套房政策”)，還提出將“支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持”。這是自去年國務(wù)院開始持續(xù)收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款后，首次明確表示適度放開“開發(fā)貸”。

這已是不到兩個月里，國務(wù)院第二次出臺房地產(chǎn)信貸新政。10月22日，中國人民銀行(下稱央行)已針對首次購房出臺優(yōu)惠政策，允許金融機(jī)構(gòu)對居民首次購房提供優(yōu)惠貸款，其貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央的這次調(diào)整旨在從需求方入手，適度放松購房信貸，還沒有真正放松對開發(fā)商貸款限制——包括貸款項(xiàng)目必須取得土地使用證、房屋預(yù)售證等四證，及開發(fā)商自有資金須在35%以上等。

此前，只有一些地方政府陸續(xù)出臺了一些有利于開發(fā)商的政策。

事實(shí)上，即使針對個人購房貸款，此次政策“松綁”也比一些業(yè)內(nèi)人士之前以為的要謹(jǐn)慎一些。

消費(fèi)貸款溫和“松綁”

在10月出臺第一輪新政時，央行已將所謂“改善型住房”納入降低利率及首付比的范疇之內(nèi)，這實(shí)際上預(yù)示了下一步將對“二套房政策”做出調(diào)整。

“二套房政策”由央行和銀監(jiān)會在2007年9月聯(lián)合出臺。這一政策規(guī)定，居民購買第二套住房的首付比例提高至40%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%;同時規(guī)定，銀行審核第二套住房的定義以家庭為單位。這一政策，被認(rèn)為是本輪房地產(chǎn)調(diào)控收效、市場成交急速下滑的直接原因之一。

10月24日，央行新政頒布僅兩天，銀監(jiān)會即下發(fā)“關(guān)于加強(qiáng)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知”。表示商業(yè)銀行將僅向“首次利用貸款購買自住房”的借款人給予優(yōu)惠貸款利率。而對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

銀監(jiān)會對改善型住房的這一解釋，遠(yuǎn)比外界想象的保守。

此后，對政策把握不清的商業(yè)銀行，均難以迅速出臺相應(yīng)執(zhí)行細(xì)則，甚至一度中斷了購房貸款業(yè)務(wù)。中國建設(shè)銀行(下稱建行)信貸部一位內(nèi)部人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，該行在細(xì)則出臺前，幾乎沒有任何新增的個人按揭貸款。11月26日，在央行新政一個月后，建行才出臺執(zhí)行細(xì)則。

一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱建設(shè)部)官員向《財(cái)經(jīng)》記者表示，盡管一些地方政府早已放寬了對居民購買二套住房的限制，但中央政府剛開始仍左右為難。不過，地方政府的這些調(diào)整，在北京市建委的一位官員看來，并沒有什么效果，因?yàn)槎追抠J政策主要由銀監(jiān)會貫徹執(zhí)行。

一方面，建設(shè)部等部委及地方政府都希望國家能夠出臺進(jìn)一步刺激樓市的政策，為二套房貸松綁，釋放改善型置業(yè)的購買力。另一方面，銀監(jiān)會及部分中央高層領(lǐng)導(dǎo)出于防范銀行風(fēng)險(xiǎn)的考慮，仍堅(jiān)持繼續(xù)防控“炒房”。

“但是，銀行很難界定居民購買第二套住房是投機(jī)，還是改善型自住需求。這條線畫在哪里，國務(wù)院各部委的意見并不統(tǒng)一。”上述建設(shè)部官員表示。

最終，國務(wù)院新近出臺的政策，沿用了銀監(jiān)會此前對改善型住房的解釋。以城市人均住房面積為線，界定改善型購房與投資性置業(yè)的區(qū)別。這一溫和的“松綁”，與很多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的期望存在差距。

銀行的壓力

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款的態(tài)度非常矛盾。一方面，僅一個項(xiàng)目就達(dá)數(shù)億元的房地產(chǎn)貸款無疑是商業(yè)銀行的大客戶。

