摘要：目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的收緊，存在的財務(wù)風(fēng)險隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。隨著對已有政策的落實，新出臺的政策會更加注重各地區(qū)的差異性。信貸方面會支持居民居住性的住房消費。房地產(chǎn)金融方面會有所進步，融資渠道將日益多元化。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰趨勢明顯，企業(yè)間的并購與重組會繼續(xù)增多。信息量的擴大和知識更新速度的加快，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須在最短時間內(nèi)做出決策和反應(yīng)，建立預(yù)警管理體系可提升企業(yè)的反應(yīng)能力。因此，基于我國房地產(chǎn)行業(yè)背景，建立針對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，非常具有現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險，風(fēng)險預(yù)警機制

一、財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。企業(yè)財務(wù)活動的組織和管理過程中某一方面和某個環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低，這種觀點從財務(wù)本質(zhì)角度出發(fā)來界定財務(wù)風(fēng)險，外延廣泛，包括了所有財務(wù)活動的各種不確定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機出現(xiàn)的原因

(一)自身經(jīng)營特點，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點。從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進度、質(zhì)量、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結(jié)構(gòu)，主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)風(fēng)險的可能性就非常大。

(三)財務(wù)管理水平，我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

(四)決策的風(fēng)險意識，財務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)地經(jīng)濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機預(yù)警指標(biāo)的確立

本文在廣泛考察了在以往的國外和國內(nèi)相關(guān)研究中對最終預(yù)測模型有顯著貢獻的預(yù)測變量，參考了在實證研究中目前廣泛采用的財務(wù)和現(xiàn)金流變量，并結(jié)合我國實際情況，初步確定了24個預(yù)測變量。這24個預(yù)測變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)五個方面的財務(wù)狀況，即：償債能力、經(jīng)營能力、獲利能力和未來成長基礎(chǔ)及能力。具體指標(biāo)見表1。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)的對策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的架構(gòu)

1.財務(wù)信息收集——傳遞機制

良好的財務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)必須建立在對大量資料統(tǒng)計分析的基礎(chǔ)之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)數(shù)據(jù)和外部信息(例如政府的政策、競爭對手的相關(guān)信息等)、房地產(chǎn)行業(yè)等相關(guān)數(shù)據(jù)，并形成一個資料系統(tǒng)。而且，這個系統(tǒng)應(yīng)該是開放的，不僅包括內(nèi)部信息，還包括外部信息，最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時性、準(zhǔn)確性和有效性。財務(wù)信息收集的對象主要是企業(yè)內(nèi)部財務(wù)信息和外部相關(guān)信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過信息的收集、剔出得到及時更新。

2.財務(wù)預(yù)警分析的組織機構(gòu)

為使預(yù)警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織機構(gòu)。該機構(gòu)成員有企業(yè)經(jīng)營者、企業(yè)內(nèi)部熟悉管理業(yè)務(wù)，具有經(jīng)營管理知識和技術(shù)的管理人員組成，并聘請一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機構(gòu)相對獨立于企業(yè)的組織體系，獨立展開工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營管理過程，只對企業(yè)最高管理層負(fù)責(zé)。

3.財務(wù)危機分析機制

高效的風(fēng)險分析機制是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。通過風(fēng)險分析可以迅速排出對財務(wù)影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預(yù)警分析一般有兩個要素：即預(yù)警指標(biāo)和扳機點(即預(yù)警指標(biāo)的臨界點)。一旦評測指標(biāo)超過臨界點，局部危機或者全面危機發(fā)生，應(yīng)急計劃則應(yīng)隨之啟動。在財務(wù)危機分析機制下，最為關(guān)鍵的就是預(yù)警指標(biāo)的選擇和扳機點的確定。財務(wù)預(yù)警模型中的變量是關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)，是形成預(yù)警結(jié)果的關(guān)鍵依據(jù)，診斷過程就是財務(wù)預(yù)警模型的應(yīng)用，而其他指標(biāo)知識幫助輔助判斷。對于扳機點的確定，不同的指標(biāo)類型有著不同的設(shè)定，可以確定為行業(yè)均值或者歷史均值，甚至可以是一個區(qū)間。

