在當(dāng)前這場關(guān)于房子和錢的博奕中，中產(chǎn)階級應(yīng)該如何繞開“次級”門？

場景回放

當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)不可避免地來臨時，上百萬的中產(chǎn)階級發(fā)現(xiàn)：他們所謂最大的資產(chǎn)─房子，正要活活地吃掉他們！沒有了職業(yè)保障，他們就失去了生活依靠。他們所認(rèn)為的資產(chǎn)并不能幫他們度過財務(wù)危機(jī)。

趙先生，博士后，從事生化研究，高薪技術(shù)人員，受次貸危機(jī)引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退影響被公司裁員，現(xiàn)失業(yè)六個月，零儲蓄，前年剛?cè)胱〉姆课荼汇y行收走，成為“法拍屋”。

三年前買房的時候，銀行見其學(xué)歷高、收入好，就鼓勵其用次級貸款買房，零首付，甚至買房手續(xù)費(fèi)等也都從銀行貸款。這等好事豈能不用？誰知春夢無痕，三年的努力化為烏有。

當(dāng)不良貸款遇到信用杠桿

美國的次級債風(fēng)波，從表面上看，起源僅僅來自房屋價格的下降。

當(dāng)賣掉房子也無法償還貸款的時候，很多人選擇了主動斷供。于是很多機(jī)構(gòu)紛紛出現(xiàn)流動性短缺，在債務(wù)推動的擴(kuò)張模式下，斷貸就意味著死亡。而大批失業(yè)精英正是更多房屋貸款的支付者，收入中斷讓他們失去了繼續(xù)繳納貸款的原動力，更多的房子投入市場被拍賣，價格被壓得更低，惡性循環(huán)開始頭尾相連，于是出現(xiàn)了文章開頭提到的那一幕。

但事實上，建立在對房價無限上升的非理性幻想之上的貸款體系和金融衍生品運(yùn)行機(jī)制，才是核心癥結(jié)所在。這就如同人得了癌癥，體重變輕只是表象，真正的原因是癌細(xì)胞的迅速生長和擴(kuò)散，而導(dǎo)致這個原因產(chǎn)生的則是一些不良的生活習(xí)慣的誘導(dǎo)。那么在次級債危機(jī)中，真正的癌細(xì)胞是什么呢？

經(jīng)濟(jì)學(xué)專家已經(jīng)給出了明確的分析：一是通過零首付，免手續(xù)費(fèi)，但高利率的方式無節(jié)制吸引貸款；二是投資銀行包裝這些垃圾債券以轉(zhuǎn)移風(fēng)險并通過超量銷售獲得收益；這顆毒瘤從這兩個方法啟動的那一刻起就開始生長，通過交易向金融系統(tǒng)的各個環(huán)節(jié)擴(kuò)散，最終病入膏肓。

畸形救市，政府底已現(xiàn)

中國的房價顯現(xiàn)下跌態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)衰退失業(yè)預(yù)期籠罩職場，中國會不會也出現(xiàn)類似美國的金融危機(jī)？為了防止形勢的進(jìn)一步惡化，中國推出的最新貸款公告稱：央行決定自10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。公積金貸款也隨之調(diào)整，北京住房公積金最高貸款額上調(diào)至80萬。

公積金支取從年支改為月支；只要購房人買到不超過92.7平方米的限價房，均可按“最低首付10%”的優(yōu)惠申請公積金貸款，且繳存一個月就能申請貸款，并附之稅收優(yōu)惠。這些看似人性化的變動，原因只有一個：刺激內(nèi)需，穩(wěn)定房價。

許多人驚呼：中國也要搞次級債？表面看來：中國政府這一系列提高貸款優(yōu)惠，降低貸款保證的動作無異于飲鴆止渴，我們猜測政府可能會通過對商業(yè)銀行的補(bǔ)貼將前段時間房產(chǎn)博弈的部分利益還之于民，同時以這種方式遏制商業(yè)銀行通過金融杠桿和金融衍生品來轉(zhuǎn)移風(fēng)險，從而避免系統(tǒng)性風(fēng)險。

