易憲容

“房貸三假”就是指房地產(chǎn)市場的“假按揭”、“假首付”、“假房價(jià)”等“三假”行為。據(jù)報(bào)道，中國銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)布《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》(以下簡稱《通知》)。即在上個(gè)月，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)部門曾到上海等調(diào)研，并就房貸資產(chǎn)質(zhì)量、未來房價(jià)走勢等問題召開相關(guān)的銀行人士開了座談分析會(huì)。

銀監(jiān)會(huì)有關(guān)部門從相關(guān)的分析中發(fā)現(xiàn)，“目前在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款方面還存在一些問題，需要加強(qiáng)管理，采取有效措施，防范風(fēng)險(xiǎn)?！辈⒁髧鴥?nèi)各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)市場的“假按揭”、“假首付”、“假房價(jià)”等“三假”行為進(jìn)行嚴(yán)厲整治。有媒體認(rèn)為，監(jiān)管部門這樣做就在于建立與風(fēng)險(xiǎn)承受能力和管控能力相匹配的授信管理體制，在于防止房地產(chǎn)企業(yè)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)等。

可以說，從《通知》的內(nèi)容及監(jiān)管部門關(guān)注的對象來看，對房地產(chǎn)市場的來說意味深長的事情。首先，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌而來，其基本的信用體系根本就沒有建立起來。這就使得一個(gè)完全依賴于銀行貸款發(fā)展的起來的房地產(chǎn)市場，不僅無法以健全的信用制度為基礎(chǔ)，而且也無法有一個(gè)發(fā)展良好的多元化的房地產(chǎn)融資體系。在這種制度規(guī)則不健全、市場不完善的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商借助于制度規(guī)則的不完善，作假、造假不僅容易得逞而且成本低?？梢哉f，為什么早幾年無論什么人只要購買房子，都能夠從商業(yè)銀行借到錢，這就在于房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、律師及當(dāng)事人一起合謀的結(jié)果。否則，許多達(dá)不到個(gè)人住房貸款市場準(zhǔn)入者就會(huì)拒絕在銀行貸款的大門外。

對于“貸款三假”的當(dāng)事人來說，為什么這些人愿意合謀？就在于其利益極端化使然。對于商業(yè)開發(fā)商來說，“貸款三假”的任何一種方式，都在于能夠從銀行體系套出更多錢，并利用這些錢來套取國家之財(cái)富，來獲得更高暴利。對于商業(yè)銀行來說，就在于商業(yè)銀行的當(dāng)事人可以通過貸款規(guī)模擴(kuò)大而提升其業(yè)績，并在短期內(nèi)獲得更高的獎(jiǎng)金，但由于這些貸款一般都是中長期貸款，只要這些貸款短期內(nèi)不出問題或房價(jià)短期內(nèi)不下降，這些貸款未來風(fēng)險(xiǎn)洪水滔天，對其影響也不會(huì)太大。而對律師來說，業(yè)務(wù)當(dāng)頭，多一筆業(yè)務(wù)也就多一筆利潤，但不要承擔(dān)其責(zé)任，何樂而不為；對于購買的當(dāng)事人來說，“貸款三假”，不僅在于能夠便利在套取商業(yè)銀行的資金，而且可以提高其銀行金融杠桿率，用更少的錢，甚至不用自己的錢來撬動(dòng)銀行更多的資金，個(gè)人獲得更大的利。但是，所有的這一切，商業(yè)銀行貸款一旦出現(xiàn)問題，全部的風(fēng)險(xiǎn)只得由商業(yè)銀行來承擔(dān)。

其次，管理層嚴(yán)厲整治住房“貸款三假”，說明了目前國內(nèi)商業(yè)銀行這種現(xiàn)象不僅普遍而且也十分嚴(yán)重。特別是國內(nèi)房地產(chǎn)市場以投資或投機(jī)性為主導(dǎo)市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃幼橹鲗?dǎo)的市場時(shí)，不僅房地產(chǎn)市場的價(jià)格會(huì)逐漸地回歸理性，而且住房的需求也會(huì)迅速下降。在這種情況下，不僅老的“貸款三假”會(huì)不斷地披露出來，而且房地產(chǎn)開發(fā)商面對樓市需求的壓縮、銷售低迷、資金面的緊張也會(huì)采取各種方式來制造新的“貸款三假”，從而使得“貸款三假”進(jìn)一步惡化。因此，管理層在這個(gè)時(shí)候發(fā)《通知》，不僅在于“貸款三假”問題普遍性與嚴(yán)重性，也說明了房地產(chǎn)市場面對問題的嚴(yán)峻性。

第三，管理層為什么要嚴(yán)厲整治住房“貸款三假”？不僅在于要把商業(yè)銀行住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范未然，防止中國式次貸危機(jī)出現(xiàn)，而且在于落實(shí)今年總理工作報(bào)告中及2008年國務(wù)院工作要點(diǎn)所提出的嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場炒作，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場成為一個(gè)民生的市場?？梢哉f，為了落實(shí)黨的十七報(bào)告的基本精神，為保證政府工作報(bào)告政策具體實(shí)施，中央政府不僅在信貸政策上要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場炒作政策工具，而且還有一系列政策手段來保證這些精神具體落實(shí)。只有這樣，中國房地產(chǎn)市場才能夠走向持續(xù)健康發(fā)展之路。

這也就是銀監(jiān)會(huì)整治“房貸三假”的意義所在。