周政華

以“維持價格穩(wěn)定和提升成交量”為目標的地方政府救市措施，有可能白忙一場

10月14日，杭州市政府出臺了被輿論喻為“史上最牛救市方案”——《關于促進杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》。

該方案包括了針對消費者的擴大購房入戶的范圍、提高公積金貸款額度、調(diào)整二套房對象界定標準、降低契稅，和針對房地產(chǎn)公司的降低企業(yè)所得稅、放寬建設項目開工期限等24條措施。

目前，國內(nèi)已有上海、南京、武漢、成都、西安等18個城市的地方政府出臺了房地產(chǎn)的救市措施，但無論力度，還是范圍，均不及杭州。

然而，杭州綠城、濱江、盛德等多家房地產(chǎn)商在接受《中國新聞周刊》采訪時，均認為這一救市方案，短期內(nèi)難以提振市場信心，長期亦不樂觀。

種種跡象表明，以“維持價格穩(wěn)定和提升成交量”為目標的地方政府救市措施，有可能白忙一場。

政商協(xié)同救市

持續(xù)3個月低迷的樓市成交量，終于迫使地方政府出臺救市政策。

杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，進入7月份，杭州市區(qū)商品房日交易量一般在20～40套之間浮動，不足去年同期的一半。

“當前的杭州房價表現(xiàn)較為理性。”浙江省房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長秦根英對《中國新聞周刊》表示，“穩(wěn)定市場、穩(wěn)定預期、穩(wěn)定社會”——“三穩(wěn)定”是當前浙江省確立的房地產(chǎn)政策主要目標。

與深圳、廣州等地不同，杭州房價尚未出現(xiàn)大的波動。但始于9月的萬科等公司的零星降價行為，仍然足以令當?shù)卣L聲鶴唳。

救市方案的出臺，其實是杭州市政府與地產(chǎn)商相互博弈的結果。

杭州市一位房地產(chǎn)地產(chǎn)商透露，9月27日，杭州市領導約見了綠城、濱江等杭州10大房地產(chǎn)商會談。會上，政府也向地產(chǎn)商提出要求：今后停止公開或私下打折活動，防止惡性競爭，以免房價進一步下滑。

降價，并不為政府所樂見。土地出讓金等來自房地產(chǎn)的稅費收入，已經(jīng)成為地方政府最為重要的財源之一。僅2008年8月，杭州市房地產(chǎn)相關稅收當月達到4.65億元，這相當于中西部地區(qū)一個普通縣級市的全年稅收水平。

受成交量萎縮影響，2008年9月，杭州市二手房交易契稅比8月減少三分之一，僅為去年同月的一半。杭州財稅網(wǎng)的統(tǒng)計表明，同期普通商品房契稅也出現(xiàn)了下滑，環(huán)比8月減少了2成。如果房價跳水，將意味著財稅收入進一步縮減。

與此同時，地產(chǎn)商也在呼吁政府出臺救市措施，緩解企業(yè)資金緊張狀況，提升市場信心，刺激交易量回升。

政府與地產(chǎn)商會談結束不到半個月，杭州市政府即出臺了24條救市措施，地產(chǎn)商提出的要求第二套利率放松、降低居民購買和轉讓房屋的稅收負擔、加大貨幣化拆遷安置工作力度均得以體現(xiàn)。

同時，救市措施還放松了對地產(chǎn)商的多項限制。一方面減稅，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預征。另一方面，延遲了企業(yè)繳納土地出讓金的期限，規(guī)定可調(diào)整《出讓合同》約定的余下出讓價款的支付時間，最長不超過六個月。

此外，政府還放寬了新出讓地塊地價款支付期限和比例。規(guī)定對新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，允許受讓人在12個月內(nèi)付清出讓價款，對起價總額在5億元以上或規(guī)模較大的地塊，其出讓價款支付期限最高可達18個月；允許自《出讓合同》簽訂之日起10日內(nèi)應繳的首付出讓價款(定金)調(diào)整至出讓價款總額的10%。

然而，救市方案出臺后，市場反應平淡。來自地產(chǎn)商和消費者信息表明，穩(wěn)定房價、提升成交量——這兩大目標都可能落空。

購房者為什么不買賬

救市方案出臺3天后，在杭州舉辦的第15屆浙江房地產(chǎn)博覽會(下稱“房博會”)上，低迷的成交量，再次表明了消費者的觀望情緒，并沒有因政府救市而減弱。

房博會商品住宅總成交量僅為408套，這一數(shù)據(jù)不到去年的一半。而此次參會的100余家房地產(chǎn)公司推出的可售房源，超過了1.6萬余套，其中近過7成樓盤就在杭州。

事實上，救市方案公布當天，整個杭州也只售出了68套商品住宅。杭州透明售房系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，這一數(shù)字甚至比前一日還減少了23套。

中國指數(shù)研究院杭州分院總經(jīng)理張志杰向《中國新聞周刊》表示，此次救市方案的目標之一就是穩(wěn)定價格，與購房者意愿背離，同時，一些地產(chǎn)商的打折行為又無不助長購房者的觀望情緒。因此，救市措施出臺后，市場反應平淡亦在情理之中。

“買漲不買跌”的心態(tài)，仍然主導著杭州市購房者的選擇。

杭州，這個位于東南沿海的浙江省會，是中國房價最高的城市之一。自2006年以來，該市商品住宅均價長期保持在10000元/平方米的水平，而主城區(qū)的均價則在20000元/平方米以上。