專家分析認(rèn)為：政府不會允許中國房地產(chǎn)市場像股市那樣肆意縮水，中央通過一系列的政策對此已經(jīng)表明了態(tài)度。三房政策的啟動，兩限房價格上調(diào)20%將是市場房價的底線，超跌則兩限房的政策將面臨崩盤。這是政府不愿意看到的。

這個看似對購房者優(yōu)惠的大餡餅，對觀望的人到底有多大的誘惑力還不得而知，就初步反映，這點利息的優(yōu)惠，真不如房子降價來得實在。政府已經(jīng)出臺9000億住房保障投資計劃，重點發(fā)展廉租房，改造棚戶區(qū)，與我們先前公屋的推測吻合。

中國中產(chǎn)，繞開“次級”門

房價縮水，有人歡喜有人愁。在當(dāng)前這場關(guān)于房子和錢的博弈中，中產(chǎn)階級應(yīng)該如何繞開“次級”門？

首先，就是正確認(rèn)清房產(chǎn)以及房貸在家庭資產(chǎn)負(fù)債表上的位置。比如購買市場價100萬元的房子，若首付20萬元，按揭80萬元，如果貸款10年，總共需要為這套房子支付120萬左右。

于是，利用按揭貸款購買房產(chǎn)的時候，一方面是在總資產(chǎn)項目上增添了很大一塊固定資產(chǎn)，房屋100萬；同時也在總負(fù)債這一塊添上了很大一筆長期借貸：120萬，10年。資產(chǎn)負(fù)債率大大提高，這就為個人財務(wù)安全埋下隱患。

如果此房在未來不漲，那么在房產(chǎn)項目上，就是資產(chǎn)小于負(fù)債，降價會加劇差額的擴(kuò)大。如果這套房屋是家庭中唯一的大件資產(chǎn)，占據(jù)了總資產(chǎn)的極高百分比，又沒有什么存款，那么整個家庭就呈現(xiàn)資不抵債的狀況。當(dāng)然這對于僅僅為了自住而非投資購置房產(chǎn)的家庭而言，不過是一個數(shù)字游戲。如果合理借貸，房價下跌對家庭財務(wù)安全的威脅并非是致命的。

然而在決定房貸規(guī)模時，重點考慮資金成本收益和現(xiàn)金流這兩個問題。

根據(jù)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢，即使是中產(chǎn)階級，購買力依然極為有限。因此，對于現(xiàn)金較充足的中產(chǎn)而言，安心貸款，并將閑錢存入銀行鎖定當(dāng)期利率會是個不錯的選擇。因為存款利率帶來的利息收入已經(jīng)高于貸款所需要支付的利息。這是考慮不面臨失業(yè)情況下，最穩(wěn)妥的提高資金成本收益的方式。

而家庭現(xiàn)金流的斷裂對于家庭財務(wù)健康則是致命的。所以在籌劃貸款的時候，忌諱過度。每月還貸的額度要控制在月收入的30%左右。要準(zhǔn)備足夠的存款做應(yīng)急準(zhǔn)備金，以便應(yīng)付臨時失業(yè)帶來的收入缺失。購買足額的保險，起碼要超過房屋貸款，以便在意外，疾病等風(fēng)險侵襲家庭導(dǎo)致斷流的時候，有足額的資金注入應(yīng)對危機(jī)。

已經(jīng)在高位購房的，就像走上了鋼絲的雜技者，無法回頭。補(bǔ)救的辦法大致為：身上有債務(wù)的人，最關(guān)鍵的是保住工作。一旦失業(yè)，多年努力便會化為烏有。保險不夠的，需要加強(qiáng)，一定要選擇消費(fèi)類產(chǎn)品。有多套房產(chǎn)的應(yīng)選擇脫手自救，以一次性還清貸款并拿回首付為最佳。■