為了鼓勵市民購買普通住房，近期國家有關(guān)部門出臺了一系列的優(yōu)惠措施，專家分析，對于購房者來說，在當(dāng)前的情況下購房，應(yīng)該牢牢把握首次置業(yè)和普通住房兩個核心，并以此為基礎(chǔ)以變應(yīng)變地制定購房策略，充分享受政策所帶來的實惠。

月1日起，房地產(chǎn)市場政策的大變化無疑成了市場關(guān)注的一個焦點，許多城市的房產(chǎn)新政正式出臺。樓市是一個政策市。隨著10月22日國家權(quán)威部門一系列政策組合拳的出臺，上海、南京、福州、武漢和南昌等地都相繼出臺了一系列激活樓市的政策。

這次新推出的房產(chǎn)政策力度不小，其關(guān)鍵點就在于激活自住需求，而首次置業(yè)無疑是其中最大的受惠對象。根據(jù)央行政策，首套房購買者可以享受到兩大好處：一是只要是普通住宅的購買者，首付比例都可降為20%；二是按揭利率可最低下浮為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。另外，首次購買90平米以下普通住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%。而除了“國家版”的政策之外，各個城市更是出臺了鼓勵首次置業(yè)的“地方版”政策，讓購房者切切實實嘗到了甜頭。對此，日前摩根大通發(fā)布的研究報告稱，中國出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策不僅必要，而且是促進內(nèi)需增長最關(guān)鍵的措施之一，而這些措施旨在鼓勵首次置業(yè)者，他們成了這次政策最主要的著力點。

購房者對這一政策的變化是心知肚明的，近一陣在上海等城市的房地產(chǎn)交易中心，前去辦理“首次購房證明”的購房者出現(xiàn)了久違的排隊現(xiàn)象，進一步顯示了其在當(dāng)前市場上所引發(fā)的關(guān)注度。其實縱觀這些年來房地產(chǎn)市場政策的變化，首次置業(yè)始終是受鼓勵的對象，這也為我們把握政策的脈絡(luò)搭建了一個清晰的角度。

利好誘發(fā)購房機會

契稅減免、利率下調(diào)、首付降低……在一系列優(yōu)惠政策的誘惑下，像李輝這樣的購房者終于有些按奈不住了，他準(zhǔn)備在這幾個月到房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看有沒有出手時機。李輝說：“現(xiàn)在有這么多有利房地產(chǎn)市場的政策出臺，對于我們購房者來說也應(yīng)該多多留意市場的變化，不要忽視政策利好帶來的購房機會。畢竟根據(jù)我自己的情況，買房不可能等太久，這些政策增添了我的信心。”

其實，此次房產(chǎn)新政的出臺是與整個經(jīng)濟大環(huán)境息息相關(guān)的，美國“次貸危機”引發(fā)了一場席卷全球的金融風(fēng)暴，這也給中國經(jīng)濟帶來了非常巨大的影響。在這種情況下，啟動內(nèi)需無疑是當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無疑成了急先鋒?，F(xiàn)在有種種跡象表明，2009年我們面臨的經(jīng)濟形勢可能會更加嚴(yán)峻，這也決定了有關(guān)方面可能會進一步推出鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，也將給購房者帶來更多的實惠。

那么，未來還可能會有哪些政策出臺呢？總體來看，值得關(guān)注的有這樣幾點：首先，“購房退稅”是否會重出江湖，“購房退稅”是1998年在上海房地產(chǎn)市場低迷的情況下出臺的，但其實這種優(yōu)惠政策在許多國家和地區(qū)都一直存在，在那里購房都能享受到退稅優(yōu)惠；第二，購房財政補貼是否會全面啟動，目前在西安、南京、揚州等城市，已經(jīng)開始執(zhí)行這項措施，其是否會全面鋪開就值得大家進一步關(guān)注；第三，購房入戶是否會大面積展開，購房送藍印戶口這類優(yōu)惠政策此前在上海也曾實施過，這對刺激樓市具有相當(dāng)大的作用，目前一些城市已經(jīng)開始逐步運用此項措施。還有對“改善型”普通住房究竟如何定義也是個相當(dāng)關(guān)鍵的焦點，其中主要涉及到房地產(chǎn)交易中心和銀行兩個層面，對此購房者也可進一步留意。

而從市場的角度來看，房產(chǎn)新政的出臺雖然難以改變樓市短期調(diào)整的態(tài)勢，但是其作用將會慢慢地顯現(xiàn)出來，對于購房者來說就要把握市場低迷期的購房機會，因為這樣的階段往往是淘房的好時機。

