一、房地產(chǎn)開發(fā)的五大決策要素

在實施房地產(chǎn)開發(fā)之前，決策者們首先想到的是能否盈利。而在進行盈利估算之際，開發(fā)商會請來一大幫智囊團協(xié)助把影響和制約房地產(chǎn)開發(fā)的關鍵要素逐一羅列出來；并把復雜的問題簡單化，那就是探測出房地產(chǎn)開發(fā)的幾大要素。那么，制約房地產(chǎn)開發(fā)的要素到底有多少呢?本文擬從五個方面來概括影響和制約房地產(chǎn)開發(fā)的五大決策要素：豪華享受、環(huán)境幽雅、地理位置優(yōu)越、價格合理、配套服務設施完善。

(一)豪華享受是現(xiàn)代購房者的第一決策動機

作為一個真正有錢購買房子的現(xiàn)代人，他的購房目標肯定會追求豪華享受，要讓家豪華得像星級賓館，要把家裝飾得富麗堂皇，要讓家不僅能遮風擋雨，更要充滿奢華和歡樂。因此，三室一廳是基本需要的，四室兩廳是較為滿意的，豪華別墅更是誘惑巨大的。錢嘛，不要太在乎啦，反正這一輩子掙到了錢，就是為了能“吃得飽、穿得暖、睡得香”，吃得飽很容易，穿得暖也很容易，而要睡得香，卻是需要花大價錢買豪宅。所以說，為了追求生活的美好，都市人需要把一半左右的積蓄用到購買房子上去，而日常的吃、行、玩、教育等費用總共加起來也不過消耗掉一半左右的積蓄。相應地，房地產(chǎn)開發(fā)商在勸誘人們購買奢侈的商品房時也盡量使用著諸如“至尊品位，帝王享受”、“西洋風情，奢華浪漫”、“曠世稀缺，不可復制”等攝人心魄的詞語來勾起人們對美好生活的極端追求欲。

(二)環(huán)境幽雅是購房者生命健康、延年益壽的必要前提

在滿足了豪華享受之余，人們又會把眼光從房子上移開，左右流盼，看看周圍的風景和居住環(huán)境如何。一方面，他們需要豪華享受所帶來的快樂感和優(yōu)越感，另一方面，他們也順水推舟地想到：倘若要讓這種高貴生活延續(xù)下去，就必須考慮周邊環(huán)境的山水相依、空氣清新、和諧寧靜，要能像大森林里的小鳥一樣，每天自由而快樂地歌唱美好的生活，又能像太平洋里的海龜一樣，永遠健康、長生不老。周邊環(huán)境的優(yōu)越性主要體現(xiàn)在“山、水、樹林、鮮花、陽光、空氣、安靜”等要素上，能夠品味“仁者樂山、智者樂水、樹林茂密、鮮花叢生、陽光燦爛、空氣潔凈、周圍安靜”所帶來的“神仙般的”享受。能有這么美妙的享受，那就好比在都市里新建了一座“世外桃源”，那是最美的居住生活，是任何一個都市人一輩子夢寐以求的理想。

(三)地理位置優(yōu)越是購房者工作與生活快捷迅速的必要保障

在得到“豪華享受”和“幽雅環(huán)境”之后，人們還有著更加現(xiàn)實的期盼，那就是能夠給自己的工作和日常生活帶來迅捷的便利。如果僅僅是為了“豪華享受”和“環(huán)境幽雅”的滿足，在香格里拉或者九寨溝建一所豪華別墅就夠了；但是，生活在現(xiàn)實當中的都市人，他的豪華生活是靠每天的流血流汗打拼出來的，他必須辛勤工作，他必須早早趕到單位或公司，他不能被責罰或辭退，他在辛勤勞作了一天之后，不會像兩千五百多年前孔子的得意弟子顏回一樣“一簞食，一瓢飲，在陋巷，人不堪其憂，回也不改其樂”，僅僅依靠粗茶淡飯是不能讓都市人滿足的，他需要大量購物，他需要朋友歡聚、情人相依，他需要五光十色的霓虹燈，他需要繁華的都市帶給他寂寞中的安慰，因此，距離工作地和市中心快捷是購房者無論如何都忘不掉的購房前提，甚至如果地理位置不方便的話，他寧愿舍棄豪華享受和幽雅環(huán)境，寧愿屈居陋室和嘈雜的市中心，為的就是貪圖上班和生活的方便。

