摘 要：不動產(chǎn)登記，指將不動產(chǎn)物權(quán)變動的事實登載于特定國家機關(guān)簿冊上的的行為。當代各國在確立不動產(chǎn)登記制度時，立法上存在差異，大體可歸納為三種模式：契據(jù)登記、權(quán)利登記、托倫斯登記。我國法律關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定介于權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度之間。該模式與我國社會狀況、法律傳統(tǒng)等各種因素相適應(yīng)。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記 權(quán)利登記 托倫斯登記

許多國家的民法典將有體物分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。我國新出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第2條也將物分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)分，重點在于位置移動對其價值的影響。可以說。不動產(chǎn)是指那些不能移動或移動后即損壞其完整性、損害其使用價值和價值的物。根據(jù)世界各國立法通例。不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動都必須登記。

一、各國不動產(chǎn)登記制度模式

基于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的之間的區(qū)別，二者在物權(quán)變動方式方面存在重大區(qū)別。物權(quán)變動中，動產(chǎn)的公示方式為交付占有，不動產(chǎn)的公示方式為登記。這樣動產(chǎn)買賣就因交付而轉(zhuǎn)移所有權(quán)，不動產(chǎn)則必須登記才能轉(zhuǎn)移所有權(quán)。所謂不動產(chǎn)登記。即經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。當今世界各國的不動產(chǎn)登記制度主要有三種：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度、托倫斯登記制度。

(一)契據(jù)登記制度

契據(jù)登記制(又稱法國登記制)。登記機關(guān)進行登記時，僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當提交的有關(guān)契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記，故此稱為契據(jù)登記制。該模式中登記是公示不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，不動產(chǎn)物權(quán)變動依當事人的合意發(fā)生效力，登記不過為已發(fā)生的物權(quán)變動對抗第三人的要件。也就是說未經(jīng)登記的契據(jù)、合意也是生效的。登記機關(guān)對物權(quán)變動無實質(zhì)審查的權(quán)限，對契據(jù)中的實體權(quán)利內(nèi)容不審查，只作形式審查，僅審查申請登記的手續(xù)是否齊備，契據(jù)是否合法成立。所以登記事項實質(zhì)上不成立或無效時不能對抗善意的第三人。登記簿采用人的編成主義，即不以不動產(chǎn)為標準，而以權(quán)利人為標準編成之，登記完畢后僅在關(guān)于不動產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過，不發(fā)權(quán)利證書。登記物權(quán)變動的狀態(tài)，不僅登記物權(quán)之現(xiàn)存狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動。實際上，登記的效力和登記的要求是密切聯(lián)系在一起，正因為采自愿和形式審查原則。才有登記為證明契據(jù)成立和僅具有對抗效力的后果。采用這種模式的國家有法國、意大利、西班牙、日本等。

(二)權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制(又稱德國登記制)。登記不僅是公示不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法。而且是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件。未在登記簿上登記的不動產(chǎn)物權(quán)即為不存在，故此稱為權(quán)利登記制。權(quán)利登記制度是德國首創(chuàng)。國家設(shè)置專門的機構(gòu)，對不動產(chǎn)權(quán)利的取得、變更在登記簿上予以記載的法律事實。登記的內(nèi)容為物權(quán)，而不是物權(quán)發(fā)生的基礎(chǔ)行為——合同。登記的目的主要在于確認產(chǎn)權(quán)、公示、發(fā)放權(quán)利證書。登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動之效力發(fā)生要件。即不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，除當事人合意外，必須登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動的效力。登記機關(guān)進行登記時采用實質(zhì)審查主義，審查不動產(chǎn)物權(quán)變動實質(zhì)關(guān)系，如權(quán)利變更的前提條件是否完備，權(quán)利人是否為登記的有權(quán)處分的人等。登記簿上登記的事實，即使與事實不符，也不得以其不成立或無效對抗第三人，常常視為有效。登記簿的編成采取物的編成主義，以不動產(chǎn)物權(quán)為標準編成之。登記簿只記入不動產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)在的狀態(tài)。可見權(quán)利登記制度與契據(jù)登記制度恰恰相反。由于兩種不同的制度設(shè)計，權(quán)利登記制度下，登記具有強制性、普遍性，登記程序、內(nèi)容要求都嚴格于契據(jù)登記制度。采用這種模式的有德國、奧地利、瑞士和北歐的一些國家。

(三)托倫斯登記制度

托倫斯登記制(又稱權(quán)利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據(jù)權(quán)利登記制度改良而來，1855年始行于南澳州，現(xiàn)在美國多數(shù)州也采用，被認為是現(xiàn)行最優(yōu)的登記制度。因為從權(quán)利登記制度改良而來，所以主要部分還是與權(quán)利登記制度相同，登記一定不動產(chǎn)時，登記機關(guān)仍然采用實質(zhì)審查主義；登記有公信力，登記事項與真實情況不符時。不得以其不成立或無效對抗第三人，常常視為有效，登記具有絕對的法律效力：登記簿只記入不動產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)在的狀態(tài)；不動產(chǎn)物權(quán)非經(jīng)登記，不發(fā)生效力。特點主要在于登記程序方面：登記機關(guān)依照一定的程序，確定不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后制成權(quán)利證書一式二份，一份交申請人收執(zhí)以供確認權(quán)利之用，一份存登記機關(guān)以編成登記簿。權(quán)利人持有的權(quán)利證書實際上就是登記簿的副本。其內(nèi)容與登記簿的相應(yīng)部分完全一致。不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)依一定的形式，做成抵押書兩份，登記機關(guān)審查后記人登記簿。國家設(shè)置專門的賠償基金。因登記不實而給真權(quán)利人造成損害時，國家負賠償責任。采用這種模式的有澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國家和地區(qū)如英格蘭、愛爾蘭、加拿大等。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀及特征

