摘要：住房反向抵押貸款是歐美一些國家比較成熟的金融產(chǎn)品，它的推出解決了這些國家的部分養(yǎng)老問題。以房養(yǎng)老的概念從20世紀90年代引進我國以來，引來一片叫好之聲，但時至今日也沒有在中國得到推廣，可謂“叫好不叫座”。本文從中國的實際情況出發(fā)，對推行該模式將遭遇的障礙和困難從供給兩方面做出闡述，得出在中國人口老齡化日趨嚴重的國情下，直接采取拿來主義是行不通的，障礙沒有排除，這項產(chǎn)品的推出仍需拭目以待。

關鍵詞：住房方向抵押貸款；HECM計劃；老齡化

住房反向抵押貸款是一種新型的金融產(chǎn)品。它是指老年人以自己的產(chǎn)權房做抵押，向銀行或其它金融機構借款消費，同時老人仍然享有居住權的一種融資工具。具體的操作方法是，屆滿一定年齡的老年人(美國規(guī)定62歲)，作為借款人將住房抵押給貸款人(銀行或特定的金融機構)，貸款人對房屋進行評估，根據(jù)房屋的凈值向借款人支付現(xiàn)金；當借款人死亡或到達約定的時間，貸款人取得被抵押房屋的所有權，對其進行處置以實現(xiàn)利潤。

住房反向抵押貸款20世紀80年代起源于荷蘭，近年來，這一貸款方式因對解決人口老齡化社會的養(yǎng)老問題效果顯著而迅速在許多國家推廣。其推出大大降低了老年人生活負擔，提高了老年人的生活水平。在我國，南京市溫泉留年老年公寓打出了“給我你的房子，我替你養(yǎng)老送終”的旗號，試水“以房養(yǎng)老”模式，結果在南京引起了一場軒然大波，社會各界的反應不一，有人認為這是養(yǎng)老市場化的有益嘗試，能夠使這類老年人有安度晚年的物質保障；但同時也有法律方面的專家指出，這種私人的養(yǎng)老機構如果存在資信方面的缺失，一旦破產(chǎn)，那么誰最后為老年人的生存保障買單，又有哪一項法律能保障他們的合法權益?

2000年，我國老年人口已經(jīng)達到1.3億，占總人口的10.7%，占世界老齡人口的1/5，超過了國際上規(guī)定的老齡化社會標準。由于遭遇上世紀中期的生育高峰和接踵而至的計劃生育，到本世紀初，我國老年人比例之多，年輕人口比例之少，國家未富社會已老等問題突出。專家預測，在短短一二十年內，中國社會將由一個輕度老齡化的社會迅速過度到高度老齡化社會。預計到2050年，我國將大約有4億多老年人，60歲以上的老年人口占總人口的比例將達到29%以上，幾乎不足2個在職人員就要負擔一個退休人口。據(jù)國家第五次人口普查顯示，城市中擁有住房的家庭達到587萬戶，占72%，其中相當部分是老年人。盡管目前我國已經(jīng)初步確立了由基本養(yǎng)老保險，企業(yè)年金和個人儲蓄養(yǎng)老構成的“三支柱”體系。但是，“三支柱”并不能涵蓋所有的老人，加上社會上希望盤活資產(chǎn)、實現(xiàn)物盡其用，以拓寬財物使用途徑的呼聲越來越強烈，迫切需要一種更加新型的養(yǎng)老方式，作為“三支柱”的補充。

國內不少學者在探討住房反向抵押貸款的可操作性，游娜(2003)探討了我國商業(yè)銀行發(fā)展住房反向抵押貸款的可行性，認為這是增加銀行收益的重要途徑。鄒小芃(2006)指出壽險公司是我國近期內推出該產(chǎn)品的較為理想的金融機構，并分別設計了單生命和雙生命的反向抵押貸款精算模型。胡蓉(2007)從實施機構的選擇，發(fā)展模式的選擇及產(chǎn)品的政策支持等基本問題著手，探討了我國反向抵押貸款的實施及政策支持。杲新利(2007)結合中國具體實際對反向抵押貸款中的三級風險做了詳細分析，并對反向抵押貸款中的風險防范提了幾點建議。但事實上這些研究成果與實際結合得還不夠緊密，研究還不夠深入，不足以對實踐起到指導作用。2006年全國兩會期間，全國政協(xié)委員賴明和九三學社同時提出推行“反向住房抵押貸款”。盡管這在歐美國家已經(jīng)是一項比較成熟的住房金融業(yè)務，但如果采取拿來主義還要考慮我國居民的觀念和現(xiàn)有的制度問題。

一、來自需求方面的障礙

雖然“反向貸款”的做法對中國來說是個不錯的選擇，既可減輕國家的負擔，又可以盤活不動產(chǎn)，對國家，銀行，老人來說可以實現(xiàn)共贏。但是由于文化的差異，觀念的影響，對這一產(chǎn)品的需求是不足的，南京市溫泉留年老年公寓就是一個鮮活的例子。

1.傳統(tǒng)觀念的影響

按照中國人的傳統(tǒng)，賣老屋、賣祖業(yè)，都是對祖宗不敬，“不到迫不得已，不能做這樣的事”。另外，在一般人心目中把房子抵押給銀行是與貧困潦倒劃等號的，不到走投無路，也不會把房子當?shù)簟Ｔ谥袊?，越是有房無錢的老人就越想把房子留給后代，在他們看來，為兒孫能做的也就這點事了。而且這些有房子的城市老人大都從是國企、事業(yè)單位上退下來的，有退休金和一些相應的社會保障，就算身體狀況欠佳，需要一大筆醫(yī)療費用，現(xiàn)在的養(yǎng)老機制還不至于讓他們非要抵押房子不可。