(四)價格合理是購房者經(jīng)濟承受能力的平衡要素

在現(xiàn)實生活當中，真正能夠攢下上百萬或者至少五六十萬塊錢來從容不迫地購房者還是比例極小的，大部分人是依靠首付部分資金和以后的貸款還款來勉強購置新房的，他們在瑟瑟發(fā)抖地取出存款購房之際，肯定要貨比三家的，他們甚至弄清楚了整個城市有多少家商品房，具體售價是多少，某一棟樓的哪一個方向的哪一套房子的具體售價又是多少，他們簡直比售樓小姐還要精明，他們就圖一個字：“省”!因此，房地產(chǎn)開發(fā)商除了為生活奢華者準備價格不菲的豪宅以外，也要為一般的工薪階層準備好價格實惠的住宅，這種住宅需求量較大，開發(fā)商主要從“薄利多銷”上來獲取利潤，而不能從偷工減料上來偷取“不義之財”，否則，一旦東窗事發(fā)，必將身敗名裂。

(五)配套服務設施完善是購房者免除后顧之憂的基本心愿

購房者買下房子以后，首先要有可以進出的路面，接著是車庫或車位，然后是水、電、煤氣、電信等設備，再就是小區(qū)物業(yè)管理，尤其是安全保障，還有小區(qū)綠蔭、休憩、游玩、健身場所，再擴大一點就是有附屬幼兒園、醫(yī)療配套機構、小型購物商店、小型家政服務機構、小型餐飲店、小型娛樂場所等等，這些配套服務設施如果缺乏的話，這些商品房只能是可看而不可用的“半廢品房”；只有這些配套服務設施完善了，我們才能說這些商品房是“賞心悅目”的、“大有作為”的安樂窩。因此，很多開發(fā)商在居住小區(qū)門口設置了門衛(wèi)，每一棟樓房的每一個單元門口都有電子防盜門，小區(qū)中心有花園，有池塘，有迂回曲折的走廊和亭臺，有健身器械，有假山和噴泉，有樹木花草環(huán)繞著每棟樓房的門前屋后，小區(qū)外圍有各種教育、醫(yī)療、購物、家政、餐飲、娛樂場所，住在小區(qū)里會悄然而生“萬事俱備，不欠東風，要啥有啥，為我所用”之愜意，心里品味著“不管天上宮闕，今夕是何年”的仙境般感受。

二、“教育便利”是住房選購的決定性因素

如果以購房者當前的購房動機來劃分，商品房可以分為“結婚房、教育房、養(yǎng)老房”等三大類。“結婚房”是30歲以前的青年男女成家立業(yè)的必要物質基礎，沒有房子，即使拿了結婚證也無法享受魚水之歡，這部分人大多囊中羞澀，盡量揀較便宜的小戶型房子購置，但他們也會想到以后要考慮子女上學是否便利之事，因此盡量往學校附近購買；“教育房”是加歲左右的壯年夫婦為子女上小學、初中、高中方便而特意購置的住房，它具有明顯的功利性，那就是離學校更近一點，最好能夠在一公里以內，讓孩子能夠獨自安全地上學，達到“只要目送，不要接送”的最佳效果；“養(yǎng)老房”是50歲以后的中年夫妻準備著為自己以后安享晚年而購置的住房，它可能會把豪華享受和環(huán)境幽雅放在重要位置來考慮，但是，老年人容易感到孤獨，如果能夠把孫子孫女都接過來住，每天體味著“兒孫滿堂，天倫之樂”的大家庭幸福氛圍，那是再好不過的了，因此，能照顧孫兒孫女的讀書上學也會作為有相當分量的砝碼而放在購房的天平上。由此可見，以“教育房”為主體，以“教育便利”為主旨，商品房一定要把“緊鄰學校，教育便利”作為房地產(chǎn)籌劃的先決性因素，是“有否開發(fā)前景，能否較好地盈利”的基本標尺，否則，再好的房子也難以售罄，空，或者是賣到較好的價錢。