(一)我國實行不動產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)登記證發(fā)放制度

就發(fā)給登記權(quán)利證書而言，我國不動產(chǎn)登記制度與托倫斯登記制度基本一致。當然托倫斯登記制度的自愿登記模式以及專門賠償金與我國現(xiàn)行規(guī)定不同。1983年頒布的《城市私有房屋管理條例》第6條：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！?987年我國相繼頒布了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，1990年頒布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和其他權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！睆拇艘?guī)定看出，我國實行登記生效要件主義。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第59條：“國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！边@一規(guī)定使得不動產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)登記證發(fā)放制度正式確立?！锻恋氐怯浺?guī)則》第65條還規(guī)定：“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利者的法律依據(jù)：土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者的法律憑證?！蔽覈鲁雠_的《物權(quán)法》沿用此制度，第17條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)的物權(quán)證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的。除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！笨梢姡覈牟粍赢a(chǎn)登記中存在權(quán)利證書的交付，而權(quán)利人持有的權(quán)利證書是登記簿的副本。

(二)不動產(chǎn)登記是物權(quán)變動生效要件

我國《物權(quán)法》第9條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！笨梢?，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，物權(quán)的變動必須經(jīng)過登記方能生效。不登記不能產(chǎn)生當事人預(yù)期的法律效果，任何人都可以通過官方的途徑獲取登記信息并基于對登記的信賴而為法律行為，登記有絕對公信力。該規(guī)定與權(quán)利登記制度相符，采用權(quán)利登記制度與我國目前法律法規(guī)的規(guī)定、部門規(guī)章的規(guī)定以及目前司法機關(guān)的實踐比較吻合，這有利于降低法律運行的成本。

(三)登記程序嚴格

在權(quán)利登記制度下，登記是物權(quán)變動的必然程序，登記是強制的；在契據(jù)登記制度下，物權(quán)僅依當事人意思即可變動，登記僅僅具有對抗第三人的效力而非物權(quán)變動的必然程序，所以登記是自愿的。比較特殊的是托倫斯登記制度，雖然原則上是任意登記主義，但是不動產(chǎn)一旦申請第一次登記以后，此后其物權(quán)變動依然需要強制登記，否則不發(fā)生法律效力。我國法律規(guī)定強制登記。不登記則不發(fā)生效力。

權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度一般采用實質(zhì)審查。我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度采用的也是實質(zhì)審查主義?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條也強調(diào)房地產(chǎn)權(quán)屬登記須經(jīng)土地管理部門“核實”?！锻恋氐怯浺?guī)則》第27條至第30條也分別規(guī)定了權(quán)利人須持有關(guān)合同和證明交易真實性的其他文件申請登記。我國《物權(quán)法》規(guī)定對不動產(chǎn)登記實行統(tǒng)一登記制度。當事人申請登記，應(yīng)當根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。登記機構(gòu)應(yīng)當履行下列職責：查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關(guān)事項等；申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。如此規(guī)定是為保證登記的真實性，保障登記具有公信力。

(四)登記機構(gòu)承擔賠償責任

不動產(chǎn)登記的公信力所解決的是不動產(chǎn)登記制度針對物權(quán)變動中的能動方即交易相對人的法律效力問題。因為登記具有公信力，信任登記簿記載內(nèi)容的第三人可以據(jù)此交易并取得不動產(chǎn)上相關(guān)的權(quán)利，如果登記簿的記載錯誤，則真正的權(quán)利人會遭受損失。為了在保護善意第三人的同時兼顧真正權(quán)利人的利益，在不動產(chǎn)登記具備公信力的權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度國家。建立了不動產(chǎn)登記的登記錯誤賠償機制。我國物權(quán)法規(guī)定，因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。當然‘，如果因為當事人提供虛假材料申請登記。給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。

(五)登記簿采取物之編成主義

在登記簿的編制上，有物的編成主義與人的編成主義之區(qū)分。前者注重不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)，為權(quán)利登記制所采用；后者注重不動產(chǎn)權(quán)利的動態(tài)，為契據(jù)登記制所采用。采用物的編成主義，以不動產(chǎn)為中心進行登記簿的編制，意味著不能遺漏有關(guān)不動產(chǎn)上任何一項權(quán)利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當時不動產(chǎn)權(quán)利的整體情況，

基于以上論述可以看出，《物權(quán)法》確立債權(quán)形式主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，不動產(chǎn)登記則將權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度相結(jié)合，該模式與我國社會狀況、法律傳統(tǒng)等各種因素相適應(yīng)，具有最大合理性。