高房價已經(jīng)遠遠超過普通市民的購買力。杭州市城調(diào)隊的抽樣調(diào)查表明，2007年該市區(qū)居民戶均家庭總收入為24475元。這意味著，一個普通杭州三口之家，如果購買90平米總價為90萬元的房子，不吃不喝，也需要近40年的時間才能攢夠房款。

中原地產(chǎn)近期的一份研究報告認為，地方政府的救市措施其實僅給予了購房者在交易過程中稅收補貼等很小一部分優(yōu)惠，但并未降低長期整體購房成本，短期內(nèi)不可能刺激有效需求釋放。

此外，此次被視為對購房者最大利好的放寬公積金政策，覆蓋的人群大都僅限于政府部門、事業(yè)單位和國企工作人員，而這類人群大都已經(jīng)擁有自住房，張志杰認為，在當前樓市前景不明的情況下，他們購買二套房的動力不強。

救市方案同樣也提不起炒房客的胃口。

眼下，房子找不到下家，已經(jīng)成了炒房客的一樁煩心事。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至今年9月底，杭州市主城區(qū)的空置的二手房接近3萬套。而去年同期，這一數(shù)據(jù)尚不足5000套。

此前，早在2007年，房價大漲時，就已經(jīng)有一批炒房客獲利了結，撤離杭州。業(yè)內(nèi)人士估算，即便按救市新政減免了近7成的交易費用，但只有房價年漲幅超過10%的情況下，炒房客才有可能賺錢。

這在當前幾乎是異想天開。據(jù)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月中旬，杭州主城區(qū)二手房成交均價為11547元/平方米，環(huán)比前周下跌了近4%。此前，杭州二手房價格連續(xù)3個月下跌。

“好多炒房的已經(jīng)被套住了，誰還敢跟進？”張志杰說，外地人來杭州購房的熱情正在降溫。中國指數(shù)研究院杭州分院提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也印證了張的說法：2008年1月到8月，外地居民購買了杭州市14%的商品住宅。而在前2年，這一比例最高時一度接近3成。

地產(chǎn)商降價壓力大

地產(chǎn)商降價可能性正在加大。

張志杰說，救市方案中3條關于土地款延期交付和提前交地的規(guī)定，雖然減輕了地產(chǎn)商的資金壓力，但沒有從根本上解決地產(chǎn)商融資渠道單一的問題。

馬奕林，杭州市一家中等規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)公司——盛德房地產(chǎn)有限公司的銷售總監(jiān)，則透露，杭州市80%的地產(chǎn)商都存在資金缺口。馬對《中國新聞周刊》表示，中小地產(chǎn)商的資金缺口尤為突出。

目前，地產(chǎn)商對市場走勢存在分歧。透明售房網(wǎng)近期的一項調(diào)查表明，超過5成的杭州房地產(chǎn)商看漲房價，不到4成的則看跌房價。

“看漲的就堅持不降價，看跌的就打折促銷?！焙贾菔⒌路康禺a(chǎn)有限公司銷售總監(jiān)馬奕林說，如果不降價，成交量仍然在地量盤旋，那么80%的地產(chǎn)商最多只能撐到明年初。

囿于資金缺口，一些地產(chǎn)商選擇了降價促銷，這與政府的救市目標相左。

截至10月中旬，除萬科3個樓盤外，公開打折促銷的還有錢江國際SOHO、南北西岸等不到8個樓盤。但這些降價樓盤大部分位于近郊，杭州主城區(qū)房價依然堅挺。

在本次房博會上，參展的一些地產(chǎn)項目的開盤價格，較之地產(chǎn)商的預期價格已經(jīng)下調(diào)。一位杭州地產(chǎn)商透露說，政府要求房博會參展樓盤不得打折促銷。此前第一個公開打折的萬科杭州分公司，也被主辦方勸退本次房博會。

馬奕林稱，他主管的項目——“南北西岸”剛剛開盤，銷售價格原計劃在13000元/平方米以上，“但預計如果按這個價格開盤，銷售壓力肯定會非常大，銷售回款自然非常慢”，所以開盤時把價格也大約下調(diào)了20%左右。

一些資金雄厚的房地產(chǎn)公司，則選擇了推遲開盤，以等待樓市回暖，賣個好價錢。此次房博會上超過3成的樓盤，僅做先期宣傳，并不發(fā)售。

杭州最大的房地產(chǎn)公司——在香港聯(lián)交所上市的綠城集團，此次參展的3個高端樓盤目前已經(jīng)在建，綠城集團副總經(jīng)理裘劍平對《中國新聞周刊》表示，開盤預計最早也得在2009年后。裘認為，目前消費者的觀望情緒仍然很濃厚。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一，在近期召開的浙江房地產(chǎn)高峰論壇上公開表示，“從目前的走勢看，全球性的經(jīng)濟減速對房地產(chǎn)本身的規(guī)律起著主導作用，房地產(chǎn)市場的信心一時還難以恢復，今后幾個月的住房成交量有可能進一步縮減。盡管一些地方陸續(xù)出臺了一些穩(wěn)定市場的措施，所以，今年后幾個月總的走勢還是緩慢下行?！?/p>

種種跡象表明，樓市拐點已經(jīng)到來，國家層面的房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)由緊向松的調(diào)整。

顧云昌向《中國新聞周刊》透露，住房與城鄉(xiāng)建設部等部委正在制訂相關措施，但具體的政策出臺時間表尚不明確。但顧同時強調(diào)，政府出手只是起到穩(wěn)定作用，不能改變大勢。地產(chǎn)的冬天已經(jīng)來了。