2.交易費用過高

由于目前我國還沒有金融機構實際銷售反向抵押貸款產(chǎn)品，按照美國HECM計劃的定價原則，對于一個擁有100000美元房產(chǎn)的75歲老人來說，他能獲得的凈貸款額一般不超過41000美元，但貸款費用大概需要6500美元，對于大多數(shù)老人來說，這并不是一筆合算的交易。并且在此期間老人還要承擔房屋維修的一切費用。部分老人認為銀行是一個盈利的機構，與其把房子當給銀行，還不如把它賣掉，自己住福利院或老人院，手持“現(xiàn)存折”。

3.制度制約。

在中國，如果說“以房養(yǎng)老”模式能夠改善老年人的生活狀況，那么改善的也是城市老人的生活狀況。老齡化是全社會，乃至全世界共同面臨的難題，農(nóng)村養(yǎng)老保障體系的建立是重點也是難點.農(nóng)民沒有土地所有權，住房抵押貸款在農(nóng)村又是一個“真空地帶”，在建設和諧社會的時代主題下，誰來承擔農(nóng)民的老齡化?

二、來自供給方面的障礙

我國正處于經(jīng)濟轉軌時期，市場經(jīng)濟發(fā)育還不成熟，信用體系不健全，法制環(huán)境不完善，這樣的外部環(huán)境不利于住房反向貸款業(yè)務的發(fā)展。不能把它完全交由市場來運作，美國的HECM計劃是針對擁有較低住房價值的借款者的，這個產(chǎn)品就是由公營機構推出并由政府擔保的。我國的居民對住房反向抵押貸款的認識還很缺乏，對它的認識還有一定的時滯，政府的參與有助于提升居民對此項業(yè)務的信心。我國發(fā)展住房反向低壓貸款，應在政府的主導下，發(fā)揮商業(yè)銀行，保險公司，二級房產(chǎn)市場，以及房地產(chǎn)中介的優(yōu)勢，走政府模式和市場模式相結合之路。

1.貸款機構的選擇

商業(yè)銀行長期以來從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務，對開發(fā)與房地產(chǎn)有關的金融產(chǎn)品有比較豐富的經(jīng)驗。但是這一業(yè)務運行周期長，承受的風險大，存在“短存長貸”的現(xiàn)象，容易使銀行陷入流動性風險。保險公司積累了大量的保險金，而且負債期較長，在產(chǎn)品設計時能進行壽險產(chǎn)品精算，積累了豐富的理賠經(jīng)驗，但是，住房反向抵押貸款涉及貸款的發(fā)放，抵押房屋的評估，維護與銷售，而且，中國目前的保險業(yè)尚不具備金融信貸的功能。因此保險公司也不能獨立開發(fā)此項產(chǎn)品。

2.中介機構發(fā)展的滯后

我國房地產(chǎn)評估市場建立的時間比較短，評估機構資質混亂，魚龍混雜，從業(yè)人員整體素質偏低，評估流程不規(guī)范，評估結果也沒有可比性，甚至還出現(xiàn)房產(chǎn)評估機構通過“回扣”來承攬業(yè)務，嚴重違反了“公平，公正，公開”的原則。中介機構的發(fā)展水平和公信力是影響住房反向抵押貸款業(yè)務運營的關鍵因素，目前的這些問題都不利于這項業(yè)務的推出和運營。

3.二手房市場的低效率

隨著房地產(chǎn)二三級市場的日漸繁榮，二手房買賣、房屋租賃等房產(chǎn)交易也越來越頻繁，同時隨著二手房概念的改變，不少很新的房子進入二手房市場。但是二手房在樓市交易中所占比重依然很小，金融機構開辦住房反向抵押貸款，收進大量住房，而這些住房又是居住了數(shù)十年的舊房，在低效率的市場，這些不具備競爭優(yōu)勢的房屋很難銷售出去，金融機構將遭受流動性風險。

4.風險分擔機制缺失

我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，金融環(huán)境，利率政策下，由于缺乏風險分散機制，住房反向抵押貸款的風險必然高度集中于貸款機構，這也是一般的金融機構對推行這種業(yè)務熱情不高的原因。

住房反向抵押貸款是一個復雜的金融產(chǎn)品，涉及的領域較多，由于我國的土地制度，消費習慣，政策環(huán)境均與國外有較大的差異，因此在推行這項業(yè)務時存在一些風險和障礙。它可以作為養(yǎng)老體系的一種補充，但是對于目前遇到的障礙和困難還應采取措施使其得到有效解決。

參考文獻：

[1]張仕廉，劉亞麗.我國試行住房反向抵押貸款的障礙與對策[J].經(jīng)濟縱橫，2007.2.

[2]胡蓉，鄧昀.借鑒國際經(jīng)驗發(fā)展我國養(yǎng)老金融業(yè)務——反向抵押貸款產(chǎn)品[J].廣西金融研究，2007.3.

[3]范子文.以防養(yǎng)老——住房反向抵押貸款的國際經(jīng)驗與我國的現(xiàn)實選擇[M]中國金融出版社，2006.

(作者單位：湖南大學統(tǒng)計學院)