[摘 要]人們感覺房價實際漲幅比政府公布的房價漲幅要高得多。這種結(jié)果主要根源于政府每年向社會公布的平均房價和房價漲幅是以銷售量為基礎(chǔ)的平均交易房價的漲幅。經(jīng)分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)階段房產(chǎn)市場以新房交易為主和城市房地產(chǎn)開發(fā)以外延擴(kuò)張型為主的背景下，當(dāng)房產(chǎn)市場上漲時，政府公布的房價漲幅低于真實的房價上漲水平，而當(dāng)房產(chǎn)市場價格下降時，政府公布的房價跌幅又大于真實的房價跌幅。

今年8月31日至9月7日，《南方周末》連續(xù)刊登了美國加州州立大學(xué)商學(xué)院孫滌教授關(guān)于怎樣測量房地產(chǎn)市場泡沫的文章。文章對以平均價格評判房地產(chǎn)市場狀況是否合理進(jìn)行了分析。文章對房地產(chǎn)價格的平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)的分析十分精彩。本人也不揣陋見，擬從另一個角度對目前政府公布的房產(chǎn)市場價格信息進(jìn)行一些剖析。

一、目前房產(chǎn)銷售均價的變動并不能反映整體房產(chǎn)市場價格的變化，以前者的變動幅度來判斷房產(chǎn)市場上房價的變化幅度在理論上是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

目前，各地政府的房管部門與統(tǒng)計部門每年都向社會公布本地的平均房價，房產(chǎn)開發(fā)商、購房者及金融機(jī)構(gòu)也都將政府公布的平均房價來作為其決策的參考。但政府公布的平均房價是以實際所銷售房產(chǎn)為基礎(chǔ)統(tǒng)計得出的平均房價。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人在一次新聞發(fā)布會上承認(rèn)：“關(guān)于房地產(chǎn)的統(tǒng)計，我們主要是從開發(fā)商的角度，就是說從生產(chǎn)方統(tǒng)計的，也就是房地產(chǎn)開發(fā)商完成的情況”，“沒有從消費和使用方去統(tǒng)計”。而且，政府公布的房產(chǎn)均價的計算一般是以新開樓盤的價格為依據(jù)計算，并不考察二手房市場的交易價格。

由于政府公布的平均房價都是某一個時期內(nèi)房產(chǎn)（一般是新開樓盤）的平均成交價，并不反映市場上所有房產(chǎn)即整個市場存量房產(chǎn)的平均價格，因此并沒有體現(xiàn)總體房產(chǎn)市場的價格狀況。以交易房產(chǎn)和以存量房產(chǎn)兩種方式統(tǒng)計的均價差距非常大，這與證券市場上的所交易股票的均價與存量股票的均價差別很大的情況是類似的。為了說明房產(chǎn)市場這一價格差異，我們先用證券市場上股票的價格狀況來說明。

我們知道，股票的“牛市”、“熊市”，是對股票總體價格變化態(tài)勢的一種描述。各上市公司股票價格有漲有跌，成交量有大有小，而證券交易參與者及相關(guān)利益者需要了解整體市場的價格的變化趨勢?，F(xiàn)行股票總體價格的計量有兩種方法。一種是采用證券總體的綜合指數(shù)。比如上證綜合指數(shù)，其樣本股是包括A股和B股的所有上市公司的股票，該指標(biāo)從總體上反映了上海證券交易所的所有上市股票價格的變動情況。另一種是選定某些樣本進(jìn)行計量。如自2004年1月2日起發(fā)布的上證50指數(shù)，就是根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)挑選上海證券市場上規(guī)模大、流動性好的50只股票作為樣本股來反映市場狀況。這兩種計量方法的共同點是，以統(tǒng)計對象的股票流通量為權(quán)數(shù)進(jìn)行計量，而不是以成交量為權(quán)數(shù)進(jìn)行計量，如果以成交量計算不能體現(xiàn)證券市場的價格狀況。

