易憲容

“斷供門”是一兩個月前開始傳說的，是指用住房按揭貸款購買住房的部分深圳居民，由于房價下跌得太快而不再歸還銀行按揭貸款的事件。此消息一在網(wǎng)上傳播，便以最短的時間成了國內(nèi)各媒體密切關(guān)注的熱點問題，它也很快成了一些人要求政府改變目前房地產(chǎn)市場政策的理由。其實，“斷供潮”并沒有在深圳發(fā)生，更不會蔓延到全國。

一是今年上半年全國的房價仍然上漲了10.2%。6月份，全國70個大中城市的商品房價格同比上漲8.2%，其中一手房價格同比上漲9.2%，二手住房銷售價格同比上漲7.5%。而6月份深圳一手房價格下降1.3%。也就是說，除非商業(yè)銀行惡意把銀行貸款貸給沒有還款能力的人，否則，在全國房價普遍上漲的情形下，哪里來的個人按揭斷供呢？

二是假定房價快速下跌，跌到個人歸還銀行的貸款大于住房市值，那也不是按揭戶想斷供就可以斷供。在中國還沒有《個人破產(chǎn)法》的情況下，個人負(fù)債是無限責(zé)任，因此，如果有還款能力而不歸還按揭貸款或斷供，并不是把貶值的房子還給銀行就一了百了，商業(yè)銀行一定會繼續(xù)追討未及償還的債務(wù)，一定會要求斷供戶用其他財產(chǎn)來抵償其債務(wù)。如果是惡意欠款，那他還會受到商業(yè)銀行的法律訴訟。

此外，在個人首付款、購房交易費用、已還按揭款、法律訴訟費用和個人信用等構(gòu)成的巨大損失面前，誰會輕易地斷供？1997年至2003年，香港的房價下跌67%，曾出現(xiàn)過15萬戶負(fù)資產(chǎn)的按揭戶，但沒有一個香港人惡意斷供?？梢姡瑐€人斷供的負(fù)面影響有限。

三是深圳商業(yè)銀行的個人按揭貸款余額只有2200多億元，不良率僅0.67%，但是為什么有人出來說，如果“斷供潮”不阻止會讓銀行受到1000億元以上的損失？這樣的彌天大謊也會有人相信？而且我們的媒體也大肆渲染并在短期內(nèi)傳播全國。其中有許多問題值得認(rèn)真反思。

“斷供門”為什么能夠在短期內(nèi)引起國內(nèi)各媒體的密切關(guān)注？問題的根本點就在于，在目前國內(nèi)房價剛開始向理性回歸的背景下，購房居住或投資的人都在關(guān)注，如果房價真的下跌并下跌得很厲害時，有無規(guī)避風(fēng)險辦法？不少人肯定會想，如果“斷供”能夠把個人購買住房的風(fēng)險降低到最小程度，也不失是一種可選擇的辦法。炒房者更會這樣想。這樣，“斷供”自然會吸引用按揭貸款購房消費者的密切關(guān)注。

同時，當(dāng)房價出現(xiàn)調(diào)整，消費者的預(yù)期會出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)，使得大量居民沒有意愿“進(jìn)場”。加上過高的房價早就把國內(nèi)80%以上的居民拋離在房地產(chǎn)市場之外，從而使得銷售額迅速下降。在房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意調(diào)整價格和房地產(chǎn)市場為政策市的情況下，開發(fā)商自然會尋找或制造一些概念來要求政府來改變當(dāng)前政策?！皵喙╅T”的出現(xiàn)正好成了房地產(chǎn)開發(fā)商借題發(fā)揮的機(jī)會。

還有，“斷供門”事件應(yīng)該是一次全國性房地產(chǎn)知識普及和房地產(chǎn)信息交流的過程。它讓廣大民眾知道了什么是斷供，什么是斷供的條件及個人斷供行為的后果。即：個人按揭貸款形成對銀行的負(fù)債，具有無限責(zé)任，個人住房財產(chǎn)不及抵貸款債務(wù)后，銀行可用其他個人財產(chǎn)抵，現(xiàn)在還不起可以將來還，甚至可以延續(xù)到繼承財產(chǎn)的后代等。我想，在這次“斷供門”事件中，有商業(yè)銀行主張其權(quán)力的意義就在這里。但是，這里同樣有個問題，商業(yè)銀行對按揭貸款進(jìn)入者的審查是否嚴(yán)格。如果不是這樣，按揭貸款人同樣也可能以此來減免債務(wù)負(fù)擔(dān)。

同時，在“斷供門”事件中也可以看到，希望把房地產(chǎn)娛樂化，希望制造一些房地產(chǎn)概念及輿論來左右房地產(chǎn)市場價格和政策的事情成了歷史?？梢哉f，未來房地產(chǎn)市場只是產(chǎn)品質(zhì)量競爭的市場，一些想通過概念炒作任意謀利的機(jī)會在減少。

再就是，“斷供門”也給商業(yè)銀行更多的警示：盡管個人住房按揭貸款是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但這是有條件的，即在房價上漲時才是如此。如果房價下跌，此類貸款同樣會帶來巨大風(fēng)險。面臨這些風(fēng)險，無論是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)還是商業(yè)銀行，都得對現(xiàn)行風(fēng)險管理制度與規(guī)則進(jìn)行全面評估與檢討，以便完善其個人住房按揭貸款風(fēng)險管理規(guī)則。

總之，“斷供門”事件已經(jīng)水落石出，它給了我們對房地產(chǎn)市場更多的反思。