馬　志

摘 要：作為確定物業(yè)管理關(guān)系各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)，物業(yè)管理合同乃現(xiàn)實(shí)生活中一項(xiàng)重要的合同類(lèi)型。然而，由于物業(yè)管理在我國(guó)尚屬新生事物，現(xiàn)行法未及對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)制，物業(yè)管理合同在我國(guó)合同法中仍屬于無(wú)名合同范疇。從物業(yè)管理合同的內(nèi)容出發(fā)，區(qū)分了其與民法中相似制度的異同，認(rèn)定物業(yè)管理合同所調(diào)整的生活關(guān)系具有較大的個(gè)性，民法應(yīng)對(duì)其進(jìn)行特別的、類(lèi)型化的而非概括的歸制。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)管理合同；委托合同

1 物業(yè)管理合同的概念

2003年5月，《物業(yè)管理?xiàng)l例》已于由國(guó)務(wù)院通過(guò)，并自2003年9月1日起施行。依《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條對(duì)物業(yè)管理的定義和相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理合同指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，業(yè)主支付費(fèi)用的合同。

廣義的物業(yè)管理合同包括前期物業(yè)管理合同；狹義的物業(yè)管理合同僅指業(yè)主委員會(huì)成立后由其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中并沒(méi)有采納“物業(yè)管理合同”的稱(chēng)謂，而使用“物業(yè)服務(wù)合同”的概念。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

2 物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容

物業(yè)管理合同屬于合同之一種?；谄跫s自由原則，當(dāng)事人在不違背法律強(qiáng)制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi)，得訂立任何內(nèi)容的債權(quán)契約，是為債權(quán)契約自由原則。[1]但值得注意的是，民法雖對(duì)契約不采類(lèi)型強(qiáng)制原則，但對(duì)于若干日常生活常見(jiàn)的合同，各國(guó)合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學(xué)者解釋?zhuān)@不外基于兩項(xiàng)機(jī)能，其一、以任意規(guī)定補(bǔ)充當(dāng)事人約定之不備。其二、以強(qiáng)制規(guī)定保護(hù)當(dāng)事人的利益。

從現(xiàn)行合同法的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現(xiàn)行立法上，物業(yè)管理合同自應(yīng)屬于無(wú)名合同之一種。目前實(shí)踐中對(duì)物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整主要是通過(guò)地方規(guī)章實(shí)現(xiàn)的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學(xué)者關(guān)于合同法的研究著述中也少見(jiàn)此方面內(nèi)容。依民法理論，合同內(nèi)容，尤其是其中的主要條款，是合同當(dāng)事人雙方按意思自治原則所設(shè)定權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質(zhì)的基本途徑。以下結(jié)合現(xiàn)實(shí)中的情況，對(duì)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容，作一個(gè)大致概括，為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質(zhì)做出鋪墊：

一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成：

(1)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況，主要是對(duì)雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的標(biāo)的物的基本情況作出確認(rèn)和記載。

(2)雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內(nèi)容又因?yàn)楣芾硎马?xiàng)類(lèi)型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營(yíng)與委托管理并重的區(qū)分。

(3)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當(dāng)事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進(jìn)行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國(guó)際健康組織(WHO)對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準(zhǔn)，歸納起來(lái)有以下四點(diǎn)：①火警防范，如加強(qiáng)消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理；②清潔維護(hù)，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；③公共設(shè)施維修，水電機(jī)械維護(hù)、公共電梯、空調(diào)設(shè)備的定期檢查；④花木整理，修剪花草樹(shù)木，隨時(shí)更換枯死的枝葉等。這四點(diǎn)基準(zhǔn)也應(yīng)該是物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)要求。

(4)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價(jià)金和酬金條款是其自然的主要條款。

(5)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計(jì)。

(6)維修費(fèi)用的收取和使用條款。維修費(fèi)用一般獨(dú)立與物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)獨(dú)立開(kāi)來(lái)，其收取方式主要由合同雙方當(dāng)事人約定一般。

(7)合同的有效期限，合同的終止事項(xiàng)及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人一般不允許隨時(shí)隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

(8)違約責(zé)任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會(huì)、城建部門(mén)和相關(guān)市政部門(mén)也對(duì)其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結(jié)束也與其他合同存有差異。