投資酒店式公寓也并非是一本萬利，在購買前，你必須還得算算它的隱性成本。

由于受美國次貸危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受到牽連，在目前通貨膨脹率居高不下以及投資渠道相對狹窄的形勢下，某些酒店式公寓的開發(fā)商打出的高投資回報率吸引了眾多投資人士的眼球，那么，如何正確看待酒店式公寓的投資回報率呢？

從目前北京一手酒店式公寓開發(fā)項目來看，很多開發(fā)商都打出了出租年投資回報率15%—18%的高投資回報率吸引客戶，事實上真有這么高的投資回報率嗎？

隱性成本一：契稅和公共維修基金

開發(fā)商在項目銷售時，其價格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個的收費標(biāo)準(zhǔn)來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋維修基金是收樓價的2%。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產(chǎn)價格讓你動心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個隱性成本的代價。

隱性成本二：租金價格的折扣

酒店式公寓的開發(fā)商在項目收益計算時，往往是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場價格制定的。以北京東二環(huán)附近的一個酒店式公寓項目來看，銷售價格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對比。以同等地段的一個四星級酒店為例，酒店標(biāo)準(zhǔn)間的市場價格大約在800元/日，一個月就會有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會采取會員、折扣等活動，打折后的價格往往也就在400元-500元/日左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)計的高投資回報率。

隱性成本三：物業(yè)費、取暖費等其他費用

針對投資酒店式公寓而言，除了需要在購買時需要繳納必須的費用外，物業(yè)費、取暖費等諸多費用都需要考慮進(jìn)去，而這些往往就是我們在投資時忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費、取暖費等維護(hù)費用通常比較高，而且很難直接轉(zhuǎn)嫁給承租人。從這點來看，開發(fā)商打出的每年15%—18%的高投資回報率顯然沒有考慮到以上諸多因素。

隱性成本四：房屋空置期

我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，酒店客房的年平均入住率在70%—80%左右，往往在每年冬季供暖季后就進(jìn)入了傳統(tǒng)的淡季，一般的普通住宅平均每年也會有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2個月的時間，這往往是很多投資人士忽略的問題。

隱性成本五：中介費

投資人在投資房產(chǎn)項目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費，而這部分費用也就成為了投資人士的隱性成本。

以上諸多因素，都需要投資者在投資之前必須要考慮的，但這些因素往往也是大家容易忽視的隱性成本。我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，許多酒店式公寓的開發(fā)商打出的15%—18%的投資回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于真實的水平，而實際的年投資回報率也就是在5%—6%之間。

我愛我家建議廣大投資人士，隨著北京奧運的臨近，不少開發(fā)商也借助奧運概念進(jìn)行炒作，但大家一定要考慮到這一概念到底有多少的持續(xù)性。希望大家在投資房產(chǎn)項目時，多考察附近類似項目的房價、租金水平等相關(guān)數(shù)據(jù)，也希望大家通過我愛我家等知名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行相關(guān)咨詢，仔細(xì)對市場形勢進(jìn)行全面的分析后再做出判斷。

（我愛我家提供）