買房策略以變應(yīng)變

政策在變，投資者買房手段也應(yīng)該以變應(yīng)變。從這些政策的著力點來看，我們可以發(fā)現(xiàn)這樣兩個關(guān)鍵詞：一是首次置業(yè)；二是普通住房。所有的政策措施都是圍繞著這兩個范疇展開的，由此我們的購房策略可以以此為基礎(chǔ)，在當(dāng)前緊緊把握這樣三點：

一是緊盯普通住房，在當(dāng)前的市場情況下特別要留意那些“非轉(zhuǎn)普”的房源，隨著各地普通房標(biāo)準(zhǔn)的出臺，其所涵蓋的范圍大大增加了，這也給了我們更多選擇的機會。換句話說，我們購房應(yīng)該以普通住房作為首選，這樣即使未來政策發(fā)生變化，仍然可以避免成為被“打壓”的對象。

二是用足政策上限，其中特別是要對梯級購房策略進行調(diào)整。此前我們一直強調(diào)買小換大的梯級購房策略，但在目前的政策背景下，如果在首次置業(yè)時過于保守，接下來換房容易進入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制。所以，在首次購房時應(yīng)該根據(jù)自己的能力，盡量多地滿足實際的居住需求，充分享受首次置業(yè)政策所帶來的實惠。

三是力降利息成本，根據(jù)當(dāng)前的政策，巧用公積金貸款無疑是最佳的手段。目前公積金貸款利率進一步下調(diào)，從10月27日起，5年期(含5年)公積金貸款利率從4.32%下調(diào)至4.05%，5年期以上公積金貸款利率從4.86%下調(diào)至4.59%。以上海為例，如用足80萬元貸款，貸款年限為20年計算，如果按等額本息計算法計算，貸款購房者每月還款額為5100元，每月要比商業(yè)貸款(7折優(yōu)惠，利率為5.04%)少還197元。應(yīng)該說其中的實惠不少。

為改善購房支招

目前，政府對于改善型住房的界定還不明確，所以，還應(yīng)根據(jù)細則頒布的內(nèi)容再作應(yīng)對打算。當(dāng)然，這也并非意味著當(dāng)前就無法改善自己的居住條件，如果將改善型住房還嚴(yán)格與“首套房”政策掛鉤的話，問題便迎刃而解了。普通購房者可以有以下兩種選擇：

一是以普通房換普通房。這種模式的具體操作辦法是先賣掉舊房，再購入面積比原來大但仍屬于普通住房的房子，這樣仍能享受購買第一套普通住房的政策優(yōu)惠。政策對賣出惟一一套自住房之后，再次買入普通住房的還是有很大的優(yōu)惠。

二是地段換大房。這種模式要求以好的地段來換大房。比如先賣掉市中心區(qū)域內(nèi)的舊房，然后分兩步買入地段等級下降一些的一大、一小兩套普通住房，先買入大房，由于這套房子可劃入首次購房范圍，可在享受首付二成的優(yōu)惠條件下，還能爭取公積金和商業(yè)貸款方面的優(yōu)惠。辦妥第一個步驟之后，再購買另外一套小房，爭取全額支付，不使用貸款，以免因為被列入第二套房而徒增購房成本。

降低利息成本的途徑

購房依靠住房公積金貸款，能讓購房者輕松不少。對于普通購房者來說，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的難度，因此向銀行申請住房按揭已成為購房者的首要選擇。一般情況下，居民購房申請按揭貸款有兩個選擇，一是申請商業(yè)貸款，二是申請住房公積金與商業(yè)組合貸款。如果能夠申請到盡量多的住房公積金貸款，肯定能夠讓購房成本降下來，因為住房公積金貸款與商業(yè)貸款相比，利率方面存在較大的優(yōu)勢。

央行最近一次下調(diào)之后的住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，5年期以下利率為4.05%，5年期以上貸款利率調(diào)整為4.59%。就中長期貸款來說，住房公積金貸款利率比最大限度下浮至基準(zhǔn)利率0.7倍的利率水平，還要低0.45個百分點。對于同樣一筆40萬元的按揭貸款，以等額本息還款法還款，商業(yè)貸款與住房公積金貸款之間每月還款額相差98.6元