我們可以應(yīng)用一個簡單的例子進(jìn)行說明，如某股票市場共有三家上市公司，分別為A公司、B公司、C公司，其股票流通數(shù)量分別為1000股，5000股，500股，假設(shè)某年8月31日A公司、B公司、C公司三家公司的股票成交量分別為10股、20股、30股，收盤價分別為5元/股、5元/股、10元/股，如根據(jù)成交量計算得出的平均成交價格為7.5元/股，而根據(jù)流通量計算的均價為5.38元/股，到底哪個均價指標(biāo)更能反映總體股價水平呢？當(dāng)然是以流通量計算的均價5.38元/股，因為這個價格才反映了股票總體市場價格的全貌。下面再從動態(tài)角度進(jìn)行說明。

假如以上三家上市公司股票該年9月1日的交易情況為，A公司、B公司、C公司三家公司股票成交量分別為12股、24股、24股，收盤價仍然分別為5元/股、5元/股、10元/股，理性的判斷是：既然每只股票價格沒有變化，那么股票市場總體價格也沒有變化。但是如果以成交量來計量，9月1日的成交量為420元，平均價為7元/股，比以成交量為基礎(chǔ)統(tǒng)計出的2006年8月30日平均成交價格7.5元/股下跌了6.7%。

問題就出在以交易量來計量股票均價。由于每只股票的交易量是變化的，占交易總量之比不同，從而導(dǎo)致了股票均價的變化。下面通過表一、表二、表三兩種不同變化情況再進(jìn)行進(jìn)一步分析。

通過表二、表三可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)股價高的股票交易量占比變大時，交易均價上升，當(dāng)股價高的股票交易量占比變小時，交易均價下降。

以上的對比分析可以得出結(jié)論:如果股票市場不以存量計算均價，而是以成交量計算均價，則不能反映市場的總體價格狀況。

房產(chǎn)市場的狀況與上述證券市場的狀況是相似的，以現(xiàn)存房產(chǎn)總量作權(quán)數(shù)統(tǒng)計計算平均房價是科學(xué)的，而以政府公布的以銷售量計算房產(chǎn)均價來描述房產(chǎn)總體市場是不科學(xué)的。比如，成都市政府公布的2003-2005年的房產(chǎn)均價分別為2096元/平方米，2731元/平方米，3256元/平方米，累計漲幅為55%，就是以銷售量為權(quán)數(shù)的統(tǒng)計結(jié)果；而不是以現(xiàn)存房產(chǎn)總量為權(quán)數(shù)計算的房價。普通老百姓感覺房價上漲了80-100%，就是這個原因。

在理論上，如果各類價格不同的房產(chǎn)的銷售量和其存量的比例基本接近（這只有在二手房交易占房產(chǎn)交易量的絕大比例時才有可能出現(xiàn)），銷售均價指標(biāo)也能基本反映市場整體價格的變化。但現(xiàn)階段我國房產(chǎn)市場上主要以新房交易為主。這一情況決定了政府公布的房價及房價漲幅在理論上不是對房產(chǎn)總體市場價格和漲幅的正確認(rèn)知。

二、目前我國政府公布的房產(chǎn)銷售均價普遍低于房地產(chǎn)市場的房價的真實上漲水平，而房產(chǎn)市場下跌時政府公布的房產(chǎn)銷售均價跌幅大于房地產(chǎn)市場房價的真實下跌程度。

據(jù)北京市建委、國土資源局、市發(fā)改委、市統(tǒng)計局等四部門2006年4月中旬公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全市商品住宅期房預(yù)售均價比去年同期上漲14.8%。而4月20日北京市統(tǒng)計局單獨公布的數(shù)據(jù)是7.6％，兩者相差近一倍。今年年初，有關(guān)部門公布，北京市房價連續(xù)6年走低，這一信息完全不符合實際情況，與消費者的感知大相徑庭。這與成都政府統(tǒng)計的數(shù)據(jù)與市民的實際感知大相徑庭的情況是相同的。為什么會產(chǎn)生這種嚴(yán)重的兩相背離的現(xiàn)象呢？除了上述銷售均價替代了存量均價之外，還有以下狀況值得分析。

我們知道，一個城市的房價是呈梯次級變化的，一般中心城區(qū)的房價比非中心城區(qū)房價高，非中心城區(qū)比城郊結(jié)合區(qū)高。目前城市的經(jīng)濟(jì)適用房、廉價房一般都建造在城郊結(jié)合區(qū)。比如，成都的房價基本有三個梯次，一環(huán)以內(nèi)，一、三環(huán)間和三環(huán)外，價格分布有明顯的規(guī)律性。

