[摘 要] 房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場，是當(dāng)今中國社會各階層最關(guān)注的領(lǐng)域之一。尤其是近年我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出的連續(xù)上漲趨勢，引發(fā)了政府對房價的調(diào)控和對住房制度、土地管理制度、金融政策和稅收政策的再思考。本文將在分析房地產(chǎn)業(yè)對帶動經(jīng)濟(jì)增長的原因的基礎(chǔ)上，探討房地產(chǎn)業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)增長策略，進(jìn)而不斷為我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)增長 策略

宏觀經(jīng)濟(jì)帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資范疇，而宏觀經(jīng)濟(jì)的高增長必然帶來高需求，就房地產(chǎn)來說，對土地資源的需求尤其顯著，而土地價格對房產(chǎn)的影響也是最直接的，因此，總體來看國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。

一、房地產(chǎn)能拉動經(jīng)濟(jì)增長之原由分析

房地產(chǎn)業(yè)在很多國家，不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與發(fā)達(dá)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)拉動相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動或“波及效應(yīng)”特強(qiáng)，主要由于以下原因。

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而波及、拉動其發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。

3.房地產(chǎn)品消費特別是住房消費是綜合性消費，波及和帶動生活消費的方方面面。房地產(chǎn)的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)等人們生活的方方面面。

二、目前我國房地產(chǎn)業(yè)的諸多弊端

為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟(jì)，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進(jìn)房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產(chǎn)品有效實現(xiàn)的根本的深層次的問題。

1.生產(chǎn)與消費不協(xié)調(diào)，消費率低。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)最大的問題也是房屋實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動經(jīng)濟(jì)增長，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動的乘數(shù)便大，房地市場供需運行保持良性狀態(tài)。

2.住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對稱。改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時“一大二公”的左的思想、體制相適應(yīng)。住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房?，F(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補(bǔ)貼，一方面要職工貨幣購房。

3.“二律背反”和人們心理預(yù)期失衡。當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M政策、制度。

4.收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費傾向下降。在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當(dāng)前最終消費水平58.8％，居民消費水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴(kuò)大。 據(jù)國家統(tǒng)計局1995年對全國3.5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農(nóng)民抽樣調(diào)查證實，1995年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年實際增長4.9％。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)增長之策略構(gòu)想

1.繼續(xù)實施調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的政策措施

啟動房地產(chǎn)，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)別一般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，應(yīng)該看到實際上是市場經(jīng)濟(jì)國家反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的一般理論指導(dǎo)下的做法。

2.針對性的啟動房地產(chǎn)的近期方略

(1)抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產(chǎn)。目前我國銀行6萬億儲蓄存款，如果做具體分析，就不能簡單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結(jié)論。這6萬億存款中有相當(dāng)大的部分為高收入或較高收入階層所有。(2)抓住高校服務(wù)體系社會化，開發(fā)學(xué)生公寓及其生活配套設(shè)施啟動房地產(chǎn)。(3)用房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，啟動房地產(chǎn)。(4)對貨幣購房全面理解來啟動房地產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟(jì)增長。貨幣購房，就是廢止單位實物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實質(zhì)是廢除福利分房消費，以勞動收入交換住房。

就當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)低迷講，為啟動房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，不失為一種有效措施。集資建房為何有這大的動員力?主要是居住不失去熟悉的環(huán)境和人際關(guān)系，不怕購房的欺詐，不為購房勞神費力，工作生活方便。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房價不得高于或大體相當(dāng)于市場經(jīng)濟(jì)實用房價，集資要公正、公平。否則有人利用職權(quán)謀私，或價款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團(tuán)結(jié)。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實現(xiàn)形式應(yīng)多樣化，它們同祥能啟動房地產(chǎn)，同樣波及國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)，拉動國民經(jīng)濟(jì)增長。

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