4.財務(wù)危機處理機制

在財務(wù)危機分析清楚后，就應(yīng)立即制定相應(yīng)的預(yù)防、轉(zhuǎn)化措施，以減少危機帶來的損失。財務(wù)危機處理機制主要包括應(yīng)急措施、補救方法、改進方案。其中應(yīng)急措施主要是面對財務(wù)危機，應(yīng)該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進一步惡化；補救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進方案主要是如何改進企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財務(wù)危機再度發(fā)生。

(二)財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)的日常監(jiān)控

1.財務(wù)危機監(jiān)測財務(wù)危機主要表現(xiàn)為財務(wù)支付風(fēng)險和財務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險

財務(wù)支付風(fēng)險可以通過以下幾個方面加以監(jiān)測：(1)現(xiàn)金流動能力。企業(yè)年度現(xiàn)金流入總量能否保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項強制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要則應(yīng)引起管理層的注意。

(2)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相對于制造業(yè)之類的企業(yè)，固定資產(chǎn)比例較少，主要表現(xiàn)為暫時未能出售的物業(yè)，開發(fā)商能否按照既定的銷售節(jié)奏，即開發(fā)期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個階段完成銷售工作是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的關(guān)鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強，如果發(fā)生滯銷，則開發(fā)商就需要注意了。

(3)逾期負(fù)債率。包括未能在法定、約定期限內(nèi)付款而欠繳的稅費、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機最直接表現(xiàn)，所以應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)是否存在大量逾期負(fù)債。

2.經(jīng)營風(fēng)險監(jiān)測

經(jīng)營風(fēng)險是導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的深層次原因。一般指企業(yè)因經(jīng)營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經(jīng)濟效益低下。經(jīng)營風(fēng)險大小反映了企業(yè)經(jīng)營者管理水平和市場預(yù)測能力的高低，它對企業(yè)經(jīng)濟效益具有決定性的作用，也最終影響了企業(yè)財務(wù)危機的程度。它可以通過以下幾個指標(biāo)加以監(jiān)測：(1)市場需求的變化。市場供應(yīng)量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性，進而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險；反過來，市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險越小。

(2)產(chǎn)業(yè)政策的變動。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對價格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動的減少。

(3)房屋銷售價格的變動。目前我國房地產(chǎn)商品價格雖然面臨國家更嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但漲勢不見回落。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍，如果房地產(chǎn)價格漲得太高太快，極有可能導(dǎo)致消費者購買力下降，從而導(dǎo)致樓盤不能按既定計劃銷售。

(4)管理者的素質(zhì)和經(jīng)驗。一個擁有豐富經(jīng)驗和科學(xué)管理的領(lǐng)導(dǎo)就比沒有經(jīng)驗、盲目管理的領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)險要小。

3.日常監(jiān)控與年終財務(wù)狀況的結(jié)合

會計電算化的廣泛應(yīng)用使企業(yè)的信息傳遞方式已從桌面財務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)財務(wù)，這就為企業(yè)的日常監(jiān)控，提供了實現(xiàn)的可能。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門可運用財務(wù)信息實時報告系統(tǒng)軟件對其進行財務(wù)支付風(fēng)險和財務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險的監(jiān)控，管理部門可在日常生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中監(jiān)控管理風(fēng)險，而市場銷售部則時時監(jiān)控市場營銷風(fēng)險。企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)的發(fā)展在某種程度上可使這些財務(wù)危機監(jiān)控和經(jīng)營風(fēng)險監(jiān)控的信息更加及時準(zhǔn)確地反映到企業(yè)管理當(dāng)局。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導(dǎo)致財務(wù)危機的發(fā)生，尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)時刻需要警惕企業(yè)財務(wù)狀況會陷入危機。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要隨時監(jiān)測自己的財務(wù)狀況，如發(fā)現(xiàn)有財務(wù)危機的征兆存在，則運用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財務(wù)狀況，找出處于惡化趨勢的項目和原因，及時調(diào)整其財務(wù)活動，有效地阻止和抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將企業(yè)的財務(wù)危機降到最低程度，從而保證其生產(chǎn)經(jīng)營活動正常進行。

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(作者單位：連云港金亞置業(yè)有限公司)