由于我國房地產(chǎn)從真正起步到如今，發(fā)展不到15年，城市的城區(qū)規(guī)模處在不斷擴(kuò)張的階段。據(jù)國土資源部2004年對18個省、35個城市、196個市區(qū)縣的土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測測算，35個城市新增建設(shè)用地45萬畝，其中占用耕地32.5萬畝，占72%，即城市的發(fā)展有2/3是在利用外延，占用耕地。城市中心區(qū)由于開發(fā)利用較早，加之拆遷改造成本越來越高，可開發(fā)利用土地會越來越少，新開樓盤越來越少，其房產(chǎn)銷售量占整個城市房產(chǎn)上市交易的比重也越來越小，而城郊結(jié)合地區(qū)有大量農(nóng)地可逐漸轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，其土地供給量占總供給量比重很大。目前，我國城市的擴(kuò)展還是以外延為主，房產(chǎn)交易以新房交易為主是我國現(xiàn)階段的一個特征，下面我們通過一個簡單模型來分析這種特征對房產(chǎn)銷售均價和存量總體均價之間的關(guān)系。

如某市2004年統(tǒng)計的房產(chǎn)銷售價格和成交量占比如表四所示，2005年該市統(tǒng)計的房產(chǎn)銷售價格和成交量如表五所示。該市2004年房產(chǎn)交易量最大的區(qū)域在非市中心區(qū)，價格最高的是市中心區(qū)。該市正處于房地產(chǎn)大發(fā)展階段，城郊結(jié)合地區(qū)集中了大量新開發(fā)房產(chǎn)，由于國家嚴(yán)控大拆大建，市內(nèi)可開發(fā)土地大為減少，同時2005年城郊結(jié)合地區(qū)大量樓盤推出，兩種因素共同作用使得城郊結(jié)合地區(qū)房產(chǎn)銷售比重大大提高，由2004年的25%上升到55%。假設(shè)市中心區(qū)、非市中心區(qū)、城郊結(jié)合地區(qū)房價保持不變，房產(chǎn)均價卻下跌了。

表四與表五對比可看出，由于城市規(guī)模逐漸向城郊結(jié)合地區(qū)推移，即使市中心區(qū)、市區(qū)、城郊結(jié)合地區(qū)整體房價不變化，也會造成政府統(tǒng)計的2004年平均房價由2，730元/平方米下跌為2005年平均房價2，510元/平方米，下跌8%，這個下跌百分比就是由于統(tǒng)計方法的誤用造成的。

再考察房價上漲時交易均價和存量總體均價的變化關(guān)系。我們假定上例中，市中心區(qū)、市區(qū)和城郊結(jié)合地區(qū)房價都上漲了20%，但是以銷售量統(tǒng)計的平均房價卻只反映價格從2004年的2，730元/平方米上漲為2005年的3，012元/平方米（見表六），僅僅上漲了10.3%，上漲幅度竟然降低了9.7%個百分點。可見用銷售價格反映市場總體價格變動幅度的不科學(xué)性與誤導(dǎo)作用。

進(jìn)一步分析，我們還可以發(fā)現(xiàn)這種銷售均價落后于整體市場漲幅的幅度與城郊結(jié)合地區(qū)房產(chǎn)成交比重的增速有關(guān)，城郊結(jié)合地區(qū)銷售比上升越快，銷售均價增幅與整個市場價格的增幅差距就越大。

當(dāng)房產(chǎn)市場下跌時情況又如何呢？我們?nèi)匀焕蒙鲜龇治龇椒ǎ俣?005年市中心區(qū)、市區(qū)、城郊結(jié)合地區(qū)房價普遍下跌20%，我們認(rèn)為整個市場房價下跌20%，但是房產(chǎn)銷售均價統(tǒng)計的結(jié)果是房價從2004年的2，730元/平方米下跌為2，008元/平方米，下降幅度為26.4%，大大高于整體房價下降20%的真實水平（見表七）。