還有一個不可忽略是公積金貸款首付比例的調(diào)整。據(jù)了解，目前北京和上海下調(diào)了購買普通住房的首付比例，由原來的30%調(diào)整至20%。此外，南京、武漢、成都、鄭州等城市的住房公積金貸款首付比例也下調(diào)至20%。

除了少數(shù)情況外，各地對申請住房公積金貸款的條件并未調(diào)整，如北京、上海、廣州等地的申請條件與原來相比，幾乎沒有變化，總體來看，既未放松，當(dāng)然也沒有從緊。不過，某些特殊情況還是提出了較高的要求，如上海對于申請貸款總額80萬元，要求申請人除了符合住房公積金繳存、還款能力等條件外，還必須是第一次購買自住房，且以戶為單位申請(兩個或者兩個以上同戶成員共同參與貸款)。如北京對申請總額為78萬元，也要求借款人必須的信用等級為最高的AAA級。

值得注意的是，有些地區(qū)推出了一些新的舉措，如放松借款申請人的年齡限制，北京貸款期限最長可以計算到借款人70周歲；或者實行異地貸款，如在其他城市繳存公積金在成都可以買房，也可申請住房公積金貸款；或者實施商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款業(yè)務(wù)，如溫州市對符合條件的購房者，允許其將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)辦為公積金貸款，最高額度可達50萬元。

靈活運用新政省錢

根據(jù)政策的變化，如何靈活運用政策，并根據(jù)政策的調(diào)整達到減少購房成本的目的，這需要購房者根據(jù)自身的特點，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼咛攸c認(rèn)真研究?！犊茖W(xué)投資》在此推出幾個辦法，以期達到拋磚引玉的作用。

提前還清貸款

在北京，如果已經(jīng)辦理住房公積金貸款，第二次購房時能否享受到首次申請貸款的優(yōu)惠政策呢？答案是可以的，但需要還清貸款。按照北京公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，借款人在第一筆住房公積金貸款還清后，就可以申請第二筆公積金貸款，因此公積金貸款不存在二套房提高首付或利率的問題。至于第一套住房要不要售出，政策沒有明確規(guī)定，因此購房者可以靈活調(diào)整，在這點上與享受下浮基準(zhǔn)利率0.7倍的商業(yè)貸款優(yōu)惠措施有所區(qū)別。

家庭成員巧幫忙

為了能夠獲得更高額度的住房公積金貸款，可以嘗試家庭成員組合申請貸款。如上海規(guī)定，與在一起居住滿一年以上的直系血親，共同申請住房公積金貸款，最高可達80萬元。因此有專家建議，可以讓與自己同住的父母、子女等一起申請房貸，貸款額度比個人要高得多。

當(dāng)然，還有一個方式就是利用直系親屬的公積金來沖還貸。如福州公積金新規(guī)規(guī)定，住房公積金貸款人購房時可提取本人配偶及同在一戶的貸款人本人父母、子女等直系親屬的住房公積金用于購買普通商品住房。

早早備足繳存余額

在上海，對于希望獲得個人最高30萬元貸款的改善型購房者來說，必須先做好準(zhǔn)備，因為根據(jù)住房公積金貸款的條件，繳存余額必須達到一定金額，才有可能足額申請貸款。上海規(guī)定，基本住房公積金賬戶的繳存余額達到了7500元，就可以獲得30萬元的住房公積金可貸額度。但是不要小看這7500元的繳存余額，因為對于一般的家庭來說，只要還在還貸過程中，每月繳存的公積金資金都會自動用于沖還貸，余額所剩無幾。因此這個時候要做的就是停止沖還貸，而改用現(xiàn)金還貸，使公積金賬戶中的資金沉淀下來。

盡量轉(zhuǎn)辦“商轉(zhuǎn)公”

如果能夠?qū)⑸虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，因為兩者之間的利率差，這無疑能夠讓購房者省下一大筆開支。假如某溫州市民早前購置商品房時，按基準(zhǔn)利率向商業(yè)銀行申請貸款50萬元，分20年還清，目前其商業(yè)性貸款還剩40萬元；若申請轉(zhuǎn)貸成功，該市民每個月可減少600余元的利息支出。此外，遼寧鞍山市也實施了同樣的措施。

合理利用異地貸款

目前有些地區(qū)推出了異地辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)，對購房者來說，在異地繳存公積金，而在工作、生活的城市購房，能夠申請公積金貸款。因為公積金貸款的地域性，這在以前是不可想象的。目前有河南、四川、遼寧、湖南等省份的部分城市，已經(jīng)開始辦理此類業(yè)務(wù)。