建行風(fēng)險(xiǎn)控制部的一位內(nèi)部人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者:“房地產(chǎn)貸款運(yùn)作鏈條很長。銀行若向住宅項(xiàng)目提供開發(fā)貸，也將順理成章地為該項(xiàng)目銷售提供按揭貸款，甚至還能借機(jī)與一些大型建筑商合作，介入政府工程貸款。銀行信貸部做一個房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的規(guī)模，往往相當(dāng)于數(shù)十個中小企業(yè)貸款規(guī)模?！?/p>

在2007年9月國家進(jìn)一步?jīng)Q意收緊房貸政策之前，商業(yè)銀行一直在深圳、廣州等大型房地產(chǎn)商較為集中的城市，以各種融資設(shè)計(jì)及優(yōu)惠利率，爭奪“優(yōu)質(zhì)客戶”資源。

但另一方面，銀行也會權(quán)衡其放貸獲利與風(fēng)險(xiǎn)是否對稱。商業(yè)銀行只賺取房地產(chǎn)貸款的固定利息回報(bào)，因此并不愿承擔(dān)過高的風(fēng)險(xiǎn)。

2008年初，建行行長郭樹清在談到房價(jià)下跌對金融業(yè)構(gòu)成的潛在風(fēng)險(xiǎn)時，認(rèn)為房價(jià)若下跌30%以上，會對銀行造成較大影響。2008年中期，在房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)明顯下滑跡象時，銀監(jiān)會要求各商業(yè)銀行，針對各自的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，展開“壓力測試”。

壓力測試的假定前提是房價(jià)持續(xù)下跌，利率持續(xù)上升，但這次測試并不成功?！爸饕且?yàn)闆]有固定的模型，各商業(yè)銀行的做法不同，也不知道具體怎么做?！鄙鲜鼋ㄐ酗L(fēng)險(xiǎn)控制部人士表示。

民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部一位高層則向《財(cái)經(jīng)》記者表示，壓力測試的缺陷是沒有將流動性因素作為測試內(nèi)容。這是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場最嚴(yán)重的問題。必須假定開發(fā)商在未來一年，銷售額急劇下降，大量項(xiàng)目延期開竣工、延期銷售，由此產(chǎn)生的流動性危機(jī)將對銀行產(chǎn)生多大影響。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，各類房地產(chǎn)信貸總額目前約占貸款總額24%-27%。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一直在強(qiáng)調(diào)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的一份報(bào)告即表示:“來自銀行的開發(fā)貸款占開發(fā)商資金的15%-20%，但預(yù)收款和抵押貸款占40%-50%。當(dāng)市場需求大幅下滑，交易量急速下降時，對開發(fā)商是致命的，同樣也會殃及銀行?！?/p>

“開發(fā)貸”難放

盡管國家的貨幣政策已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，但商業(yè)銀行面對變幻莫測的房地產(chǎn)市場，已不敢再輕易放貸了。

“目前這個時期很混沌，沒有人能看清形勢。”上述建行風(fēng)險(xiǎn)控制部人士透露說，他們已停止了對任何具有流動性風(fēng)險(xiǎn)的大型地產(chǎn)商的貸款。

“這個時期，我們除了對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性做更為充分的盡職調(diào)查，還要調(diào)查開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況。甚至?xí)σ恍┐笮烷_發(fā)商所有的項(xiàng)目都考察一遍，才決定是否貸款?！鼻笆雒裆y行地產(chǎn)金融事業(yè)部高層表示。

“事實(shí)上，即使銀行肯貸，很多開發(fā)商的貸款需求也沒那么強(qiáng)了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示。萬科、中海等大型開發(fā)商均大幅縮減了明年的開竣工面積。金地等公司在2008年便未再購入一塊土地。

流動性出現(xiàn)危機(jī)的開發(fā)商，不僅沒錢投入新項(xiàng)目的開發(fā)，更因?yàn)樨?fù)債過重。11月，富力地產(chǎn)董事長李思廉公開表示，富力地產(chǎn)高達(dá)80多億元的短期貸款將展期歸還。富力地產(chǎn)的長期貸款則達(dá)200多億元。