政府有關(guān)部門以某一期限內(nèi)銷售額和銷售面積相除以后得出的交易均價進(jìn)行統(tǒng)計的房價，能夠反映某一期限內(nèi)新增住宅的價格走勢，同時也可以將其與過去一段時間的價格走勢進(jìn)行比較，可為購房者提供一定的參考。但根據(jù)以上分析，這些統(tǒng)計數(shù)字并不能反映整個城市商品房交易的真實價格走勢。

三、建立科學(xué)合理可行的房地產(chǎn)價格監(jiān)測體系

目前，國家對房價預(yù)警監(jiān)測體系的建立非常重視，組織專家學(xué)者進(jìn)行了研究。我們已經(jīng)清楚，僅利用容易掌握的房產(chǎn)實際交易數(shù)據(jù)很難設(shè)計出科學(xué)合理的房價預(yù)警監(jiān)測方案，以其反映房產(chǎn)市場總體價格狀況也是不科學(xué)的。

采集以房產(chǎn)存量為基礎(chǔ)的價格信息反映房價總體價格水平雖然科學(xué)，但采集全部存量房產(chǎn)價格數(shù)據(jù)的工作量太大，實際上是不可行的?？尚械闹荒苁强茖W(xué)地設(shè)立樣本點，通過對樣本點數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，反映總體市場的價格。

北京市統(tǒng)計局開始根據(jù)證券市場的方式采集存量房產(chǎn)價格的樣本點，只要各種類型各種價位樣本點的統(tǒng)計權(quán)重和房產(chǎn)總存量的權(quán)重一致，這種統(tǒng)計方法就會有很高的精確度。但設(shè)定樣本點的難度在于房產(chǎn)不像證券市場那樣做到每個樣本點都有非常頻繁的交易發(fā)生，且可以直接從市場采集交易價格。同時，統(tǒng)計中要求樣本點具備相對穩(wěn)定性，具備相對穩(wěn)定性的樣本點才有可比性。

樣本點的交易價格必須由專業(yè)人士進(jìn)行分析得出。沒有專業(yè)人士參與很難判別房價到底上漲了多少。房價與城市發(fā)展水平、城市環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、交通狀況、生活配套狀況、建筑質(zhì)量、樓層、朝向、套型、物業(yè)管理、建設(shè)年代等等都有關(guān)系，但市場上只要有類似交易發(fā)生，專業(yè)人士就能夠科學(xué)評估出樣本點的擬制價格。擬制價格可以剔除實際交易價格因交易特殊帶來的種種差異。而政府統(tǒng)計部門試圖在不借助評估專業(yè)人士的工作的情況下，就統(tǒng)計出科學(xué)合理的房產(chǎn)價格是不可能的。

廣州市政府在建立監(jiān)控房價體系時，已經(jīng)引入了專業(yè)人士的參與。2005年11月1日，由廣州市相關(guān)政府部門組織的“廣州市基準(zhǔn)房價信息系統(tǒng)項目”開標(biāo)，中標(biāo)者為由廣東南粵評估有限公司等三家公司組成的聯(lián)合體，中標(biāo)金額高達(dá)上百萬元。據(jù)悉，該系統(tǒng)正式推出后，市民只要登陸網(wǎng)站，便可了解到廣州市每個區(qū)片包括一二手住宅、寫字樓、商鋪等所有物業(yè)的基準(zhǔn)價格。物業(yè)所在區(qū)片的基準(zhǔn)價也一目了然。

據(jù)了解，該項目是在廣州市國土局提供的地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)平臺上開發(fā)的。項目建立了基準(zhǔn)房價數(shù)據(jù)庫和基準(zhǔn)房價應(yīng)用平臺，建立了一套適合計算機(jī)管理的標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)字典，建立了房價動態(tài)監(jiān)測體系和一套快速和簡便的基準(zhǔn)房價更新方法等。

我們需要積極地開展這方面的理論研究和實踐。

參考文獻(xiàn)

[1] 方燁.房地產(chǎn)價格統(tǒng)計改革離市場近了 全面性應(yīng)再次提升.經(jīng)濟(jì)參考報，2005-8-15.

[2] 贠小蘇.房地產(chǎn)業(yè)不存在“地荒”. 經(jīng)濟(jì)參考報， 2006-6-14.

（作者單位：四川恒通資產(chǎn)評估師事務(wù)所）