唐學(xué)鵬

國家發(fā)改委出臺(tái)的最新報(bào)告顯示，2008年前4個(gè)月，全國商品住房銷售面積13664萬平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6個(gè)百分點(diǎn)。毫無疑問，價(jià)滯量縮已經(jīng)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“標(biāo)準(zhǔn)姿態(tài)”，不過大量自娛于“城市化水平催升房價(jià)”的幻想依然故我地展開，一些所謂權(quán)威機(jī)構(gòu)不斷擺弄出“房價(jià)面臨上漲壓力、現(xiàn)在是觀望氣氛濃烈”的信號(hào)。

我們認(rèn)為，決定房價(jià)趨勢(shì)的，不是城市化帶來的對(duì)“住房的渴望”，渴望不是有效的購買力。過高的房價(jià)同樣也會(huì)降低城市化水平、或者讓城市化發(fā)生逆轉(zhuǎn)。而決定房價(jià)走向的是民眾未來的收入流的增減變化。但即使我們以北京、上海這樣的超級(jí)城市來衡量，也會(huì)發(fā)現(xiàn)民眾的未來整體的實(shí)際收入流水平（扣除通脹因素）是趨向下的。我們?cè)?jīng)在《超級(jí)城市房價(jià)即將面臨拐點(diǎn)》等一系列文章中細(xì)致地解釋過未來收入流對(duì)房價(jià)走向的決定性作用。

收入流是決定房價(jià)“拐點(diǎn)”的基礎(chǔ)性力量，但其房價(jià)波動(dòng)的形態(tài)學(xué)特征卻是另外一回事。我們用“不對(duì)稱性原理”來刻畫這種房價(jià)“上升或下降”的變動(dòng)軌跡，即在房價(jià)非理性狂飆過程中，支持房價(jià)走高的力量可以是居民自住需求的釋放，也可能是富人們的投機(jī)需求（富人們轉(zhuǎn)手、最終以圖“自住型購買者高位接盤）。但房價(jià)”抗跌“力量只有一個(gè)，就是自住性需求，這反映在工薪階層和小中產(chǎn)人士的未來的可支配收入變化。而現(xiàn)在市面上說，樓市”觀望氣氛濃重，“如果是指那些有房產(chǎn)的人正在思忖是否應(yīng)該再投資，那么這種觀望就是非?！碧摷俚?，對(duì)樓市的“抗跌”不提供任何幫助而是指那些自住性需求的我們則懷疑他們是否夸大了現(xiàn)在還沒有房子的人的有需求。

不對(duì)稱原理可以簡化為：富人產(chǎn)生房價(jià)的峰值，而窮人產(chǎn)生房價(jià)的“抗跌值”（整體收入流的變化產(chǎn)生房價(jià)整體的“拐點(diǎn)值”），這也使得房價(jià)的偏離度（上下波動(dòng)的劇烈程度）變成了一個(gè)“階層購買力問題”。這誘使我們產(chǎn)生一種想法：是否可以將基擬系數(shù)引入到房價(jià)偏離度的考察？是否階層購買力差別將決定房價(jià)暴漲暴跌的夸張程度？

以日本為例。日本在1980年以前一直被神話為“增長且平等”的典范之國，它的基擬系數(shù)穩(wěn)定在0.26左右。日本的政府被譽(yù)為高效而精確地遵守著社會(huì)再分配的適當(dāng)程度。但在1983年以后，日本的基擬系數(shù)開始惡化，在1991年日本的基擬系數(shù)達(dá)到了0.38，而房地產(chǎn)價(jià)格也處于歷史峰值，中產(chǎn)階級(jí)為了購買房產(chǎn)不得不節(jié)衣縮食，M型社會(huì)飛速確立。然后，日本“泡沫破滅”，國民的實(shí)際收入流明顯惡化，房價(jià)從峰值開始崩潰而下，3年后日本的房價(jià)下跌幅度達(dá)到了40%。而被地產(chǎn)泡沫“套牢”的民眾依然“下流化生存”，成為泡沫史上凄楚的一群苦人。

再以香港為例。香港一直是世界上基擬系數(shù)最高的經(jīng)濟(jì)體之一，它的基擬系數(shù)似乎很少低過0.5的。當(dāng)然它也是一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所鼓吹的“收入差距夸大會(huì)增進(jìn)經(jīng)濟(jì)自由”的最好樣板。這個(gè)樣板在1997年是香港地產(chǎn)峰值的時(shí)候，它的基擬系數(shù)達(dá)到了0.53，不過，后來的故事很悲慘，它的房價(jià)在3年內(nèi)整體性跌去了70%（很多小戶型的房子跌去了9成），“負(fù)資產(chǎn)”成為風(fēng)靡一時(shí)的詞匯，刻畫著香港中產(chǎn)階級(jí)的勤奮、投機(jī)、和地區(qū)優(yōu)越感的喪失。

我們?cè)僖袁F(xiàn)在飽受“次貸危機(jī)”煎熬的美國房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。在這場(chǎng)格林斯潘用“低利率”手段刺激出來的房地產(chǎn)虛假繁榮中，美國民眾大多都享受了泡沫的好處，并利用地產(chǎn)增值獲得更多的消費(fèi)信貸支持。但即使是在這場(chǎng)全民“皆有所沾”的盛宴中，美國的基擬系數(shù)有條不紊地攀升，用美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家克魯格曼的話說，“在布什減稅的掩飾下，中產(chǎn)階級(jí)發(fā)現(xiàn)自己變窮的感受力比以往更遲鈍，但他們實(shí)實(shí)在在的確變窮了?！比ツ?，也就是次貸危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，美國的基擬系數(shù)達(dá)到了0.41的高水平。而現(xiàn)在，美國的房價(jià)從峰值已經(jīng)下跌了25%左右，而像摩根這樣的大多數(shù)投資銀行估計(jì)美國房價(jià)還會(huì)繼續(xù)下滑15%，也就是說，美國房價(jià)至少會(huì)跌40%。

現(xiàn)在中國的房價(jià)雖然局部有所回落，但作為超級(jí)城市的上海和北京看上去還并沒有進(jìn)入明顯的頹勢(shì)，但我們認(rèn)為，這兩座“房價(jià)堡壘”并不能支持多久，中國房價(jià)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)非常清晰地形成了。中國目前的城鎮(zhèn)基擬系數(shù)大約是0.48（因?yàn)槲覀冋J(rèn)為農(nóng)村人口并不是城市房產(chǎn)的有效潛在購買者），類比地看，這意味著中國的房價(jià)將至少要下降40%。當(dāng)然，這一“黑色”的結(jié)論會(huì)讓一些房地產(chǎn)泡沫受益階層感到不滿，但這卻為整個(gè)社會(huì)提供一種比較型的思考和觀察。

事實(shí)上，我們將外國資本套利涌入、人口密度（保持高價(jià)格的時(shí)間偏長）、當(dāng)局對(duì)正當(dāng)利率水平的認(rèn)知程度（房價(jià)都會(huì)跌，但采取軟著陸的方式會(huì)延緩下跌時(shí)間）、國民年齡結(jié)構(gòu)程度（例如老齡化，例如年齡越大，收入流的均等性越強(qiáng)，就容易提高社會(huì)的基擬系數(shù)，日本的基擬系數(shù)提高也有老齡化的因素）、住房自有率的社會(huì)偏好等因素考慮進(jìn)去，但發(fā)現(xiàn)這都不改變基擬系數(shù)和房價(jià)偏離度之間的有效關(guān)聯(lián)。