對(duì)于2008年下半年樓市的判斷，可以總結(jié)為：樓市觀望氣氛有可能持續(xù)加強(qiáng)，奧運(yùn)后不可能出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)折；樓市回暖難度在增大，土地制度的財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)與購(gòu)買力下降是根本問(wèn)題；下半年國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性是確定的，政府調(diào)控方向也更加難以預(yù)測(cè)。

自2007年第4季度以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了濃厚的觀望氣氛中：成交量銳減，同時(shí)價(jià)格上漲幅度顯著回落。

據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，與去年同期相比，2008年2季度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲9.2%，漲幅比上季度低1.8個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的信息也顯示，6月份國(guó)房景氣指數(shù)為103.08，比5月份回落0.26點(diǎn)，比去年同月回落0.55點(diǎn)。這是該指數(shù)連續(xù)第7個(gè)月回落。

高房?jī)r(jià)讓百姓的錢流向國(guó)庫(kù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種典型的“需求主導(dǎo)型”市場(chǎng)，改革開(kāi)放30年的國(guó)民財(cái)富積累，在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域得到巨大的能量釋放。但是，仔細(xì)分析一下相關(guān)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)這種畸型發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)并不具有可持續(xù)性。首先從房地產(chǎn)供應(yīng)來(lái)看，過(guò)去30多年的發(fā)展，中國(guó)住房總量實(shí)現(xiàn)了飛躍，人均住房面積大大提高，到目前已超過(guò)27平方米，住房壓力大大緩解，但仍不能滿足老百姓不斷提高的住房要求。

自2004年以來(lái)，住宅竣工銷售面積比一直低于1.0，這就意味著住宅的供應(yīng)跟不上需求。正是這種供不應(yīng)求的巨大矛盾，使得我國(guó)近年來(lái)房?jī)r(jià)收入比自2003年以來(lái)連年攀升，因?yàn)檫@種供不應(yīng)求的局面，老百姓將過(guò)去30多年的積蓄全部搭了進(jìn)去。“房在天上飛，我在地上追”成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的真實(shí)寫照。

如此高的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了巨大的財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)，占據(jù)房?jī)r(jià)比重的30%-40%的貨幣支付力，通過(guò)地價(jià)形式流向了國(guó)庫(kù)，由此造成了國(guó)民財(cái)富向國(guó)庫(kù)的轉(zhuǎn)移，其背后是城市居民可支配財(cái)富的縮水。尤其是從05年第3季度以來(lái)，全國(guó)主要城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率迅速提升，其年增長(zhǎng)率由1%增長(zhǎng)到2007年的14%，2007年的土地出讓金高達(dá)11000多億元人民幣，國(guó)民財(cái)富轉(zhuǎn)移速度令人瞠目結(jié)舌！

樓市回暖的可能性較小

事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向下運(yùn)行的方向不僅從需求層面反映出來(lái)，也從供給層面得到了反映。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量自1998年以來(lái)持續(xù)攀升，其占社會(huì)總固定資產(chǎn)投資的比重由8%攀升至2007年的19%，這一比重已經(jīng)處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高位。同時(shí)也可以看到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速自2004年以后已經(jīng)開(kāi)始放緩，因此導(dǎo)致了2004年以來(lái)房?jī)r(jià)止不住地陡升，宏觀調(diào)控收效并不明顯。

由于需求因素的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度也開(kāi)始放緩。從房地產(chǎn)業(yè)類型上來(lái)看，除了辦公樓的投資還在增加之外，住宅投資增速明顯放緩，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資則不升反降。這些數(shù)據(jù)都反映了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)向下運(yùn)行的區(qū)間。

同時(shí)，結(jié)合上半年來(lái)股市上超過(guò)15萬(wàn)億元人民幣的市值蒸發(fā)，中國(guó)城市居民的住房購(gòu)買力也大大下降。由此決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的可能性較小。

觀望是周期性調(diào)整的前兆

到目前為止，許多人仍把觀望當(dāng)作一個(gè)插曲，認(rèn)為是房產(chǎn)調(diào)控政策下的一個(gè)短期反應(yīng)。其實(shí)不然，從樓市發(fā)展的10年歷程來(lái)看，目前的觀望是房地產(chǎn)進(jìn)入周期性調(diào)整的前兆。

自1998年中國(guó)城市住房體制改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)在制度性方面存在根本缺陷的不完全市場(chǎng)。這是因?yàn)槌青l(xiāng)的二元體制造就了中國(guó)的城市居民只能選擇城市房產(chǎn)，也就是說(shuō)，在中國(guó)談房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些年來(lái)，城市化的發(fā)展速度既高于人口的增長(zhǎng)率，也高于工業(yè)化發(fā)展速度，這種快速的城市化背后是由高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)支撐的。

與往年大為不同的是，從供求來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的方法已經(jīng)失靈。正如前面所講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)需求主導(dǎo)型市場(chǎng)。自2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折以來(lái)，影響居民購(gòu)買力的諸多因素都在變化，其中最重要的是物價(jià)上漲。如今從緊的金融政策、美國(guó)次貸危機(jī)的蔓延、全球經(jīng)濟(jì)的下滑、油價(jià)糧價(jià)高漲、中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾等等因素都在影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全局面，而且這些影響因素仍在進(jìn)行深刻變化，發(fā)展方向難測(cè)，這些都加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的觀望氣氛。

(許艷清 整理)