[摘 要] 隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，各大城市高層和超高層建筑如雨后春筍般拔地而起，其電梯數(shù)量也隨之猛增，因此電梯設備的管理問題，尤其是住宅電梯的維修、更新問題變得日益突出。本文根據(jù)美國、香港在電梯設備的維修、更新管理方面的經(jīng)驗，結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)狀，從理論上提出了國內(nèi)住宅電梯維修、更新的管理方法。

[關(guān)鍵詞] 美國 香港 住宅電梯 維修 更新

一、美國住宅電梯維修、更新情況

1.美國住宅電梯維修、更新周期

美國各州、各城市都有自己的電梯管理規(guī)定，例如一些地方規(guī)定:電梯每年進行一次空載安全鉗測試，五年進行一次滿載額定速度安全鉗測試。除了安全鉗測試外，還有常規(guī)檢查，檢查周期各地不同，如紐約州為三個月一次，而紐約市則規(guī)定為兩年5次，其中3次為政府監(jiān)督檢查，2次為專業(yè)的持證檢查員對電梯進行檢查和測試。而喬治亞州則規(guī)定檢查周期為6個月，運行許可證有效期為1年。（無論政府監(jiān)督檢查還是業(yè)主聘請專業(yè)人員檢查，都需將檢查結(jié)果報政府備案。檢查合格后，由主管行政機關(guān)頒發(fā)“運行許可證”給業(yè)主。)如檢查不通過，則對電梯進行修理或更新。

2.美國住宅電梯維修、更新的費用分攤

在美國，業(yè)主通常會針對社區(qū)的電梯管理服務進行招標，并和中標公司簽訂一份十分詳細的合同，合同涵蓋了每一部電梯的分攤用戶及為維持電梯運行、維修、更新，可能發(fā)生的各項人工、材料費用項目及收費標準。電梯需進行維修、更新時，由合同公司的持證電梯技工進行維修、更新，業(yè)主委員會對照合同種的費用款項及收費標準，將各項費用詳細記錄，張貼于公共顯眼部位或者將費用單寄至社區(qū)內(nèi)每一戶業(yè)主。業(yè)主需在合同規(guī)定的繳費期內(nèi)將費用交至銀行的電梯專用賬戶內(nèi)，如逾期不交，會有相當數(shù)量的罰款。電梯管理專用賬戶需接受立法機關(guān)和社會的監(jiān)督。

二、香港私人樓宇電梯維修、更新情況

1.香港住宅電梯維修、更新周期

香港住宅電梯維修保養(yǎng)分為預防性維修保養(yǎng)（至少每一個月進行一次）、定期檢驗與測試(主要包括:(1)每隔不超逾12個月的時間，在電梯空載的情況下操作其安全設備測試一次；(2)每隔不超逾5年的時間，在電梯內(nèi)有十足負載的情況下操作其安全設備測試一次;(3)每隔不超逾5年的時間在電梯機廂載有重量介乎90%～110%之間的負載的情況下操作其安全設備中的超載設備測試一次等。)以及監(jiān)督抽查（抽查比例約為7%）。對于使用超過20年以上的電梯，抽樣比例會適當加大。政府規(guī)定，這三項工作都需由注冊承建商和注冊工程師操作。

2.香港私人樓宇電梯維修、更新的費用分攤

一般而言，私人樓宇內(nèi)每部電梯的維修、更新費用由共享此部電梯的業(yè)主通過物業(yè)管理費支付，大約占每月全部物業(yè)管理費的11%～12%。業(yè)主可以選擇獨立的維修服務市場，如果此維修服務市場空間不大，亦可選擇原電梯供應商的維修服務。此外，每次電梯維修、更新所發(fā)生的服務、收費項目也許張貼于樓宇內(nèi)顯眼處示眾。如在規(guī)定期限內(nèi)業(yè)主不按時交納，業(yè)委會將會對其進行催繳，罰款。

