[摘 要] 房產(chǎn)是一種特殊的商品，其價(jià)格的形成同時(shí)受到市場(chǎng)和政府干預(yù)兩個(gè)方面的影響。稅收作為政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)的主要工具之一，能夠?qū)κ袌?chǎng)供求產(chǎn)生一定的作用，進(jìn)而影響其價(jià)格。不同的市場(chǎng)參與主體往往在同一價(jià)格下發(fā)生不同的市場(chǎng)行為，本文從稅收經(jīng)濟(jì)學(xué)原理角度出發(fā)，認(rèn)為從面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者的稅收政策入手，合理的利用稅收杠桿，將對(duì)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展作用顯著。

[關(guān)鍵詞] 房?jī)r(jià) 稅收 供給 需求

近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的投資也不斷升溫。而關(guān)于房地產(chǎn)商品價(jià)格的確定，一直以來(lái)，爭(zhēng)議頗多。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)商品的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)的，應(yīng)由供求關(guān)系共同決定，但事實(shí)上，影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素是多樣的，主要有地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)的供求狀況、政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策等等[1]。稅收作為政府宏觀調(diào)控的有效工具之一，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況以及價(jià)格形成存在較為顯著的影響。而有什么影響？如何影響？明確這些問(wèn)題將有利于國(guó)家運(yùn)用稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、房?jī)r(jià)形成過(guò)程的機(jī)理分析

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又統(tǒng)稱為不動(dòng)產(chǎn)。包括土地和土地上的定著物，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合與統(tǒng)一。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面分析，房地產(chǎn)商品的價(jià)格由市場(chǎng)供求決定。其需求可以分為居住需求和投資需求，其中居住需求屬于剛性需求，與城市發(fā)展、人口數(shù)量等密切相關(guān)；投資需求較有彈性，與人們的市場(chǎng)預(yù)期、國(guó)家的金融財(cái)政及其相關(guān)制度政策等聯(lián)系較大。供給方面可以分為新增供給和存量供給，其中新增供給主要指新上市銷售的樓盤；存量供給主要指二手房、已購(gòu)公房、以投資為目的的個(gè)人購(gòu)置用于出租或銷售的新房等房源。從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，剛性需求將隨著經(jīng)濟(jì)及城市的發(fā)展呈穩(wěn)定平緩的上升趨勢(shì)，但投資需求隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲急劇膨脹。與之相對(duì)，盡管實(shí)際房地產(chǎn)的供給充足，但受到地方政府、開(kāi)發(fā)商、中介以及投資者等多方對(duì)利潤(rùn)追求的影響，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的表象，從而進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

從社會(huì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)品是文明社會(huì)人類生存的必要條件之一，具有固定性、地域性、稀缺性以及異質(zhì)性等特點(diǎn)。這就決定了房地產(chǎn)商品具有一般商品的屬性，同時(shí)還具有社會(huì)福利性。因?yàn)樽鳛榉慨a(chǎn)承載體的土地是大自然賦予人類的資源，土地的總量對(duì)于一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)是有限的，這就決定了土地的供給在宏觀上完全缺乏彈性，理論上土地的價(jià)格將會(huì)隨著需求的增加而提高，但是由于土地的使用關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，國(guó)家作為土地的所有者，在出讓土地使用權(quán)的過(guò)程中，必須同時(shí)考慮壟斷利潤(rùn)最大化和社會(huì)福利函數(shù)最大化兩方面的因素。假設(shè)土地市場(chǎng)中，政府作為壟斷企業(yè)，面對(duì)的需求函數(shù)是一個(gè)連續(xù)的單減函數(shù)，設(shè)市場(chǎng)的價(jià)格函數(shù)為P=P(y)，其利潤(rùn)最大化為:

max[y×P(y)-C(y)]其中:y為產(chǎn)量，P(y)為價(jià)格函數(shù)，C(y)為成本函數(shù)。

令其對(duì)產(chǎn)量y的一階導(dǎo)數(shù)為0，有:

P(y)+y×P1(y)=C1(y) (公式1)

這就是壟斷企業(yè)利潤(rùn)最大化的條件。而作為土地壟斷者的國(guó)家，其所追求的目標(biāo)還包括社會(huì)福利的最大化，即社會(huì)福利函數(shù)為:

W(y)=U(y)+G-G(y) 其中:W(y)為社會(huì)福利函數(shù)，U(y)為效用函數(shù)，G為原始稟賦。

其社會(huì)福利最大化為:max[U(y)+G-G(y)]

令其對(duì)產(chǎn)量y的一階導(dǎo)數(shù)為0，有:

U1(y)=C1(y) (公式2)

把公式(2)代入公式(1) 得:

P(y)+y×P1(y)=U1(y) (公式3)

公式3揭示了政府在土地價(jià)格制定過(guò)程中，即考慮政府收益，同時(shí)兼顧社會(huì)效益的定價(jià)原則。

上述分析表明，依附于地產(chǎn)之上的房產(chǎn)的普通商品屬性有所改變，其價(jià)格的確定不僅僅依賴于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，還受到政府政策的控制。即:土地的供給量、房地產(chǎn)商品的價(jià)格、政府的效應(yīng)這三者之間是密切相關(guān)的。作為土地的壟斷者，政府可以通過(guò)對(duì)地產(chǎn)的定價(jià)，利用地產(chǎn)與房產(chǎn)之間的傳導(dǎo)性，直接影響房地產(chǎn)商品的價(jià)格;另外，政府通過(guò)對(duì)金融、財(cái)政政策的調(diào)整以及改變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度等方式，可以間接的影響房地產(chǎn)商品的價(jià)格。

二、稅收對(duì)房?jī)r(jià)形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)影響

政府作為國(guó)家財(cái)政政策實(shí)施的主體，首先其最主要的目的是獲取收入以滿足公共支付的各種需要，而現(xiàn)階段土地的壟斷使得政府具有追求壟斷利潤(rùn)最大化的動(dòng)機(jī);其次，作為國(guó)家機(jī)器的權(quán)利機(jī)構(gòu)，政府必須充分的考慮社會(huì)福利的最大化、社會(huì)公平、社會(huì)穩(wěn)定等因素，因此必須在平穩(wěn)房?jī)r(jià)的過(guò)程中有所作為。這兩個(gè)目的可以通過(guò)直接干預(yù)和間接干預(yù)的手段得以實(shí)現(xiàn)。直接干預(yù)主要是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，設(shè)置資金或者政策壁壘，間接干預(yù)則是指運(yùn)用金融政策和財(cái)政政策的調(diào)節(jié)作用。

假設(shè)在政府宏觀調(diào)控下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有三個(gè)參與人：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投機(jī)者和住房消費(fèi)者，則稅收政策中稅率、稅基、和稅種的變化分別會(huì)對(duì)這三者產(chǎn)生不同的影響。

對(duì)一般的住房消費(fèi)者產(chǎn)生影響的稅種有:契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生影響的稅種有：耕地占用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅、對(duì)投機(jī)者產(chǎn)生影響的稅種有：企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

假設(shè)其他非價(jià)格因素不變，僅考慮稅收對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格的影響。

從消費(fèi)者的角度來(lái)看，如圖1所示:

圖1表明，如果稅收增加，則相當(dāng)于提高了消費(fèi)房地產(chǎn)商品的門檻，需求下降，引起曲線D向D1方向移動(dòng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品價(jià)格的下降；反之如果稅收減少，則相當(dāng)于降低了消費(fèi)房地產(chǎn)商品的門檻，需求上升，引起曲線D向D2方向移動(dòng)，房地產(chǎn)商品價(jià)格上升。

從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，如圖2所示:

圖2表明，如果稅收增加，開(kāi)發(fā)商的單位成本加大，對(duì)于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)來(lái)說(shuō)，單位成本的加大意味著巨額資金的投入，在某些開(kāi)發(fā)商無(wú)力承受的情況下，使得供給下降，引起曲線S向S1方向移動(dòng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品價(jià)格的上升；反之如果稅收減少，單位成本降低，利潤(rùn)空間增大，在追求最大利潤(rùn)目的的驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商的供給上升，引起曲線S向S2方向移動(dòng)，從而商品導(dǎo)致價(jià)格的上升。

從投機(jī)者的角度來(lái)看，如圖3所示:

圖3表明，稅收增加，投機(jī)者的交易成本上升，促使供給降低，引起曲線S向S1方向移動(dòng)，同時(shí)由于投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，投機(jī)者的投資需求降低，引起曲線D向D1方向移動(dòng)；如果稅收減少，隨著投機(jī)者交易成本的下降和風(fēng)險(xiǎn)的降低，供給和需求將同時(shí)上升，引起曲線S向S2方向移動(dòng)，以及曲線D向D2方向移動(dòng)。由于稅收能夠同時(shí)影響投機(jī)者的供給與需求，因此，投機(jī)市場(chǎng)上商品價(jià)格的確定主要取決于稅收對(duì)于供給和需求各自影響程度的大小。

從目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大中城市的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)分析，房地產(chǎn)商品的需求變動(dòng)不是太大，商品房無(wú)論貴賤都能銷售火爆，這從消費(fèi)者徹夜不眠排隊(duì)搶號(hào)等諸多現(xiàn)象中便可窺一斑。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生固然有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒作的因素，但從中依然反映出大中城市房地產(chǎn)商品需求較大這一市場(chǎng)信號(hào)。究其原因，房屋是現(xiàn)代人的安身之本，隨著國(guó)內(nèi)大中城市消費(fèi)水平的不斷提高，居住條件的改善是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物之一。

通過(guò)稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格產(chǎn)生的影響，從消費(fèi)者角度看，由于其需求彈性較小，因此稅收的影響作用不顯著。但是投機(jī)者將房地產(chǎn)商品作為獲取利潤(rùn)的載體，其需求彈性很大，稅收能夠產(chǎn)生顯著影響作用，進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)中的商品價(jià)格。

雖然土地具有有限性和稀缺性，但從目前中國(guó)大中城市土地開(kāi)發(fā)的情況看來(lái)，富余空間較大。例如1996年～2000年，北京平均年土地購(gòu)置面積為300萬(wàn)平方米左右，高年份為460萬(wàn)平方米，低年份不到200萬(wàn)平方米。而2001年后，土地供應(yīng)發(fā)生了巨大變化，土地供應(yīng)量大增。2001年北京市土地購(gòu)置面積和土地開(kāi)發(fā)面積分別達(dá)到1471.82萬(wàn)平方米和1162.72萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)173.05％和152.69％。2002年土地購(gòu)置面積高達(dá)2092.50萬(wàn)平方米，比2001年又增長(zhǎng)了42.17％，最近兩年有所減少，但年土地購(gòu)置規(guī)模均保持在1400萬(wàn)平方米以上的水平，是1996年～2002年間的4倍多;土地開(kāi)發(fā)面積2002年后增長(zhǎng)放慢或下降，主要是因?yàn)?001年增長(zhǎng)太快。從中期看，北京市土地供應(yīng)增長(zhǎng)速度明顯快于竣工面積和銷售面積增長(zhǎng)速度，用于房地產(chǎn)發(fā)展的土地供應(yīng)十分充足。因此從廠商追求利潤(rùn)最大化的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的供給彈性相對(duì)較大。稅收對(duì)房地產(chǎn)商品供給的調(diào)節(jié)作用顯著。另外如前所述，由于投機(jī)者的供給彈性也很大，稅收同樣能夠顯著的影響房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)中的商品價(jià)格。

上述分析表明，從面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者的稅收政策入手，能夠較為顯著的改善房地產(chǎn)商品的供求關(guān)系，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的合理穩(wěn)定起到一定的宏觀調(diào)控作用。

三、結(jié)論

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理顯示：稅收能夠直接影響房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)供求關(guān)系，進(jìn)而間接影響其價(jià)格的形成，因此在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中，作用顯著。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)失靈，產(chǎn)生負(fù)的外部效應(yīng)時(shí)，稅收杠桿能夠在一定程度上進(jìn)行糾正，使資源的配置重新趨于合理。

而且，稅收通過(guò)加大投機(jī)者的交易成本，提高其投資風(fēng)險(xiǎn)，降低了房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)的供求總量，進(jìn)而抑制了投機(jī)行為，平抑了市場(chǎng)價(jià)格，從而進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和整個(gè)社會(huì)的團(tuán)結(jié)穩(wěn)定。

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