教育便利能夠讓“政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、學校、購房業(yè)主”四方各得其利，而這一切都源于中國民間傳統(tǒng)中“望子成龍，望女成鳳”的習俗信念。孩子上學讀書，不僅僅是他個人的事，它關系著家族的興衰榮辱。為了能讓孩子“贏在起跑線上”，家長盡量讓孩子上最好的學校，如果因為戶口牽制而未能安排到好學校，家長會不惜重金把孩子硬塞進好學校里去，由此可見，家長為孩子著想真可謂“嘔心瀝血”，古有“孟母三遷，擇鄰而居”之佳話，今有“望子成龍，鄰校而居”之創(chuàng)舉。

三、緊鄰學校是房地產(chǎn)開發(fā)的先決性要素

房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠毗鄰學校，甚至緊靠名校的話，那么，它就能或多或少沾上學校的光，從而一方面吸引很多家長來此購房，因為這給家長們帶來了教育便利，消除了他們的心頭隱患；另一方面也會吸引學校的教師來此購房，因為他們工作穩(wěn)定，生活和審美都有一定的品位，其購房檔次比較高，買得起中高檔住房。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商建造的房子能夠快速地售出，而且房價相應地比其它遠離學校的房子售價也能高出別的開發(fā)商很多。有的房地產(chǎn)企業(yè)干脆直接請學校加入到其所建造的居住區(qū)來，這就是所謂的“房地產(chǎn)與教育聯(lián)姻”。其具體舉措有四種方式：1.房地產(chǎn)公司自己辦學校，2.房地產(chǎn)公司與某一名牌學校聯(lián)合辦分校，3.房地產(chǎn)公司免費提供場所，讓學校自主辦學，4.政府買下房地產(chǎn)公司的房子，投資辦校。這四種模式各有千秋，關鍵看那種模式更適合實際需求，切記不可鸚鵡學舌、生搬硬套。

四、房地產(chǎn)與教育聯(lián)姻前景美好

當然，未來美好的房地產(chǎn)事業(yè)除了教育便利的有利因素以外，更應該建造一些“環(huán)境優(yōu)雅、交通便捷、配套設施齊全、價格適中”的生活與教育齊頭并進的美麗小區(qū)。這既照顧了老人“頤養(yǎng)天年，回歸自然”的美好愿望，又考慮到孩子的讀書、升學等迫切任務，還適合了作為“一家之主”的男性業(yè)主的工作、生活與創(chuàng)業(yè)的實際需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要和購房業(yè)主聯(lián)合行動起來，共同開創(chuàng)人居生活的美好時代。一方面，業(yè)主們要把單一的“一切為了孩子”的觀念轉變?yōu)閺秃闲偷摹耙磺袨榱嗣篮蒙睢钡男拍?。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要實現(xiàn)“教育便利一教育地產(chǎn)一教育居家”的行動躍進三部曲，從做有膽量的開發(fā)商開始，敢于買進大宗土地以求開發(fā)升值；發(fā)展到做聰明的開發(fā)商，即讓房地產(chǎn)與教育聯(lián)姻，讓購房業(yè)主們享受“教育便利”的實惠；再邁進到做境界高的開發(fā)商，即以保護生態(tài)環(huán)境為開發(fā)前提，不做“教育圈地”的盲目舉動，把建造“生活與教育齊頭并進的美麗小區(qū)”作為事業(yè)的根基，讓地球成為人類生活與居住的樂園。