房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)金融在支撐房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，不可避免地承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)業(yè)金融發(fā)展的現(xiàn)狀分析

目前我國(guó)樓市火爆、房?jī)r(jià)攀升、房貸市場(chǎng)增長(zhǎng)、通脹率較高、利率不斷提高，而且研究目前的市場(chǎng)環(huán)境會(huì)發(fā)現(xiàn)：從2007年上半年房?jī)r(jià)走勢(shì)看，1月份至6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。“國(guó)房景氣指數(shù)”為104.99，比8月份上升0.51點(diǎn)，同比上升1.85點(diǎn)。隨著房?jī)r(jià)急速攀升的是住房貸款快速增長(zhǎng)，2007年上半年，個(gè)人住房中長(zhǎng)期貸款增速高達(dá)16.15％，前5個(gè)月累計(jì)新增2253億元，同比多增2677億元。我國(guó)房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1997年為13.7％，從1999年起表現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)，超過(guò)了20％，近幾年有所回落。

(二)房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn)

1 發(fā)展時(shí)期短，起步快

從我國(guó)房地產(chǎn)融資的歷程來(lái)看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進(jìn)入融資階段，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購(gòu)房按揭的啟動(dòng)，大量的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短短幾年時(shí)間，我國(guó)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與個(gè)人購(gòu)房貸款余額大幅增長(zhǎng)，發(fā)展的速度很快。

2 融資比例較高

融資比例較高，是我國(guó)房地產(chǎn)金融的一個(gè)明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開(kāi)“市場(chǎng)——資源——資金”三者之間的資本運(yùn)作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實(shí)現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤(rùn)回報(bào)。

3 融資渠道單一

從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程及其資金鏈來(lái)看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占貸款比例很小。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)

(一)個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)

近幾年來(lái)個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)瘋狂得無(wú)以復(fù)加。2004年個(gè)人住房貸款余額達(dá)到11779.74億元，同比增長(zhǎng)42.46％，個(gè)人購(gòu)置住房時(shí)，70％-80％房款來(lái)自銀行貸款，而對(duì)貸款的償還則依賴于未來(lái)收入的預(yù)期。盡管我國(guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，但對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購(gòu)房者自身等因素導(dǎo)致了未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行。

(二)個(gè)別城市地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)2004—2006年部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。以上海市為例，2004年上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅達(dá)27.5％。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，從而給銀行帶來(lái)不小的損失。

(三)“假按揭”行為凸顯，存在道德風(fēng)險(xiǎn)

“假按揭”是指不以真實(shí)購(gòu)買住房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售(購(gòu)買)方式，套取銀行貸款。據(jù)某商業(yè)銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。開(kāi)發(fā)商也把“假按揭”作為一種融資渠道。

(四)銀行管理風(fēng)險(xiǎn)

如果銀行管理人員對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)貸款業(yè)務(wù)和相關(guān)法律不熟悉；或者對(duì)信息掌握不充分，對(duì)貸款過(guò)程缺乏足夠控制力。造成決策失誤；或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)；或不顧銀行整體利益以權(quán)謀私，貸人情款等這些管理上的不完善都會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)形成因素分析

(一)房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴于銀行貸款

估計(jì)80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是中小型的開(kāi)發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)變成了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

(二)投資快速增長(zhǎng)，投機(jī)行為擾亂市場(chǎng)

由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個(gè)能夠帶來(lái)巨大利潤(rùn)的行業(yè)，很多開(kāi)發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說(shuō)是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)個(gè)人住房消費(fèi)信貸開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際上公認(rèn)的違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期

隨著越來(lái)越多的個(gè)人住房商業(yè)性貸款進(jìn)入3-8年的風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。原來(lái)各個(gè)商業(yè)銀行都把個(gè)人房貸作為一個(gè)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)來(lái)發(fā)展，個(gè)人房貸也逐漸成為商業(yè)銀行新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好的情況下，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題就在無(wú)形中被忽視。

(四)銀行操作不規(guī)范，房地產(chǎn)信貸管理機(jī)制不健全

缺乏完善的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的信貸政策和制度。對(duì)開(kāi)發(fā)商信息甄別的手段不完善，評(píng)價(jià)結(jié)果與實(shí)際往往有一定差距。房地產(chǎn)信貸資金投向不合理。受利潤(rùn)的誘導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于開(kāi)發(fā)高檔住宅，與開(kāi)發(fā)普通住宅相比，銀行對(duì)這類高檔產(chǎn)品的過(guò)度資金投入隱藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)。銀行違規(guī)投資，直接將銀行資金投入到房地產(chǎn)中，這助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的形成，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

(一)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元融資體系

可以大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)公眾募集開(kāi)發(fā)資金；建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長(zhǎng)期資金來(lái)投資于住宅產(chǎn)業(yè)；將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場(chǎng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)投資高效率；鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)；大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司以最快捷有效的方式解決房地產(chǎn)業(yè)資金問(wèn)題。

(二)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款程序嚴(yán)格把關(guān)

銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容嚴(yán)格把關(guān)：第一，檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，包括是否擁有合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，是否取得所開(kāi)發(fā)樓盤的合法使用權(quán)，區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司和一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公-司等。第-，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以往的信用記錄，包括是否延遲交付樓盤，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。第三，向作為企業(yè)集團(tuán)成員的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，明確借款人在企業(yè)集團(tuán)中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款增加資本金，防止控股公司轉(zhuǎn)移挪用借款人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款。

(三)改革商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理制度

在我國(guó)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商貸款不良率高的原因之一是開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)貸款與住房按揭貸款捆綁銷售。在利率市場(chǎng)化還不能起作用的情況下，銀行必然以放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款條件為代價(jià)取得住房按揭業(yè)務(wù)。因此，如果將開(kāi)發(fā)貸款與住房按揭貸款強(qiáng)行分開(kāi)，規(guī)定同一家銀行不能做同一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款與住房按揭貸款，開(kāi)發(fā)商就失去了讓銀行放松貸款條件的籌碼，銀行就會(huì)提高對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款的審查力度和風(fēng)險(xiǎn)控制力度，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大降低。

(四)個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)防范

我國(guó)目前還沒(méi)有建立個(gè)人信用制度，導(dǎo)致了個(gè)人信用不高，只能靠道德約束而沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束的必然結(jié)果。通過(guò)建立個(gè)人信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段形成對(duì)個(gè)人行為的外部約束力量，使個(gè)人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必行。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。