上述建行風(fēng)險(xiǎn)控制部人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示:“大部分資金吃緊的開發(fā)商都對短期貸款進(jìn)行了轉(zhuǎn)貸或展期，總額相當(dāng)驚人?！?/p>

據(jù)他介紹，貸款展期的期限最長不得超過貸款年限的一半。即一年期貸款只能做半年展期。若貸款到期，開發(fā)商仍無法還款，銀行可委托資產(chǎn)管理公司拍賣貸款項(xiàng)目。

銀行在對開發(fā)商貸款做展期時，一般還會附加一些條件，例如，必須對樓盤降價(jià)，或以折讓價(jià)格轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目股權(quán)等。延遲還款的開發(fā)商也不可能再取得新的貸款。

“國三條”還特別提到，將對有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組，提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。

12月9日晚，銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，醞釀多時的并購貸款得到監(jiān)管層放行，銀行貸款開始正式介入股權(quán)投資領(lǐng)域。

上述民生銀行高層向《財(cái)經(jīng)》記者透露，該行目前正在等待針對房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款的實(shí)施細(xì)則，并準(zhǔn)備積極推進(jìn)這一工作?！耙恍┲行⌒烷_發(fā)商的資金鏈確實(shí)已經(jīng)斷裂，銀行協(xié)助推進(jìn)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目兼并，可以減少樓盤‘爛尾’風(fēng)險(xiǎn)。這將是明年銀行的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)?！?/p>

一位長期從事房地產(chǎn)融資服務(wù)的律師亦稱，一些中小開發(fā)商目前已處在破產(chǎn)邊緣。隨著年關(guān)將近，各種工程款進(jìn)入結(jié)算周期，明年一季度，可能將涌現(xiàn)大量申請破產(chǎn)的中小開發(fā)商。

寄望金融創(chuàng)新

在房地產(chǎn)信貸政策從緊時，一些商業(yè)銀行為尋找貸款空間，一直試圖將房地產(chǎn)貸款變?yōu)椤氨硗鈽I(yè)務(wù)”。最主要的一種方式，是發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。2007年，銀監(jiān)會為防范由此可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)定銀行不得為房地產(chǎn)信托做擔(dān)保。令這項(xiàng)業(yè)務(wù)受到巨大影響，但商業(yè)銀行并未因此放棄新的嘗試。

2008年初，中弘卓業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱中弘集團(tuán))完成了對ST科苑的重組，買殼上市，并將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)置入上市公司。據(jù)協(xié)助中弘集團(tuán)完成上市的頤和資本董事長王吉舟稱，這是地產(chǎn)公司上市融資的一條新路徑。

建作為ST科苑的主要債權(quán)人，協(xié)助中弘集團(tuán)完成上市重組，再通過其下屬投資公司建銀國際以5.5億元優(yōu)先購買上市公司18.97%的股權(quán)，并以此發(fā)行了約10億元的理財(cái)產(chǎn)品。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，銀行通過發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，以私募形式投資房地產(chǎn)公司，并未受到銀監(jiān)會過多干預(yù)。目前，這一模式正在一些銀行中應(yīng)用。

12月13日晚間，國務(wù)院辦公廳發(fā)布“關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見”，該意見共包括九個方面、30條細(xì)化的措施。業(yè)內(nèi)稱做“金融30條”?！敖鹑?0條”明確指出將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，目前銀監(jiān)會和證監(jiān)會正在分別加緊擬定房地產(chǎn)信托投資基金的實(shí)施細(xì)則，該基金有望分別在銀行間市場和證券市場發(fā)行。

盡管房地產(chǎn)業(yè)的金融創(chuàng)新已如箭在弦，但也頗有業(yè)內(nèi)人士對其推出時機(jī)表示憂慮。一方面，在如此寒冷的資本市場中，房地產(chǎn)信托投資基金等新的金融產(chǎn)品能否成功尚是未知數(shù);另一方面，次貸危機(jī)的教訓(xùn)表明，對于這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的創(chuàng)新產(chǎn)品的自身風(fēng)險(xiǎn)，如何評估和控制仍需要慎重研究?！?/p>