三、美國、香港電梯維修、更新做法的啟示

1.對電梯檢修、更新周期的啟示

美國、香港的電梯數(shù)量都很多，但是發(fā)生的電梯事故卻很少，這在很大程度上歸功于他們對電梯定期檢測、維修更新的做法以及對檢修人員技術(shù)、服務質(zhì)量的嚴密把關(guān)。美國、香港對涉及不同安全程度的電梯檢測維修、檢測頻率都有著較明確的規(guī)定。如保養(yǎng)性檢修或預防性檢修，檢修頻率相對較高，幾個月一次；對一些涉及到電梯重大安全性能的檢修，則為一年或兩年一次。相比之下，我國對電梯檢測維修方面的規(guī)定很粗糙，大多數(shù)規(guī)定只是宏觀上的，并不具有操作性。

此外，美國和香港都對電梯技術(shù)員有著非常嚴格的認證制度。而我國對于電梯技術(shù)員，不要說認證制度，就連最起碼的考核制度都沒有。這就為電梯的檢修、更新的服務質(zhì)量埋下了禍患。

因此，建議：首先對涉及不同安全程度的電梯檢修、更新周期做出明確的規(guī)定，如:可以將之分為:保養(yǎng)性檢修、定期大檢修。保養(yǎng)性檢修主要是預防性的，因此檢修頻率應較高，可以為3個月一次。而定期大檢修，是對電梯全面的檢測與維修，甚至更新，可以為1年～2年一次。其次，要加強對電梯技術(shù)員的培訓與認證工作，消除因檢修技術(shù)不過關(guān)而造成電梯事故的隱患。

2.對電梯維修、更新的費用分攤及管理的啟示

美國和香港對于電梯維修、更新的費用的收取、管理方式都不盡相同，但有一點是相同的，即對每戶業(yè)主需承擔哪一部或哪幾部電梯的維修、更新費用的界定很清晰。這一點，香港是通過第一位完成買賣的業(yè)主與發(fā)展商、物業(yè)管理公司簽訂的公共契約實現(xiàn)的，而美國是通過業(yè)主和中標電梯服務公司簽訂的合同實現(xiàn)的。兩者都通過書面形式將業(yè)主的責任界定的很清楚，這是值得我國學習的。國內(nèi)發(fā)生的很多關(guān)于電梯費用及其分攤問題的爭議，都是因為沒有明確界定業(yè)主對小區(qū)內(nèi)各項物業(yè)的詳細責任和義務的原因。

因此，針對國內(nèi)目前住宅電梯維修、更新費用管理較混亂的情況，首先必須明確①每部電梯的維修、更新項目，如：保養(yǎng)性檢測，定期大檢測，置換零部件（需列出各個零部件）②每個項目的具體收費；其次要確定每部電梯的責任戶（在此值得一提的是：一樓住戶需不需要分擔電梯的維修、更新費用？筆者認為需要。一樓住戶不是不使用電梯，而是使用電梯的次數(shù)相對要少得多。因此，可以免去一樓住戶的電梯電費。但是電梯是公共財產(chǎn)，正如綠地一樣，因此一樓用戶應適當承擔電梯保養(yǎng)、維修、更新的費用）。這兩項都應當張貼于顯眼處示眾。

對于住宅電梯維修、更新費用管理，筆者認為可結(jié)合美國的管理方式與國內(nèi)的維修基金進行管理。國內(nèi)的維修基金就是為共用部位、公共設施（包括電梯）的維修、保養(yǎng)而設立的，因此電梯維修、更新的費用可在維修基金賬戶中支取。美國對電梯服務的收費十分公開，而國內(nèi)在這方面很欠缺，因此對于每次電梯發(fā)生的維修、更新費用，業(yè)主委員會應對照收費項目、標準以及每戶所需分攤的費用、繳費時間、逾期不交的罰款額度一一列出，告知其余業(yè)主，然后先從維修基金賬戶中支取維修、更新費用，之后由業(yè)主們在規(guī)定時限內(nèi)補交。逾期不交的按照事前規(guī)定進行罰款。業(yè)主委員會應對每次電梯維修、更新所發(fā)生的項目、費用作記載，并交由政府備案、監(jiān)督。維修基金賬戶應由業(yè)主委員會管理，而非物業(yè)管理公司或者政府，如業(yè)主對某次發(fā)生的電梯服務有異議，則可去政府查詢備案。

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